【正文】 高爾夫公寓相比 高爾夫公館目前售價(jià)帶裝修 12023元 /平方米左右，毛坯 10500元 /平方米左右，取得了比較好的銷(xiāo)售成績(jī)， 120150萬(wàn)的總價(jià)被市場(chǎng)所接受。 我們將緹香灣的洋房產(chǎn)品歸為多層公寓，假設(shè)本案洋房產(chǎn)品在該位置銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)售價(jià)以 1： ，在 15000元 /平方米左右。 我們預(yù)計(jì)： 以多層和花園洋房 ： 1的價(jià)格比值計(jì)算，本案花園洋房如在嘉城的位臵上，預(yù)計(jì)售價(jià) 1120011800元 /平方米，再加上 1500元 /平方米左右的地段差價(jià)， 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 我們主要參考緹香灣的花園洋房銷(xiāo)售情況： －－與緹香灣相比 緹香灣的所謂洋房接近多層產(chǎn)品，目前已進(jìn)入尾盤(pán)階段，從銷(xiāo)售來(lái)看，市場(chǎng)較為接受的價(jià)格行情在 13000元 /平方米左右。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位臵及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有較大提升空間。 價(jià)格建議高于 10000元 /平方米。 分析性小結(jié)： 通過(guò)龍湖的品牌效應(yīng)預(yù)計(jì)合院別墅將會(huì)吸引較多的市區(qū)客戶(hù)，而龍湖在南翔口設(shè)置了多塊戶(hù)外高炮，未來(lái)可能會(huì)分流本案客戶(hù)，需要密切關(guān)注 個(gè) 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬(wàn) m2） 待推面積 （萬(wàn) m2） 月均去化面積 （萬(wàn) m2） 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬(wàn)科深藍(lán) 43（共三期） 3個(gè)月 長(zhǎng)城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬(wàn)科深藍(lán) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導(dǎo)致合院亦存在機(jī)會(huì) 小 結(jié) ?中高端市 場(chǎng) 仍存在 較 大機(jī) 會(huì) ? 差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價(jià)格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機(jī)遇 與 挑 戰(zhàn) 對(duì) 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 點(diǎn) ? 根據(jù)市 場(chǎng) 合理制定價(jià)格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶(hù) ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價(jià)格 研 究 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 花園洋房 區(qū)域市場(chǎng)比較 我們主要參考目前主要在售的兩個(gè)項(xiàng)目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價(jià) 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價(jià)格受到市場(chǎng)認(rèn)同。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶(hù)圍合的組團(tuán)形式，對(duì)外宣傳為“類(lèi)獨(dú)棟的雙拼”。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類(lèi)型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售率 嘉定 魏瑪原墅 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 17000 14293 230380 400650 5 30%（ 49/162） 穎奕高爾夫 獨(dú)棟 28000 22719 450550 10001500 2 79%(41/52) 浦東 萬(wàn)科深藍(lán) 獨(dú)棟，獨(dú)院 30000 27030 330430 10001300 6 78%(116/148) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 聯(lián)排，雙拼 23000 24212 220 500550 2 32%（ 7/22） 選取了區(qū)域內(nèi)和中環(huán)沿線別墅，各項(xiàng)目由于位臵和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類(lèi)型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷(xiāo)售套 數(shù) 成交套數(shù) /推出套數(shù) 嘉定 浦發(fā)香舍 聯(lián)排 14000 13859 170200 238280 10 136/137 萊英郡 聯(lián)排 15000 13729 187215 280320 8 131/184 海上五月花 聯(lián)排 15000 14922 190200 285300 30 239/256 寶山 旭輝依云灣 聯(lián)排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 聯(lián)排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大華藍(lán)郡 聯(lián)排 28000 28998 200300 560840 5 67/122 復(fù)地美墅 聯(lián)排 18000 17076 175205 315370 10 58/67 提香灣 聯(lián)排 23000 22951 185260 400600 8 62/74 聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目由于位置和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 11號(hào)線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達(dá)安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠(chéng) 9500元 /平方米 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 案名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來(lái)可售產(chǎn)品類(lèi)型 銷(xiāo)售期預(yù)估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個(gè)月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個(gè)月 達(dá)安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個(gè)月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個(gè)月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個(gè)月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個(gè)月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場(chǎng)銷(xiāo)售以小高層產(chǎn)品為主，從未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)看，基本沒(méi)有花園洋房供應(yīng) 花園洋房存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來(lái)自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建規(guī)模（萬(wàn) m2） 主要產(chǎn)品類(lèi)型 08年待推體量（萬(wàn) m2） 匯豐沁苑 11 小高層公寓 嘉實(shí)上城名都 7 小高層公寓 馬陸清水灣公寓 13 小高層公寓 海上五月花 30 小高層公寓 2 浦發(fā)香舍 13 聯(lián)排別墅 小高層公寓 2 萊英郡城 37 聯(lián)排別墅 多層公寓 1 穎奕博園高爾夫 10 獨(dú)棟別墅 嘉城 90 小高層公寓 合計(jì) 小結(jié) ? 嘉定受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，供求基本平衡 ? 預(yù)計(jì) 08年下半年嘉定區(qū)有將近 20萬(wàn)平方的待推體量，以月均去化 5萬(wàn)平方米計(jì)算，差不多 4個(gè)月去化完，供求仍將保持平衡。 另外我們也看到嘉定聯(lián)排在 7月之前基本呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)，但從 7月新推房源來(lái)看，主要集中在順馳蘭郡和萊英郡，去化速度明顯放緩。直到 7月大批房源上市供應(yīng)，但其中大批房源都只是拿了預(yù)售證而未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)這部分房源都將在 9月集中開(kāi)盤(pán)。 ? 預(yù)計(jì)隨著金九銀十的到來(lái)，以及發(fā)展商進(jìn)一步的讓利促銷(xiāo)，市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)。 一、整體市 場(chǎng)研 究 小結(jié) ? 受宏觀調(diào)控影響，購(gòu)房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯 ? 市場(chǎng)成交價(jià)格與成交量變化趨勢(shì)相反，自 08年 1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格漲幅較大，直接拉高了市場(chǎng)平均價(jià)。 6月成交價(jià)格暴漲至歷史最高的 17048元 /平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價(jià)樓盤(pán)集中上市成交所致。 2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價(jià)格也有所回落。 7， 8兩月由于中高檔樓盤(pán)推案減少，以及部分開(kāi)發(fā)商打折出售等因素導(dǎo)致整體市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下降。 由于 2月是傳統(tǒng)淡季，因此，供應(yīng)量與成交量均在此月見(jiàn)底，但成交量相比去年同期仍有近 60%的下降。 一、整體市 場(chǎng)研 究 供求分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月供求情況2 0 0 . 0 45 4 . 1 21 2 0 . 2 52 4 9 . 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 9