【正文】 94 城北戶型市場戶型小結(jié) ?供應(yīng)以 80100平兩房和 100130平三房為主； ?80100平兩房供應(yīng)逐漸減少； ?100平以上的三房供應(yīng)逐漸增加 ?三房面積也在逐漸走大， 120平以上的舒適型三房供應(yīng)量相對 100120平緊湊型三房的供應(yīng)增漲更快 ?100平以下三房作為兩房向三房的過度產(chǎn)品，已經(jīng)開始逐漸退出市場 本報告是嚴格保密的。 93 從 05年至今， 100平以下 2房供應(yīng)下降， 100平以上三房供應(yīng)相對增長，戶型面積逐漸走大，向舒適型過度 森林灣 : ?05年到 06年年底，森林灣供應(yīng)的戶型以兩房為主，05年輔以 100平以下的 3房， 06年開始輔以 100平以上的三房。 90 戶型建議 戶型面積建議 戶型創(chuàng)新建議 戶型 本報告是嚴格保密的。 86 充分利用坡度制造下沉、臺地落差來打造立體園林，同時通過灌木、喬木做立體綠化，豐富社區(qū)空間感 高 層 中 層 低 層 以高大的落葉喬木和常綠樹為主，讓房子掩映在樹林中 以竹或中矮樹種為主，成為前庭后院的景觀 以低矮灌木或草皮為主 下 沉 臺 地 園林建議二 本報告是嚴格保密的。 —— 星河翠庭某業(yè)主 本報告是嚴格保密的。景觀房也很喜歡，但是景觀房價格要貴一些。 84 喜歡中心大園林，注重園林品質(zhì)和園林的活動可參與性 客戶調(diào)查 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進行比對，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 ? 不用很大的園林，只要自己樓前有個小花園就好了，要保證樓間距，香溢一期的底層曬不到太陽，這點不是很滿意。 ?綠化層次欠豐富，多草皮，少植樹。 80 新古典主義建筑風(fēng)格：現(xiàn)代與古典的結(jié)合，歐洲建筑元素的簡化運用，穩(wěn)重高貴 ?主要特征是把古典主義和現(xiàn)代主義結(jié)合起來，并加入新形勢 ； ?建筑外觀吸取 “歐陸風(fēng)格” 元素，并加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化； ?色彩穩(wěn)重，體現(xiàn)華貴典雅與時尚現(xiàn)代。 —— 旭日景城一私營企業(yè)主老板， 45歲左右 本報告是嚴格保密的。我們只要質(zhì)量好，價格便宜就好。 河西樓盤： ?外立面品質(zhì)感強，部分建筑采用石材； ?顏色以穩(wěn)重的深色系列為主； ?主題風(fēng)格明確，建筑元素在關(guān)鍵節(jié)點體現(xiàn)；部分樓盤采用異域建筑風(fēng)格。建議做成錯落的商業(yè)街，保證通透性。 75 在兼顧規(guī)劃可行性的同時，使商業(yè)價值最大化 ?由于社區(qū)出入口改變導(dǎo)致 B商業(yè)的昭示性不夠，成為沒有人流的死商業(yè)，所以建議撤消 B地塊的商業(yè)。（附：建議挪至公交車站建房或同幼兒園并置，亦可放置于集中商業(yè)內(nèi)）。 74 使農(nóng)貿(mào)市場、廣場和會所等配套設(shè)施價值最大化 ?農(nóng)貿(mào)市場 D充分利用地形高低差，做成半地下形式，節(jié)約了占地面積，提升了容積率。 ?配合翠庭路的路口，兩地塊分別由入口向南形成景觀主軸，該資源可被充分利用，每幢房子都可享受該資源。 ?沿著主入口一般會延伸小區(qū)的景觀主軸，開口在翠庭路上，利于景觀主軸貫穿社區(qū)南北各幢樓，使中心園林的利用達到最大化。 1 2 3 4 5 3號樓從 11層小高層提升至 16層高層 2號樓從 11層小高層變?yōu)?5+1層層退臺花園洋房 5兩棟從 9層多層調(diào)整為 5+1形式退臺洋房 ?原有物業(yè)組合為清一色高層和小高層，無法形成價值梯度，同時缺少亮點。 