【正文】 思路二： 中大戶型為主 ?通過中大戶型提高項(xiàng)目形象，一定程度利于提升項(xiàng)目溢價空間。 ?5號樓 處商業(yè)區(qū)（ LOFT/46+2F超高層住宅 )不 7號樓中間， 視野受限 且有一定 噪音影響 。 (預(yù)計 2023年下半年達(dá)到預(yù)售條件 ) ?項(xiàng)目共分五期開發(fā)（其中五期為商業(yè)區(qū)） ?項(xiàng)目總體銷售周期為 2023年 2023年。 ?140163㎡中大戶型客戶：以城南為主，曲江為輔；主要認(rèn)知途徑為開發(fā)商關(guān)系、朋友介紹及銀泰接待中心。 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 目前項(xiàng)目總體認(rèn)購 292套，去化率 54%，累計認(rèn)購價表總價 （實(shí)收預(yù)計約 ）， 剩余房源 248套。緊鄰項(xiàng)目、 銷售基本停滯的紫薇永和坊 均價 10500元 /平米 ，紫 御華 府精裝均價約 10000元 /㎡，另一精裝項(xiàng)目御湖公館折算毛坯價格約 9000元 /㎡。 電梯獨(dú)立入戶，超大南向采光面，舒適度較高。 南向豪華雙主臥套房。 。 。 多功能間：管家空間 特在北向設(shè)計獨(dú)立的工人房間，保障業(yè)主私密性及獨(dú)立性。御湖一號規(guī)劃有 10棟樓，戶型面積從200270平方米，屬于平層豪宅系列。項(xiàng)目自身定位高端，社區(qū)規(guī)劃較好，精裝修，戶戶均有有車位，生活舒適度較高。 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 第二部分：競品梳理 金地湖城大鏡 持銷 尾盤 萬科金域曲江 紫薇永和坊 中鐵梧桐苑 中海御湖公館 2期 競品分布圖 次核心區(qū) 電視塔板塊 CBD核心周邊以會展中心為主生活配套較完善 中海紫御華府 競品區(qū)位分布 項(xiàng)目 占地面 積 總建面 容積 率 建筑結(jié)構(gòu) 銷售狀況 主力產(chǎn)品 整體均價 推廣主題 金地湖城大境 1200畝 180萬㎡ 別墅、洋房、高層 （毛坯） 天子一號（尾盤） 天錦熱銷中 200㎡以上小 高 12023元 /㎡ 湖景生活、絕版大宅 中海紫御華府 35萬㎡ 小高、高層（精裝修） 持續(xù)銷售中 88144㎡ 800010500元/㎡（精裝） 唐遺址公園地產(chǎn)、精 裝房 紫薇永和坊 35畝 50萬㎡ 別墅、洋房、小高（毛坯） 持續(xù)銷售中 110160㎡為主 850012023元/㎡ CBD核心、中式風(fēng)格、配套 萬科金域曲江 229畝 38萬㎡ 別墅、洋房、高層 （精裝修） 2122洋房即將開盤處于尾盤 176253㎡（復(fù)式，實(shí)得250320㎡ 1400017000元 /㎡（精裝） 精裝修、首個泰式園林景觀 中海御湖公館2期 64畝 ㎡ 高層（精裝修） 11樓在售 115㎡ 175㎡ 1202313000元 /㎡ 區(qū)位、資源、精裝房 中海御湖壹號 200畝 15萬㎡ 高層、小高層（精裝 修） 二期 1批次在售 170290㎡為主 1800020230元 /㎡ 中國鐵建、首個溫泉 入戶 ? 通過上面數(shù)據(jù)得出以下結(jié)論： I. 曲江核心區(qū)項(xiàng)目依托區(qū)位及資源優(yōu)勢，打造產(chǎn)品多為別墅、洋房結(jié)合高層，并通過低密度物業(yè)提升項(xiàng)目品質(zhì)； II. 通過分析產(chǎn)品線較為豐富的項(xiàng)目，整體售價在 10000元 /㎡以上，通過低密度物業(yè)拉動項(xiàng)目價格； III. 曲江核心區(qū)項(xiàng)目建筑類型為別墅、洋房、小高及高層，因此，主力產(chǎn)品面積多為 110㎡ —— 253㎡。 ? ，由于政策調(diào)控，市場價格處于相對較低水平， 價格回升，總體保持在 1萬左右的水平 。 西安市場成交量價呈震蕩之勢，成交量價春節(jié)后逐步反彈， 近期量價逐步趨穩(wěn) ； 近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新為全市價格高地，城西處相對價格洼地。 多部委辟謠 樓市調(diào)控松動 近年來中國樓市遭受頻繁的宏觀調(diào)控，特別是 2023年國八條之后，以嚴(yán)厲打擊為主；預(yù)計近期政策大幅度放松可能性不存在。