【正文】 界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場(chǎng)的成交量和價(jià)格波動(dòng)主要取決于這幾個(gè)項(xiàng)目的不同批次房源的推盤(pán)情況，但價(jià)格總體呈向上趨勢(shì)。 另外我們也看到嘉定聯(lián)排在 7月之前基本呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)，但從 7月新推房源來(lái)看，主要集中在順馳蘭郡和萊英郡，去化速度明顯放緩。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 花園住宅市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)花園式住宅月供求1 . 6 80 . 4 20 . 3 52 . 9 60 . 5 81 . 1 24 . 6 51 . 2 60 . 1 10 . 6 30 . 3 30 . 6 6 0 . 6 71 . 2 6 1 . 2 61 . 0 10 . 9 51 . 4 1 1 . 4 21 . 8 60 . 8 21 . 8 10 . 70 . 5 50 . 0 81 . 5 10 . 6 11 . 20 . 3 6 0 . 3 20 . 1 61610414058104001153911734 11648 117791505213019149521595316297130301769613679131641506514556148491335800 . 511 . 522 . 533 . 544 . 55 5000700090001100013000150001700019000上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/ 平方米）嘉定區(qū)花園住宅項(xiàng)目同樣不多，成交量較大的有魏瑪原墅、順馳蘭郡、嘉怡別墅、穎奕高爾夫等幾個(gè)項(xiàng)目， 08年新增供應(yīng)量不多 ,基本在進(jìn)行存量去化。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 項(xiàng)目名稱 總建規(guī)模（萬(wàn) m2） 主要產(chǎn)品類型 08年待推體量（萬(wàn) m2） 匯豐沁苑 11 小高層公寓 嘉實(shí)上城名都 7 小高層公寓 馬陸清水灣公寓 13 小高層公寓 海上五月花 30 小高層公寓 2 浦發(fā)香舍 13 聯(lián)排別墅 小高層公寓 2 萊英郡城 37 聯(lián)排別墅 多層公寓 1 穎奕博園高爾夫 10 獨(dú)棟別墅 嘉城 90 小高層公寓 合計(jì) 小結(jié) ? 嘉定受宏觀調(diào)控影響相對(duì)較小，供求基本平衡 ? 預(yù)計(jì) 08年下半年嘉定區(qū)有將近 20萬(wàn)平方的待推體量，以月均去化 5萬(wàn)平方米計(jì)算，差不多 4個(gè)月去化完，供求仍將保持平衡。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項(xiàng)目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號(hào)線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競(jìng)爭(zhēng)板塊。 11號(hào)線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達(dá)安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠(chéng) 9500元 /平方米 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 案名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來(lái)可售產(chǎn)品類型 銷售期預(yù)估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個(gè)月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個(gè)月 達(dá)安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個(gè)月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個(gè)月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個(gè)月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個(gè)月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場(chǎng)銷售以小高層產(chǎn)品為主，從未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)看，基本沒(méi)有花園洋房供應(yīng) 花園洋房存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來(lái)自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 緹香灣 23000元 /平方米 中環(huán)線 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 聯(lián)排別墅未來(lái)銷售期分析 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 浦發(fā)香舍 萊英郡 海上五月花 旭輝依云灣 梧桐城邦 大華藍(lán)郡 提香灣 白金果嶺 09年 1季度后，北區(qū)的聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相對(duì)減輕，建議本案聯(lián)排可在此時(shí)入市。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （㎡） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷售套 數(shù) 成交套數(shù) /推出套數(shù) 嘉定 浦發(fā)香舍 聯(lián)排 14000 13859 170200 238280 10 136/137 萊英郡 聯(lián)排 15000 13729 187215 280320 8 131/184 海上五月花 聯(lián)排 15000 14922 190200 285300 30 239/256 寶山 旭輝依云灣 聯(lián)排 15000 14005 250 380 40 80/91 梧桐城邦 聯(lián)排 26000 25138 200 520 5 17/58 普陀 大華藍(lán)郡 聯(lián)排 28000 28998 200300 560840 5 67/122 復(fù)地美墅 聯(lián)排 18000 17076 175205 315370 10 58/67 提香灣 聯(lián)排 23000 22951 185260 400600 8 62/74 聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，各項(xiàng)目由于位置和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 聯(lián)排差異性競(jìng)爭(zhēng)存在 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬(wàn)科深藍(lán) 30000元 /平方米 長(zhǎng)城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來(lái)自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷售速度 銷售率 嘉定 魏瑪原墅 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 17000 14293 230380 400650 5 30%（ 49/162） 穎奕高爾夫 獨(dú)棟 28000 22719 450550 10001500 2 79%(41/52) 浦東 萬(wàn)科深藍(lán) 獨(dú)棟，獨(dú)院 30000 27030 330430 10001300 6 78%(116/148) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 聯(lián)排，雙拼 23000 24212 220 500550 2 32%（ 7/22） 選取了區(qū)域內(nèi)和中環(huán)沿線別墅，各項(xiàng)目由于位臵和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 開(kāi) 發(fā) 商： 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 地理位臵 : 嘉定區(qū) 麥積路雙單路 開(kāi)盤(pán)日期： 預(yù)計(jì) 08年底 總 建： 50萬(wàn) 產(chǎn)品類型： 高層，合院別墅 報(bào) 價(jià)： 未定，預(yù)計(jì)在 1800020230元 /平方米 主力面積： 合院 230250 平方米 主力總價(jià)： 440500萬(wàn) 銷售情況： 目前處于客戶積累階段，先推出雙拼產(chǎn)品 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位于嘉定新城核心區(qū)，龍湖花盛香醍項(xiàng)目一期為低密度西班牙風(fēng)情別墅 和 16棟現(xiàn)代風(fēng)格景觀高層。 該案合院產(chǎn)品規(guī)劃為 12戶圍合的組團(tuán)形式，對(duì)外宣傳為“類獨(dú)棟的雙拼”。 別墅共 3層，有下沉式庭院設(shè)計(jì)，其他戶型的具體情況還沒(méi)有公布。 分析性小結(jié)： 通過(guò)龍湖的品牌效應(yīng)預(yù)計(jì)合院別墅將會(huì)吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設(shè)置了多塊戶外高炮，未來(lái)可能會(huì)分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個(gè) 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬(wàn) m2） 待推面積 （萬(wàn) m2） 月均去化面積 （萬(wàn) m2） 預(yù)計(jì)銷售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬(wàn)科深藍(lán) 43（共三期） 3個(gè)月 長(zhǎng)城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬(wàn)科深藍(lán) 長(zhǎng)