71 改進現(xiàn)有產(chǎn)品，在保證容積率和日照的前提下，建造部分 5+1洋房，形成產(chǎn)品亮點，提升整個樓盤檔次 規(guī)劃建議 1 ? 3號樓拔高至 16層，提升了容積率。 展示和客戶體驗 充分考慮售樓處、展示區(qū)的設(shè)置 ?規(guī)劃中未能體現(xiàn)，核心景觀展示力度不足。 —— 客戶葉女士，鋼材市場業(yè)務(wù)員 客戶選取原則： 選取不同階段的目標(biāo)客戶進行比對，便于我們更準(zhǔn)確得抓住二期客戶的價值述求 選取不同層次的客戶，便于抓住各層次客戶的價值述求 一期客戶 二期客戶 本報告是嚴格保密的。最好能將兩者隔開。 66 客戶注重樓間距、景觀環(huán)境與社區(qū)配套 ? 樓前最好有個小花園。 64 Part. 1 整體規(guī)劃 Part. 2 建筑風(fēng)格 Part. 3 園林景觀 Part. 5 配套設(shè)施 Part. 4 戶型創(chuàng)新 物業(yè)發(fā)展建議 Part. 6 物業(yè)管理及智能化 本報告是嚴格保密的。 60 產(chǎn)品價值體系：整體以中高檔產(chǎn)品展示社區(qū)形象品質(zhì)，突破區(qū)域價值 ? 本項目中高檔的定位是針對市場產(chǎn)品而言 ? 中高檔產(chǎn)品為了快速回收現(xiàn)金流 ? 高檔是由地塊特殊的資源和企業(yè)目標(biāo)而來，是本項目的價值標(biāo)桿 ?地塊資源 ?企業(yè)目標(biāo) ?規(guī)避風(fēng)險 高檔產(chǎn)品 作用 1： 提升社區(qū)高檔的形象，提升高檔社區(qū)的價值 作用 2： 展示社區(qū)的形象，社區(qū)精神領(lǐng)袖所在 作用 1： 社區(qū)定位的支撐 作用 2： 利潤率相對較高，回籠資金 中高檔產(chǎn)品 為中高檔產(chǎn)品服務(wù)，讓小區(qū)高檔的形象更飽滿，讓中高檔產(chǎn)品的價值充分體現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 57 客戶演變：隨著項目品質(zhì)的提升和區(qū)域的成熟，客戶由以下關(guān)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用駷橹鞯闹卸丝蛻粝蛑懈叨丝蛻舻牡南M群體逐漸轉(zhuǎn)變 時間 一期 客戶層次 高 低 市中心外溢人口，主要為鼓北的公務(wù)員、泛公務(wù)員、白領(lǐng)和工薪階層 下關(guān)區(qū)的公務(wù)員、泛公務(wù)員、私營業(yè)主 ?世紀城香溢二期項目定位為中高檔國際休閑復(fù)合型社區(qū)，目標(biāo)客戶群與一期相比呈現(xiàn)出明顯的提升。 客戶定位 下關(guān)區(qū)公務(wù)員、泛公務(wù)員 在下關(guān)區(qū)生活、工作，具有較強的經(jīng)濟實力，渴望提高生活品質(zhì) 鼓樓以北的工薪階層、剛起步的白領(lǐng) 迫于市區(qū)高價，只能選擇價格相對較低，距離工作地點較近的城北。 51 國際高品質(zhì)示范生活的價值體系 —— 關(guān)鍵詞：國際的、高品質(zhì)的、休閑的 一個主題中央園林 一個健康運動主題的會所 一個現(xiàn)代時尚的區(qū)域商業(yè)中心 國際休閑復(fù)合型社區(qū)的氛圍營造 一條開放式的城市景觀大道 一種新古典風(fēng)情的建筑外觀 本報告是嚴格保密的。 47 通過全新生活方式的演繹、體驗式的場景展示、完善的商業(yè)配套，凸現(xiàn)社區(qū)價值，樹立標(biāo)桿 ? 城北未來最具規(guī)模的商業(yè)配套 ? 演繹最為純粹的國際休閑社區(qū) ? 打造全新的生活方式 價值定位 國際休閑 景觀道路 社區(qū)親水平臺 新古典的建筑風(fēng)格 社區(qū)商業(yè) 復(fù)合社區(qū) 品質(zhì)生活 本報告是嚴格保密的。 