【正文】 華僑城天鵝 堡 二期產(chǎn)品定位建議 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 第一部分：宏觀背景 基調(diào) ：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康 發(fā)展 《 境外投資管理辦法 》 出臺 《 關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知 》 《 關(guān)于加強土地出讓收支管理的通知 》 《 調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 》 2023 2023 基調(diào)：抑制部分城市房價過快上漲 《 流動資金貸款管理暫行辦法 》 出臺 《 個人貸款管理暫行辦法 》 出臺 《 加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知 》 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 新政”出臺 “ ”出臺 2023 2023 基調(diào) ：嚴厲打 壓 “ “二三線城市”也要限購 “ 新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購令 “ 四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 9月浙江臺州、衢州限購令出臺 10月佛山限購令松綁朝令夕改 11月初中山出臺限價令 “ ” 國八條出臺 上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅 上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅 2月起華東主要城市限購令紛紛出臺 前 7個月 6次上調(diào)準備金率、 3次加息 基調(diào)：預(yù)調(diào)、微調(diào) 46個限購城市繼續(xù)維持限購狀態(tài) 近 40個城市出臺了不同的微調(diào)措施 ，其中除觸及紅線外的微調(diào)可以執(zhí)行。 首套房信貸出現(xiàn)松動，從上浮到 85折 。 兩會：調(diào)控維持力度 經(jīng)濟工作會議及總理講話明確房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一定力度，房價繼續(xù)回歸合理。 多部委辟謠 樓市調(diào)控松動 近年來中國樓市遭受頻繁的宏觀調(diào)控，特別是 2023年國八條之后，以嚴厲打擊為主；預(yù)計近期政策大幅度放松可能性不存在。 第一部分：宏觀背景 時間 政策風向 內(nèi)容 正合觀點 國家性政策 20231021 國家發(fā)改委指出 :賣房 不一套一標每套罰 5000元 發(fā)改委明確，凡是 不一套一標的，一律按一套罰 5000元，欺詐最高罰 50萬元 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為 ，保障購房者的利益； 制度約束開發(fā)商行為 ， 完善房地產(chǎn)市場秩序 ； 20231021 國土部 嚴格監(jiān)控各地樓市政策 提前做好政策儲備 受調(diào)控政策影響， 土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升，占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴大 ， 房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn) ，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式，鞏固和強化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果 ， 預(yù)防房價反彈上漲； 經(jīng)濟模式 地方性政策 20231001 陜西調(diào)控新政： 商品房利潤控制在10% 屬全國首例 陜西省房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺新舉措，規(guī)定房地產(chǎn)合理利潤率應(yīng)控制在 10%左右，并將 各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi) 。意在引導(dǎo)市民理性購房 ，地方性政策更加合理規(guī)范化，避免房價虛高和過快上漲； ， 規(guī)范陜西省房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴 ，國家、地方步調(diào)一致，政策出臺保障調(diào)控效果， 預(yù)防房價反彈上漲 第一部分：宏觀背景 全市市場： 全市量價起伏波動，成交均價震蕩前行， 11年 2月份“國八條”出臺后，成交量大幅度下降，于 11年 6月開始慢慢回暖。至目前為止，西安樓市剛性需求的強勢表現(xiàn)，促銷繼續(xù)保持增長。 西安市場成交量價呈震蕩之勢，成交量價春節(jié)后逐步反彈， 近期量價逐步趨穩(wěn) ； 近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新為全市價格高地，城西處相對價格洼地。 169013 55011 246694 289560 91400 6257 5934 8092 6033 7103 0100020233000400050006000700080009000050000100000150000202300250000300000350000城東 城西 城南 城北 高新 西安市 9月份各 區(qū)域普通住宅成交 分析 上月成交量（㎡） 本月成交量（㎡） 上月成交價格（元 /㎡ ） 本月成交價格（元 /㎡ ） 6431 7238 6852 6936 6806 6546 6263 6621 6769 6696 6668 6813 6616 6636 5600580060006200640066006800700072007400020406080100120— 普通住宅分析 成交量（萬 /㎡ ） 成交均價（元 /㎡ ） 分區(qū)域市場量價走勢： 從成交量價走勢來看，目前城北區(qū)和城南區(qū)成為西安市場最熱門的區(qū)域。從均價走勢來看，城南、高新的價格仍然處于最高位。 第一部分：宏觀背景 2023年一季度后，西安市商品房成交量價穩(wěn)定上升，總體來看市場呈現(xiàn) 供大于求的局面，成交 價格逐步趨穩(wěn) 108 5600580060006200640066006800700072007400050100150200250 萬平方米 供應(yīng)量 成交量 成交均價（元 /㎡ ） ?2023年 9月 至 2023年 9月，西安市商品房呈波動性， 12年年初出現(xiàn)供應(yīng)量、成交量及價格均較低； ?2023年 6月后供應(yīng)量、成交量及成交價格恢復(fù)平穩(wěn)，量價穩(wěn)步齊升； 2023年 9月至 2023年 9月西安市商品房供應(yīng)量、成交量及成交價格走勢 2023年曲江市場逐步呈現(xiàn)明顯的供大于求局面，成交量趨穩(wěn)在 810萬㎡之間，成交價格趨穩(wěn)在 1000010500元 /㎡， 預(yù)計未來市場 將進入去存量階段 ?2023年全年曲江區(qū)總體來講，新增量遠大于成交總量，今年開始， 供應(yīng)逐漸降低，成交與新增基本持平，但由于之前的存量較大，整體市場逐步進入去存量 階段。 ? ，由于政策調(diào)控，市場價格處于相對較低水平， 價格回升，總體保持在 1萬左右的水平 。 02023400060008000100001202301000002023003000004000005000006000007000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 — 批售面積 （㎡） 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 調(diào)控出臺后，曲江市場成交量整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)， 2023年以來，大量項目“ 以價換量 ”，通過變向優(yōu)惠調(diào)整成交價格，以保證快速出貨。 0202340006000800010000120230202304000060000800001000001202301400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 曲江產(chǎn)品面積跨度相對較大，小高層集中在 140220㎡，高層集中在 90160㎡ 板塊價值 項目 產(chǎn)品 面積區(qū)間 （㎡） 競