【正文】 ?二期產(chǎn)品定位導(dǎo)向原則為： 以滿足 2023年項(xiàng)目目標(biāo)為前提，尋求速度不利潤(rùn)的平衡點(diǎn)，從而滿足中高端、高端電梯產(chǎn)品需求；形象上逐步拔高，為三期做鋪墊。 ?140163㎡中大戶型客戶：認(rèn)可區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)及贈(zèng)送、開發(fā)商品牌、交通等；不認(rèn)可價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、周邊環(huán)境等。 10000（前期毛坯價(jià)， 50%贈(zèng)送） 中海紫御華府 中海御湖公館 萬(wàn)科金域曲江 金地湖城大境 華僑城天鵝堡三房（ B\C\D) 紫薇永和坊 華僑城天鵝堡四房 (H) 11500 10500 舒居三房 /四房 第二部分：競(jìng)品梳理 第二部分：競(jìng)品梳理 供銷情況： ?主力供銷產(chǎn)品為 90100㎡兩房及 120150㎡三房，多為一梯 3或一梯 4產(chǎn)品，個(gè)盤月均銷售套數(shù)多在 4070套之間； ?大戶型多集中在 160260㎡之間，多為一梯 2產(chǎn)品，個(gè)盤月均銷售套數(shù)約在 1020套之間（其中釐地、和園銷售速度較快，月均銷售約 20套） 。 電梯獨(dú)立入戶，超大南向采光面，舒適度較高。 戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳四衛(wèi)生間 +獨(dú)立管家空間+南北雙景觀空中花園。 戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳三衛(wèi)生間 +獨(dú)立管家空間+南北雙景觀空中花園。御湖 1號(hào)是中海國(guó)際社區(qū)中的一部分。從均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，城南、高新的價(jià)格仍然處于最高位。 首套房信貸出現(xiàn)松動(dòng)，從上浮到 85折 。至目前為止，西安樓市剛性需求的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，促銷繼續(xù)保持增長(zhǎng)。 總價(jià) A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級(jí)價(jià)值區(qū) 三級(jí)價(jià)值區(qū) 一級(jí)價(jià)值區(qū) 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 550 第一部分：宏觀背景 ?曲江住宅產(chǎn)品 成交主力段集中于 80100㎡， 120150㎡、 200250㎡之間 的改善型三房； ?受區(qū)域價(jià)值特征影響，以及各項(xiàng)目推售產(chǎn)品影響，產(chǎn)品成交主要以改善型房源為主 ； 曲江成交以 80100㎡ 的兩房和 120150㎡ 的改善型三房成交為主，其次為部分200250㎡產(chǎn)品 020230400006000080000100000120230 第一部分：宏觀背景 通過(guò)區(qū)域典型項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)可看出： ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力成交面積段為 140150㎡的，占比 27%；其次為 90100㎡，占比14%； ?另外 170180 ㎡ 、 200250 ㎡大戶型成交占比相當(dāng)，均為 8%； ?200㎡以上產(chǎn)品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公館 ； ?170180 ㎡產(chǎn)品主要集中在萬(wàn)科金域曲江（精裝復(fù)式）、中海御湖公館和金地湖城大境 ； ?140150 ㎡產(chǎn)品主要集中在中海紫御華府和中海御湖公館； 此數(shù)據(jù)為房 99備案數(shù)據(jù) 面積段劃分 金地湖城大境 萬(wàn)科金域曲江 紫薇永和坊 中鐵建梧桐苑 中海御湖公館 中海紫御華府 50以下 0 0 0 0 0 0 5060 2 0 0 0 0 0 6070 0 3 0 0 5 0 7080 0 31 0 0 12 0 8090 1 93 0 0 32 0 90100 3 0 26 71 194 0 100110 1 0 10 0 0 0 