【正文】 2. 支配原則： 在這個(gè)形象重塑期，戶外投放將占據(jù)一個(gè)重要的比例，其他費(fèi)用將大量用于圈層公關(guān)營銷等方面。日后可以沙龍的名義開展關(guān)于文化、金融、休閑、收藏等主題的小型聚會(huì)，營造高端圈層感。 可每周 12次上課，從孩子入手，以文化關(guān)懷與業(yè)主進(jìn)行溝通。得城堡者得天下 7 內(nèi)功修煉 —售樓處、樣板示范區(qū)完善； 圍擋、道旗、戶外更新； DM、概念別冊制作。猶如人間仙境的地方藏著有關(guān)魔法、國王，騎士的古老的民間傳說，還有那無邊原始的森林、柔嫩的山坡、無邊的綠野上漫步著成群的牛羊，積雪終年的阿爾卑斯山和無盡寬闊的大湖。香波堡是法國貴族生活氣味最濃厚的地區(qū)，森林遍地、盛產(chǎn)食材、葡萄酒，法國歷代的國王、貴族在此打建一座又一座的度假用的狩獵宮殿，甚至還不時(shí)舉朝遷移至此悉問國政。這里是英國君主主要的行政官邸。 ： 新歸墅城堡別墅價(jià)值升級＋亦城區(qū)域價(jià)值升級 +醇熟湖灣別墅情境生活升級 +公關(guān)活動(dòng) 設(shè)立項(xiàng)目發(fā)言人， 在隨后各大關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)及時(shí)對外公布項(xiàng)目消息，更可每周進(jìn)行工程進(jìn)度發(fā)布，穩(wěn)定業(yè)主情緒，提升客戶信心，不間斷的新聞效應(yīng)更將時(shí)刻維持項(xiàng)目的高關(guān)注度。 二、戶外 業(yè)內(nèi)雜志投放。 如聯(lián)合國際奢飾品牌，私藏名酒品鑒，頂級名茶拍賣，各類沙龍論壇。從亦莊生態(tài)居住為出發(fā)點(diǎn)，在此大背景下重點(diǎn)突出天鵝湖對亦莊人居高端化的促進(jìn)作用，期間融入項(xiàng)目。 自此，我們 推出 2022年?duì)I銷推廣“ 3+1”廣告執(zhí)行策略： 3大 “把握” ,1個(gè)“戰(zhàn)術(shù)” 資源把握：前期內(nèi)部資源利用，定向出擊。 第三站 湖岸景觀帶 湖岸長堤、木棧道等景觀帶，現(xiàn)場體驗(yàn)天鵝湖的最大景觀價(jià)值，帶來強(qiáng)大的心理沖擊。 重中之重：無限放大項(xiàng)目現(xiàn)場體驗(yàn) 天鵝湖的完美包裝 —— 2022年天鵝湖蓄水完成，圍繞這一項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，必須在 4月之前做好形象包裝，最大化發(fā)揮湖景對客戶的現(xiàn)場打擊力。 將 高性價(jià)比湖灣別墅 進(jìn)行到底！ 如何適當(dāng)而穩(wěn)健地形象升級？ 首先，是否應(yīng)該更換案名？ 新案名會(huì)給市場造成一個(gè)新項(xiàng)目入市的效應(yīng)，如新項(xiàng)目的“蓄客、開盤”等會(huì)引發(fā)更高的關(guān)注度！在一段時(shí)間內(nèi)引起潛在購房客群的興趣。 ? 受工作及日?；顒?dòng)區(qū)域所限，置業(yè)選擇北京 東部及東南部 。帕提歐 東方普羅旺斯 潤澤莊園 潮白河 別墅區(qū) 香悅四季 香醍溪岸 藍(lán)岸麗舍 富力灣 納帕爾灣 泛 CBD 別墅區(qū) 花墅香醍 蔚藍(lán)香醍 海棠公社 亦莊別墅區(qū) 天鵝堡歸墅 西山別墅區(qū) 北辰香麓 西山林語 自在香山 諸子階 2022，我們面對全北京的泛化競爭！ 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃價(jià)值 建筑價(jià)值 戶型價(jià)值 景觀價(jià)值 配套價(jià)值 區(qū)位價(jià)值 富力灣 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排精裝修 占地 建筑 綠地率： 35%； 容積率 ； 以 現(xiàn)代 建筑手法 圍合 傳統(tǒng) 院落 生活 獨(dú)棟面積 388平 —403平 —698平方米之間 以“生態(tài)自然觀”為主導(dǎo)的園林景觀，全新演繹現(xiàn)代 水岸園林 生活 自有配套： 5000平方米超大會(huì)所，7000平方米高端商業(yè)； 共享區(qū)域內(nèi)配套 順義 傳統(tǒng)別墅區(qū) 藍(lán)岸麗舍 占地 32萬平米； 容 積 率： ； 綠 化 率： 70% 總體規(guī)劃 266棟英法風(fēng)格 獨(dú)棟 別墅和少量疊拼 別墅。 問題點(diǎn)：首先， 2022市場大勢與政策總體未明，長時(shí)間捂盤風(fēng)險(xiǎn)過高；其次，如果競爭對手先發(fā)制人，歸墅容易陷入前期累積客戶大量流失的不利境地。 