【正文】 供應量 成交量 成交均價（元 /㎡ ） ?2023年 9月 至 2023年 9月，西安市商品房呈波動性， 12年年初出現(xiàn)供應量、成交量及價格均較低； ?2023年 6月后供應量、成交量及成交價格恢復平穩(wěn)，量價穩(wěn)步齊升； 2023年 9月至 2023年 9月西安市商品房供應量、成交量及成交價格走勢 2023年曲江市場逐步呈現(xiàn)明顯的供大于求局面，成交量趨穩(wěn)在 810萬㎡之間，成交價格趨穩(wěn)在 1000010500元 /㎡， 預計未來市場 將進入去存量階段 ?2023年全年曲江區(qū)總體來講，新增量遠大于成交總量，今年開始， 供應逐漸降低，成交與新增基本持平，但由于之前的存量較大，整體市場逐步進入去存量 階段。 兩會：調控維持力度 經濟工作會議及總理講話明確房地產調控繼續(xù)一定力度，房價繼續(xù)回歸合理。意在引導市民理性購房 ，地方性政策更加合理規(guī)范化，避免房價虛高和過快上漲； ， 規(guī)范陜西省房地產市場 房地產市場調控繼續(xù)從嚴 ，國家、地方步調一致，政策出臺保障調控效果， 預防房價反彈上漲 第一部分：宏觀背景 全市市場： 全市量價起伏波動，成交均價震蕩前行， 11年 2月份“國八條”出臺后，成交量大幅度下降，于 11年 6月開始慢慢回暖。 0202340006000800010000120230202304000060000800001000001202301400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 曲江產品面積跨度相對較大，小高層集中在 140220㎡，高層集中在 90160㎡ 板塊價值 項目 產品 面積區(qū)間 （㎡） 競爭層級 序號 一級 價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 160410 三級 A 高層 130330 紫汀苑 高層 165175 B 二級 價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 76253 二級 C 高層 76180 曲江諸子階 小高層 87256 D 高層 90190 永和坊 小高層 100185 E 高層 90120 三級 價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 83— 200 F 高層 85— 140 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 89162 中海紫御華府 小高 140—200 H 中海碧林灣 高層 87135 I 曲江千林郡 高層 88150 J 曲江意境 小高層 99144 K 高層 96197 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 面積 550 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產品 價格區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 1600018000 三級 A 高層 1300015000 紫汀苑 高層 1202314000 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 1900022023（精裝復式） 二級 C 高層 1400017000（精裝復式） 曲江諸子階 小高層 1202313000 D 高層 1000011000 永和坊 小高層 1000012023 E 高層 8500011000 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 8400— 8600 F 高層 8100— 8600 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 75008000 中海紫御華府 小高 9500— 11000 H 中海碧林灣 高層 750010000 （精裝） I 曲江千林郡 高層 6500— 8000 J 曲江意境 小高層 K 高層 75008500 曲江項目物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在 900011000元 /㎡之間 單價 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 17000 16000 15000 14000 13000 12023 10000 9000 11000 8000 18000 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產品 總價區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 256640 三級 A 高層 169495 紫汀苑 高層 200230 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 120400 二級 C 高層 120280 曲江諸子階 小高層 100260 D 高層 118209 永和坊 小高層 150360 E 高層 99149 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 71— 108 F 高層 68— 103 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 70128 中海紫御華府 小高 133— 250 H 中海碧林灣 高層 65135 I 曲江千林郡 高層 79150 J 曲江意境 小高層 K 高層 75122 曲江項目物業(yè)總價多集中在 140250萬 之間；其中一級價值區(qū)總價較高，多在 200500萬之間；本項目所在二級價值區(qū)，高層總價多在 100160萬之間。御湖 1號是中海國際社區(qū)中的一部分。 戶型結構：四室兩廳三衛(wèi)生間 +獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。 南向兩開間，客廳、臥室面寬適宜 27 29 第二部分：競品梳理 建筑面積 253平米，處于 1 1 1 222號樓（層） 1戶 /1T 均價： /平米 ?純北向采光，戶型方正 一層一戶， 360度環(huán)景，私密性較好，超大贈送率（實得面積約 300㎡），動靜分區(qū)。 本 項目小戶型處于 市場絕對高價位 置 。 ?客戶對項目 不 認可因素主要以 價格 為主，其次為 周邊環(huán)境、配套、區(qū)位 等。 N 四、二期產品分析 二期產品價值梳理 位于項目中庭，獨享項目雙面景觀資源。 思路 1：中戶型 +大戶型 普通層高（ ），板式層高建議適當增加 33F 33F 33F 33F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 120 4 128 15360 27% 21% 140 4 128 17920 27% 24% 160 3 96 15360 20% 21% 180 3 96 17280 20% 23% 260 2 34 8840 7% 12% 合計 16 482 74760 100% 100% 四、二期產品定位建議 四、二期產品定位建議 思路 2：大戶型 高層減一層（ 32F），增加戶型層高 32F 32F 32F 32F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 160 4 124 19840 30% 26% 180 4 124 22320 30% 29% 200（復式） 4 64 12800 16% 17% 220 2 62 13640 15% 18% 260 2 34 8840 8% 11% 合計 16 408 77440 100% 100% THE END! 演講完畢，謝謝觀看！