華僑城天鵝 堡 二期產(chǎn)品定位建議 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項(xiàng)目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 第一部分：宏觀背景 基調(diào) ：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康 發(fā)展 《 境外投資管理辦法 》 出臺 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知 》 《 關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 《 調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 》 2023 2023 基調(diào)：抑制部分城市房價過快上漲 《 流動資金貸款管理暫行辦法 》 出臺 《 個人貸款管理暫行辦法 》 出臺 《 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知 》 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 “ 新政”出臺 “ ”出臺 2023 2023 基調(diào) ：嚴(yán)厲打 壓 “ “二三線城市”也要限購 “ 新版滬四條”發(fā)布，再次緊縮限購令 “ 四大行”叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù) 9月浙江臺州、衢州限購令出臺 10月佛山限購令松綁朝令夕改 11月初中山出臺限價令 “ ” 國八條出臺 上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅 上海繼重慶后開征房產(chǎn)稅 2月起華東主要城市限購令紛紛出臺 前 7個月 6次上調(diào)準(zhǔn)備金率、 3次加息 基調(diào)：預(yù)調(diào)、微調(diào) 46個限購城市繼續(xù)維持限購狀態(tài) 近 40個城市出臺了不同的微調(diào)措施 ，其中除觸及紅線外的微調(diào)可以執(zhí)行。 第一部分：宏觀背景 時間 政策風(fēng)向 內(nèi)容 正合觀點(diǎn) 國家性政策 20231021 國家發(fā)改委指出 :賣房 不一套一標(biāo)每套罰 5000元 發(fā)改委明確，凡是 不一套一標(biāo)的，一律按一套罰 5000元，欺詐最高罰 50萬元 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為 ，保障購房者的利益； 制度約束開發(fā)商行為 ， 完善房地產(chǎn)市場秩序 ； 20231021 國土部 嚴(yán)格監(jiān)控各地樓市政策 提前做好政策儲備 受調(diào)控政策影響， 土地供應(yīng)總量減少，結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，住宅用地供應(yīng)連續(xù)兩個季度回升，占國有建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例擴(kuò)大 ， 房地產(chǎn)用地市場回暖跡象顯現(xiàn) ，避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的模式，鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果 ， 預(yù)防房價反彈上漲； 經(jīng)濟(jì)模式 地方性政策 20231001 陜西調(diào)控新政： 商品房利潤控制在10% 屬全國首例 陜西省房地產(chǎn)市場調(diào)控出臺新舉措，規(guī)定房地產(chǎn)合理利潤率應(yīng)控制在 10%左右，并將 各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間在媒體上公布，同時在物價部門的備案價格應(yīng)在公布的價格區(qū)間范圍內(nèi) 。 169013 55011 246694 289560 91400 6257 5934 8092 6033 7103 0100020233000400050006000700080009000050000100000150000202300250000300000350000城東 城西 城南 城北 高新 西安市 9月份各 區(qū)域普通住宅成交 分析 上月成交量（㎡） 本月成交量（㎡） 上月成交價格（元 /㎡ ） 本月成交價格（元 /㎡ ） 6431 7238 6852 6936 6806 6546 6263 6621 6769 6696 66