分而治之，客觀分析產(chǎn)品現(xiàn)狀 2022年，共 277套待售房源， 我們將 根據(jù)其所享景觀資源的差異 ， 為產(chǎn)品進(jìn)行層級劃分，并分析其肩負(fù)的項(xiàng)目使命 —— 將 2022年待售房源劃分為 ABCD四個(gè)層級 A A類：臨湖觀景 形象尖刀 ——標(biāo)志項(xiàng)目形象 樹立價(jià)格標(biāo)竿 實(shí)現(xiàn)土地高溢價(jià) 帶動(dòng)中低端產(chǎn)品銷售 B B類：生態(tài)公園景觀 保障項(xiàng)目穩(wěn)定收益 凸顯高性價(jià)比 擠壓次級產(chǎn)品銷售，帶動(dòng)人氣 C C類：樣板示范區(qū) 凸顯項(xiàng)目成熟氛圍，保證人氣 強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比 重疊擠壓次級產(chǎn)品 D D類：社區(qū)中央組團(tuán) 充分體現(xiàn)高性價(jià)比 保障現(xiàn)金流，帶動(dòng)市場人氣 幫助實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化 先謀后動(dòng)，推盤戰(zhàn)役策略 推盤整體戰(zhàn)術(shù) —— “ 循環(huán)擠壓” 開發(fā)商推盤批次計(jì)劃 B 56(6,L2) B 12(7,H4) B 13(4,H4) B 14(6,J4) B 33(9,J4) 第一批推售房源 第三批推售房源 第四批推售房源 第二批推售房源 四級產(chǎn)品搭配原則： 將 ABCD四級產(chǎn)品進(jìn)行 合理搭配 ，每次開盤均混合性釋放。 “2022 北京國際金融論壇”上，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之向外界表態(tài)銀監(jiān)會(huì) 并未對二套房政策作出調(diào)整 。高度刺激性的經(jīng)濟(jì)政策將繼續(xù)對中國經(jīng)濟(jì)近期的增長構(gòu)成支撐2022年增長速度甚至更快。整合傳播機(jī)構(gòu) 〉 2022年，天鵝堡 本月目前有 16個(gè)新盤入市，共約 38萬平米，其中 超 8成是公寓 。 在金融危機(jī)初步得到穩(wěn)定、 通漲預(yù)期、剛性需求依然存在等前提下， 明年的政策應(yīng)以穩(wěn)定市場為主基調(diào)， 2022年房地產(chǎn)的銷售量和銷售價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)的上漲， 但不會(huì)像今年這樣大起大落。 4月 6月 8月 10月 2022 另一個(gè)維度的思考 —— 方案 Ⅰ ： 不進(jìn)行捂盤， 13月持續(xù)性銷售。 2022年，產(chǎn)品形象的升級需要謹(jǐn)防 過猶不及 ！ 保持傳播形象與產(chǎn)品功能的相符是必要的！ 為什么這么說？ 讓我們從競爭對手中找原因。 那么，什么樣的人 2022會(huì)堅(jiān)定不移的選擇歸墅？ 讓我們的視線，仍舊回到 220余組成交客戶的身上。 ?別墅所代表的高貴、奢適的生活方式，已經(jīng)在他們心中深深扎根。 例：唐寧 ONE各樓座命名。 個(gè)性化 私密性 尊貴感 經(jīng)驗(yàn)與技巧，新形象下的體驗(yàn)營銷 由傳統(tǒng)營銷變?yōu)轶w驗(yàn)營銷 2022年，隨著天鵝湖開放，景觀及社區(qū)的進(jìn)一步成熟，在銷售過程中，體驗(yàn)營銷將占據(jù)越來越重要的地位。 針對不同的客戶情況制定不同銷售動(dòng)線 一次到訪客戶 意向較好且時(shí)間充裕： 售樓處 → 湖岸景觀帶 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心 意向較好但時(shí)間有限： 售樓處 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心（湖岸景觀帶可作為回訪時(shí)的主要參觀點(diǎn)） 有老人 /兒童同行： 售樓處 → 湖濱樣板間（參觀完一間樣板間后，可安排專人帶領(lǐng)老人或帶領(lǐng)兒童至湖岸休憩、玩耍） → 湖岸景觀帶 → 會(huì)館式 VIP洽談中心 市調(diào)人員： 售樓處 → 湖濱樣板間 老帶新客戶 老帶新時(shí)間充裕型： 售樓處 → 湖岸景觀帶 → 會(huì)館式 VIP洽談中心 → 湖濱樣板間 老帶新時(shí)間有限型： 售樓處 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心 回訪客戶 老客戶回訪： 會(huì)館式 VIP洽談中心（湖岸景觀帶、湖濱樣板間等作為輔助路線） 老業(yè)