110120 7 8 3 5 41 0 120130 39 106 0 2 18 0 130140 12 0 0 55 64 0 140150 46 0 35 17 174 292 150160 20 0 1 5 0 0 160170 67 1 11 1 24 0 170180 40 69 4 1 65 0 180190 8 78 4 2 10 0 190200 78 22 4 1 0 0 200250 95 26 5 3 15 21 250300 0 4 5 3 0 0 300以上 10 0 12 0 0 0 合計(jì) 429 441 120 166 654 313 第一部分：宏觀背景 個(gè)盤成交主力均以 80100㎡ 的兩房和 120150㎡ 的改善型三房為主； 160㎡以上 舒適型再改類房源成交集中在 湖邊個(gè)別項(xiàng)目 （如湖城大境、中海御湖公館等）。位于曲江大唐芙蓉湖北岸，緊鄰中海鉑宮別墅區(qū)。 全面寬超大觀湖效果，主臥 270度大面寬觀景。 休息區(qū)設(shè)置家庭廳，舒適度高 萬(wàn)科釐域曲江 第二部分：競(jìng)品梳理 1 2 3 4 建筑面積 189平米，處于 4號(hào)樓（ 32層） 2戶 /2T 均價(jià)： /平米 ?一層一戶， 360度環(huán)景，私密性較好，超大贈(zèng)送率（實(shí)得面積約 240㎡），動(dòng)靜分區(qū)。 9000(折合毛坯 價(jià)） 釐地湖城大境 紫薇永和坊 中海御湖公館 華僑城天鵝堡 兩房及小三房(A1\A2) 8000(折合毛坯 價(jià)） 中 海紫御華府 兩房 /小三房 8000 第二部分：競(jìng)品梳理 項(xiàng)目 產(chǎn)品 面積 現(xiàn)階段銷售價(jià)格 （優(yōu)惠后） 4月 5月 6月 7月 8月 9月 類型 競(jìng)爭(zhēng)戶型 （ ㎡ ） （元 /㎡ ） 銷量 銷量 銷量 銷量 銷量 銷量 紫薇永和坊 高層電梯 145180 1000010500 26 6 12 9 6 13 萬(wàn)科釐域曲江 高層電梯 170250 （實(shí)得約 250320㎡） 1400017000 （精裝約 2500元 /㎡） 14 30 26 21 21 30 中海御湖公館 高層電梯 115 1100013000 (精裝約 2023元 /㎡ ) —— —— 60 20 11 16 高層電梯 175 11000 (精裝約 2023元 /㎡ ) —— —— 94 8 7 4 中海紫御華府 小高層電梯 142 900010000 105 83 36 28 70 排卡 釐地湖城大境 高層電梯 135 1150012023 41 8 27 12 16 25 高層電梯 155 1150012500 29 6 22 8 10 14 舒居三房 /四房 競(jìng)品舒居三房、四房面積多在 140180㎡之間，月均成交多在 1520套（其中紫御華府銷量突出約 6070套 /月） ，售價(jià)多在 900010000元 /㎡之間 第二部分：競(jìng)品梳理 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12023 12500 13000 13500 14000 9000（折合毛坯 價(jià)） 8500（折合毛坯價(jià)） 12023（觀湖） 10200 市場(chǎng)上項(xiàng)目均價(jià)多集中 在 850010500元 /平米之間， 高面積贈(zèng)送項(xiàng)目如萬(wàn)科金域曲江 （面積贈(zèng)送率約 50%）折算毛坯 后售價(jià)約 10000元 /平米， 獨(dú)享湖景資源的金地湖城大境 約 12023元 /㎡ 。 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 ?100㎡以下成交客戶：以曲江、城南、陜北為主；主要認(rèn)知途徑為朋友介紹、銀泰接待中心及工地圍墻等。 ?6號(hào)樓 位于項(xiàng)目 最核心位置 ，超大樓間距，視野開闊；景觀資源絕佳。但可能造成銷量較低。 ?二期預(yù)計(jì) 2023年下半年達(dá)到預(yù)售條件，共計(jì)約 78萬(wàn)㎡ 。 ?A2戶型為 90㎡兩房，由于單價(jià)較高，去化相對(duì)較慢； ?D戶型為 158㎡四房，戶型處一、二單元夾角處，采光效果較差，客戶存在一定抗性 華僑城天鵝堡目前去化產(chǎn)品情況 戶型 A1 A2 B C D H 合計(jì) 總套數(shù) 180 60 60 120 60 60 540 總?cè)セ讛?shù) 103 19 45 65 18 42 292 去化率 57% 32% 75% 54% 30