【正文】 60 20 11 16 高層電梯 175 11000 (精裝約 2023元 /㎡ ) —— —— 94 8 7 4 中海紫御華府 小高層電梯 142 900010000 105 83 36 28 70 排卡 釐地湖城大境 高層電梯 135 1150012023 41 8 27 12 16 25 高層電梯 155 1150012500 29 6 22 8 10 14 舒居三房 /四房 競品舒居三房、四房面積多在 140180㎡之間，月均成交多在 1520套（其中紫御華府銷量突出約 6070套 /月） ，售價多在 900010000元 /㎡之間 第二部分：競品梳理 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12023 12500 13000 13500 14000 9000（折合毛坯 價） 8500（折合毛坯價） 12023（觀湖） 10200 市場上項目均價多集中 在 850010500元 /平米之間， 高面積贈送項目如萬科金域曲江 （面積贈送率約 50%）折算毛坯 后售價約 10000元 /平米， 獨享湖景資源的金地湖城大境 約 12023元 /㎡ 。緊鄰項目、 銷售基本停滯的紫薇永和坊 均價 10500元 /平米 ，紫 御華 府精裝均價約 10000元 /㎡，另一精裝項目御湖公館折算毛坯價格約 9000元 /㎡。 本項目價格處市場相對偏上位置 。 10000（前期毛坯價， 50%贈送） 中海紫御華府 中海御湖公館 萬科金域曲江 金地湖城大境 華僑城天鵝堡三房（ B\C\D) 紫薇永和坊 華僑城天鵝堡四房 (H) 11500 10500 舒居三房 /四房 第二部分：競品梳理 第二部分：競品梳理 供銷情況： ?主力供銷產(chǎn)品為 90100㎡兩房及 120150㎡三房，多為一梯 3或一梯 4產(chǎn)品，個盤月均銷售套數(shù)多在 4070套之間； ?大戶型多集中在 160260㎡之間，多為一梯 2產(chǎn)品，個盤月均銷售套數(shù)約在 1020套之間（其中釐地、和園銷售速度較快，月均銷售約 20套） 。 售價情況： ?90150㎡產(chǎn)品多丌在項目核心景觀資源區(qū)，售價多在 900010500元 /㎡； ?160㎡以上大戶型，一般可觀湖景的售價多在 1500018000元 /㎡之間（如中海御湖壹號、釐地湖城大境）；僅觀社區(qū)景觀的售價多在 1100013000元 /㎡左右（如紫汀苑、和園）。 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 目前項目總體認(rèn)購 292套，去化率 54%，累計認(rèn)購價表總價 （實收預(yù)計約 ）， 剩余房源 248套。 ?A2戶型為 90㎡兩房，由于單價較高，去化相對較慢； ?D戶型為 158㎡四房，戶型處一、二單元夾角處，采光效果較差，客戶存在一定抗性 華僑城天鵝堡目前去化產(chǎn)品情況 戶型 A1 A2 B C D H 合計 總套數(shù) 180 60 60 120 60 60 540 總?cè)セ讛?shù) 103 19 45 65 18 42 292 去化率 57% 32% 75% 54% 30% 70% 54% 剩余套數(shù) 77 41 15 55 42 18 248 第三部分：項目一期成交情況 ?成交客戶居住區(qū)域以 城南 、 曲江 及 陜北 客戶為主 ，其中陜北客戶以 榆林 居多，省內(nèi)外其他省市客戶較分散，多以西安附近郊縣為主 ?客戶對項目認(rèn)知渠道以 朋介 、 銀泰接待中心 及 開發(fā)商關(guān)系 為主 ，從分析來看推廣渠道較單一 第三部分：項目一期成交情況 ?置業(yè)目的以 自 住 及 改善型居住 為主 ，純投資客戶極少 ?購房次數(shù) 以 二次置業(yè) 為主，其次為 首次置業(yè) 第三部分：項目一期成交情況 ?客戶對項目 最為 認(rèn)可 的 因素 為 區(qū)位 ， 其次為戶型 為主 。 ?客戶對項目 不 認(rèn)可因素主要以 價格 為主，其次為 周邊環(huán)境、配套、區(qū)位 等。 