【正文】 0202340006000800010000120230202304000060000800001000001202301400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 曲江產品面積跨度相對較大，小高層集中在 140220㎡，高層集中在 90160㎡ 板塊價值 項目 產品 面積區(qū)間 （㎡） 競爭層級 序號 一級 價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 160410 三級 A 高層 130330 紫汀苑 高層 165175 B 二級 價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 76253 二級 C 高層 76180 曲江諸子階 小高層 87256 D 高層 90190 永和坊 小高層 100185 E 高層 90120 三級 價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 83— 200 F 高層 85— 140 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 89162 中海紫御華府 小高 140—200 H 中海碧林灣 高層 87135 I 曲江千林郡 高層 88150 J 曲江意境 小高層 99144 K 高層 96197 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 面積 550 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產品 價格區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 1600018000 三級 A 高層 1300015000 紫汀苑 高層 1202314000 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 1900022023（精裝復式） 二級 C 高層 1400017000（精裝復式） 曲江諸子階 小高層 1202313000 D 高層 1000011000 永和坊 小高層 1000012023 E 高層 8500011000 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 8400— 8600 F 高層 8100— 8600 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 75008000 中海紫御華府 小高 9500— 11000 H 中海碧林灣 高層 750010000 （精裝） I 曲江千林郡 高層 6500— 8000 J 曲江意境 小高層 K 高層 75008500 曲江項目物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在 900011000元 /㎡之間 單價 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 17000 16000 15000 14000 13000 12023 10000 9000 11000 8000 18000 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產品 總價區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 256640 三級 A 高層 169495 紫汀苑 高層 200230 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 120400 二級 C 高層 120280 曲江諸子階 小高層 100260 D 高層 118209 永和坊 小高層 150360 E 高層 99149 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 71— 108 F 高層 68— 103 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 70128 中海紫御華府 小高 133— 250 H 中海碧林灣 高層 65135 I 曲江千林郡 高層 79150 J 曲江意境 小高層 K 高層 75122 曲江項目物業(yè)總價多集中在 140250萬 之間；其中一級價值區(qū)總價較高，多在 200500萬之間；本項目所在二級價值區(qū)，高層總價多在 100160萬之間。御湖 1號是中海國際社區(qū)中的一部分。御湖 1號是中海國際社區(qū)中的一部分。 戶型結構：四室兩廳三衛(wèi)生間 +獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。 戶型結構：四室兩廳三衛(wèi)生間 +獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。 戶型結構：四室兩廳四衛(wèi)生間 +獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。 南向兩開間，客廳、臥室面寬適宜 27 29 第二部分：競品梳理 建筑面積 253平米，處于 1 1 1 222號樓（層） 1戶 /1T 均價： /平米 ?純北向采光，戶型方正 一層一戶， 360度環(huán)景，私密性較好，超大贈送率（實得面積約 300㎡），動靜分區(qū)。 電梯獨立入戶，超大南向采光面，舒適度較高。 本 項目小戶型處于 市場絕對高價位 置 。 10000（前期毛坯價， 50%贈送） 中海紫御華府 中海御湖公館 萬科金域曲江 金地湖城大境 華僑城天鵝堡三房（ B\C\D) 紫薇永和坊 華僑城天鵝堡四房 (H) 11500 10500 舒居三房 /四房 第二部分：競品梳理 第二部分：競品梳理 供銷情況： ?主力供銷產品為 90100㎡兩房及 120150㎡三房，多為一梯 3或一梯 4產品，個盤月均銷售套數(shù)多在 4070套之間； ?大戶型多集中在 160260㎡之間，多為一梯 2產品，個盤月均銷售套數(shù)約在 1020套之間（其中釐地、和園銷售速度較快，月均銷售約 20套） 。 ?客戶對項目 不 認可因素主要以 價格 為主，其次為 周邊環(huán)境、配套、區(qū)位 等。 ?140163㎡中大戶型客戶：認可區(qū)位、戶型設計及贈送、開發(fā)商品牌、交通等；不認可價格、戶型設計、周邊環(huán)境等。 N 四、二期產品分析 二期產品價值梳理 位于項目中庭，獨享項目雙面景觀資源。 ?二期產品定位導向原則為： 以滿足 2023年項目目標為前提，尋求速度不利潤的平衡點，從而滿足中高端、高端電梯產品需求；形象上逐步拔高，為三期做鋪墊。 思路 1：中戶型 +大戶型 普通層高（ ），板式層高建議適當增加 33F 33F 33F 33F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 120 4 128 15360 27% 21% 140 4 128 17920 27% 24% 160 3 96 15360 20% 21% 180 3 96 17280 20% 23% 260 2 34 8840 7% 12% 合計 16 482 74760 100% 100% 四、二期產品定位建議 四、二期產品定位建議 思路 2：大戶型 高層減一層（ 32F），增加戶型層高 32F 32F 32F 32F 戶型面積 腿數(shù) 套數(shù) 建筑面積 套數(shù)比約 面積比約 160 4 124 19840 30% 26% 180 4 124 22320 30% 29% 200（復式） 4 64 12800 16% 17% 220 2 62 13640 15% 18% 260 2 34 8840 8% 11% 合計 16 408 77440 100% 100% THE END! 演講完畢，謝謝觀看！