【正文】 18㎡ 三室 23000 9 1 11% 263㎡ 17㎡ 四室 23000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 2 20% 合計 2300026000 187 110 59% 第二部分：競品梳理 榮禾曲池東岸 第二部分：競品梳理 建筑面積 307平米，處于 15號樓（層） 1戶 /1T ； 戶型結(jié)構(gòu)：四房三廳四衛(wèi) +工人套房 均價： /平米 雙南向豪華雙主臥套房，中西雙廚雙餐廳設(shè)計。 核心賣點 ?中海品牌，認知度高； ?商業(yè)配套齊全，生活便利，居住氛圍成熟； ?教育資源豐富，一站式教育；幵在曲江一中，一小有教育指標 第二部分：競品梳理 銷售情況 第二部分：競品梳理 項目名稱 分期 建筑面積（㎡） 實得面積（㎡） 贈送率 套型 物業(yè)形態(tài) 銷售均價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 中海御湖1號 1期 （ 2023年中開盤，現(xiàn)階段售罄） 200 204 2% 三房 高層（ 31F） 2100023000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 248 244 4 98% 245 260 6% 四房 小高層（ 17F） 2850030000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 136 132 4 97% 270 280 4% 四房 高層（ 31F） 1400030000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 62 62 0 100% 2期 （ 2023年 9月底開盤，在售） 215 230 6% 四房 高層（ 31F） 1800019000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 360 60 300 17% 290 310 6% 四房 高層（ 28F） 2023021000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 50 12 38 24% 合計 1800022023（精裝約 30004000元 /㎡） 856 510 346 60% 戶型分析 第二部分：競品梳理 戶型點評： 建筑面積： 210220㎡。 169013 55011 246694 289560 91400 6257 5934 8092 6033 7103 0100020233000400050006000700080009000050000100000150000202300250000300000350000城東 城西 城南 城北 高新 西安市 9月份各 區(qū)域普通住宅成交 分析 上月成交量（㎡） 本月成交量（㎡） 上月成交價格（元 /㎡ ） 本月成交價格（元 /㎡ ） 6431 7238 6852 6936 6806 6546 6263 6621 6769 6696 6668 6813 6616 6636 5600580060006200640066006800700072007400020406080100120— 普通住宅分析 成交量（萬 /㎡ ） 成交均價（元 /㎡ ） 分區(qū)域市場量價走勢： 從成交量價走勢來看，目前城北區(qū)和城南區(qū)成為西安市場最熱門的區(qū)域。 西安市場成交量價呈震蕩之勢，成交量價春節(jié)后逐步反彈， 近期量價逐步趨穩(wěn) ； 近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新為全市價格高地，城西處相對價格洼地。御湖一號規(guī)劃有 10棟樓，戶型面積從200270平方米，屬于平層豪宅系列。 南向豪華雙主臥套房。 ?140163㎡中大戶型客戶：以城南為主，曲江為輔；主要認知途徑為開發(fā)商關(guān)系、朋友介紹及銀泰接待中心。 思路二： 中大戶型為主 ?通過中大戶型提高項目形象，一定程度利于提升項目溢價空間。 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 目前項目總體認購 292套，去化率 54%，累計認購價表總價 （實收預(yù)計約 ）， 剩余房源 248套。 。項目自身定位高端，社區(qū)規(guī)劃較好，精裝修，戶戶均有有車位，生活舒適度較高。 多部委辟謠 樓市調(diào)控松動 近年來中國樓市遭受頻繁的宏觀調(diào)控，特別是 2023年國八條之后，以嚴厲打擊為主；預(yù)計近期政策大幅度放松可能性不存在。 02023400060008000100001202301000002023003000004000005000006000007000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 — 批售面積 （㎡） 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 調(diào)控出臺后，曲江市場成交量整體呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)， 2023年以來，大量項目“ 以價換量 ”，通過變向優(yōu)惠調(diào)整成交價格，以保證快速出貨。 第二部分：競品梳理 戶型分析 ?湖天系宮邸 建筑面積： 267㎡。 客廳 榮禾曲池東岸 ? 位 置：曲江南湖畔（曲江池西路與曲江池南路交匯處東北角） ? 占地規(guī)模： 80萬㎡ ?建筑規(guī)模： 180萬㎡ ? 容積率： ? 物業(yè)類型：板樓、底層、多層、高層、別墅 ? 開發(fā)商：陜西金地佳和置業(yè)有限公司 ?在售情況： 8天錦 3棟（ 2 2 27號樓） ?工程進度：二期小高層已封頂、別墅部分封頂 ?距離天鵝堡： 本案 金地 第二部分：競品梳理 釐地湖城大境 建筑面積（㎡） 實得面積（㎡） 贈送率 套型 物業(yè)形態(tài) 銷售均價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 110 114 4% 兩房 高層 1100012023元 /㎡ 90 75 15 83% 155 162 5% 三房 高層 950010000元 /㎡ 60 40 20 67% 170 178 5% 三房 高層 13000元 /㎡ 90 80 10 89% 210 220 5% 四房 高層 14000元 /㎡ 90 60 30 67% 260 270 4% 四房 高層 14000元 /㎡ 40 7 33 18% 180 189 5% 三房 高層 13000元 /㎡ 40 10 30 25% 204 214 5% 四房 小高層 14000元 /㎡ 30 4 26 13% 207 217 5% 四房 小高層 15000元 /㎡ 30 5 25 17% 第二部分：競品梳理 釐地湖城大境 地址： 大唐芙蓉園東 200米，芙蓉中路與芙蓉東路西北角 占地面積： 203畝 建筑面積： 47萬㎡ 容積率： 綠化率： 53% 總戶 數(shù)： 1820戶 停車位： 1: 開發(fā)商： 陜西建隆置業(yè)有限公司 第二部分：競品梳理 曲江紫汀苑 期數(shù) 樓號 梯戶比 面積 增送率 房型 銷售價格 套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 一期在售 2 2T3 106㎡ 3% 二室 12023 32 17 53% 2 2T3 109㎡ 3% 二室 10000 68 56 82% 2 2T3 121㎡ 3% 三室 10000 68