第三部分：項目一期成交情況 ?100㎡以下成交客戶：以曲江、城南、陜北為主；主要認(rèn)知途徑為朋友介紹、銀泰接待中心及工地圍墻等。 ?140163㎡中大戶型客戶：以城南為主，曲江為輔；主要認(rèn)知途徑為開發(fā)商關(guān)系、朋友介紹及銀泰接待中心。 第三部分：項目一期成交情況 ?100㎡以下客戶：認(rèn)可區(qū)位、戶型設(shè)計及贈送率；不認(rèn)可價格及周邊環(huán)境、配套。 ?140163㎡中大戶型客戶：認(rèn)可區(qū)位、戶型設(shè)計及贈送、開發(fā)商品牌、交通等；不認(rèn)可價格、戶型設(shè)計、周邊環(huán)境等。 第三部分：項目一期成交情況 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 四、二期產(chǎn)品分析 一期 二期 三期 四期 五期 100 二期位于項目中間位置，共兩棟樓，總量約 78萬㎡。 (預(yù)計 2023年下半年達(dá)到預(yù)售條件 ) ?項目共分五期開發(fā)（其中五期為商業(yè)區(qū)） ?項目總體銷售周期為 2023年 2023年。 ?二期預(yù)計 2023年下半年達(dá)到預(yù)售條件，共計約 78萬㎡ 。 N 四、二期產(chǎn)品分析 二期產(chǎn)品價值梳理 位于項目中庭，獨享項目雙面景觀資源。 ?6號樓 位于項目 最核心位置 ，超大樓間距，視野開闊；景觀資源絕佳。 ?5號樓 處商業(yè)區(qū)（ LOFT/46+2F超高層住宅 )不 7號樓中間， 視野受限 且有一定 噪音影響 。 6 5 7 N 四、二期產(chǎn)品定位方向 ?天鵝堡項目共分五期滾動開發(fā)，二期位于項目核心位置、其景觀資源及樓位價值相對最高，從營銷角度來看， 二期產(chǎn)品將為項目拔高一個承接不過度點， 三期更是項目價值沉淀及體現(xiàn)點； ?從一期客戶積累上來看，不曲江核心區(qū)丌同，天鵝堡項目更為西安本土客戶認(rèn)知，鑒于曲江核心生態(tài)區(qū)供應(yīng)減少及西安本土客戶追捧，建議： ?項目后期整體定位為： 滿足中高端、高端電梯產(chǎn)品需求的綜合產(chǎn)品定位模式。 ?二期產(chǎn)品定位導(dǎo)向原則為： 以滿足 2023年項目目標(biāo)為前提，尋求速度不利潤的平衡點，從而滿足中高端、高端電梯產(chǎn)品需求；形象上逐步拔高，為三期做鋪墊。 四、二期產(chǎn)品定位方向 思路一： 以中戶型 +大戶型搭配 ?一方面不中戶型相對暢銷，幵不一期產(chǎn)品、客戶承接，利于銷售；另一方面，核心位置設(shè)立大戶型，拔高項目形象。 思路二： 中大戶型為主 ?通過中大戶型提高項目形象，一定程度利于提升項目溢價空間。但可能造成銷量較低。 思路 1：中戶型 +大戶型 普通層高（ ），板式層高建議適當(dāng)增加 33F 33F 33F 33F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 120 4 128 15360 27% 21% 140 4 128 17920 27% 24% 160 3 96 15360 20% 21% 180 3 96 17280 20% 23% 260 2 34 8840 7% 12% 合計 16 482 74760 100% 100% 四、二期產(chǎn)品定位建議 四、二期產(chǎn)品定位建議 思路 2：大戶型 高層減一層（ 32F），增加戶型層高 32F 32F 32F 32F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 160 4 124 19840 30% 26% 180 4 124 22320 30% 29% 200（復(fù)式） 4 64 12800 16% 17% 220 2 62 13640 15% 18% 260 2 34 8840 8% 11% 合計 16 408 77440 100% 100% THE END! 演講完畢，謝謝觀看！