43 Q1:是否存在中高端的目標(biāo)客戶 ? Q2:是否存在市場機會 ? 目前市場產(chǎn)品以中端為主，未來放量不構(gòu)成正面競爭，中高端留有市場空白，可突破空間大 地緣性客戶，市中心外溢客戶 產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境是中高端客戶的關(guān)注點，同時也是本項目的發(fā)力點 本報告是嚴格保密的。 我們村有很多人是自己做生意的，也都在城里買房了，因為在他們看來江北就是農(nóng)村是鄉(xiāng)下，而在城里買房子就意味著進城，可以嘗試城里人的生活。 本報告是嚴格保密的。 38 鼓樓以北公務(wù)員、泛公務(wù)員 —— 關(guān)注小區(qū)環(huán)境品質(zhì)，看重交通，追求生活品質(zhì)和居住環(huán)境的提升，二次臵業(yè)者居多 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ?年齡： 一般在 30－ 50歲之間 ?職業(yè)： 公務(wù)員、泛公務(wù)員等中高端收入者 ?經(jīng)濟條件： 支付能力在 70－ 150萬之間 ?現(xiàn)有住房條件： 部分已在市中心擁有不錯的房子，但希望在市區(qū)以外擁有更寬敞舒適的居住空間，以此作為第二居所或第一居所，追求低密度產(chǎn)品帶來的舒適感，追求更高的生活品質(zhì) ?置業(yè)關(guān)注點 ：關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量、戶型大小和舒適度以及小區(qū)環(huán)境；同時注重社區(qū)規(guī)模、配套和開發(fā)商品牌 ? 退休大學(xué)教師： 65歲左右，退休，可以承受 120萬左右，現(xiàn)在住在玄武；想買環(huán)境好一點、生活配套齊全的高品質(zhì)樓盤；考慮過玄武湖周邊新房，不過價格太高了，不能接受，但又不想去城南買房子，比較偏好鼓樓以北的房子，幕府西路那一塊如果把環(huán)境做好的話會考慮。 37 改善居住環(huán)境的當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?—— 對價格敏感，重視高性價比，看重交通和配套 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ? 年齡： 一般在 35－ 60歲之間 ? 職業(yè)： 下關(guān)區(qū)老住宅區(qū)的居民 ? 經(jīng)濟條件： 手頭基本都有 20－ 40萬以上的存款，支付能力在 30萬到 100萬不等，基本上都有至少一套住宅 ? 現(xiàn)有住房條件： 在下關(guān)區(qū)起碼擁有一套商品房，但比較陳舊，想改善居住環(huán)境，提高生活水平 ? 置業(yè)關(guān)注點 ：最看重價格，其次是生活配套和交通條件，多喜歡買在原來的生活區(qū)域附近；追求生活方式和環(huán)境的改善，能夠接受小高層和高層，但普遍來看年輕人喜歡樓層高的，年紀大的傾向選擇樓層低的；同時也考慮買店鋪投資或自用 ? 下關(guān)區(qū)某老住宅區(qū)的居民： 目前已有一套商品房，在下關(guān)區(qū)工作，最看重的是價格，其次是交通和生活配套，超市和菜場一定要有。工作地點就在幕府片區(qū)附近，不想搬到其他地方，想在周邊買一套商品房。如果在幕府有高品質(zhì)的住房，愿意買，離公司也比較近。 35 下關(guān)區(qū)私營業(yè)主 —— 注重身份地位，追求生活高度，重視物業(yè)形象品質(zhì)與升值空間，多次臵業(yè)，支付力強 客戶關(guān)注度 （分值越高越重要） ? 年齡： 一般在 35— 50歲之間 ? 職業(yè)： 周邊鋼材市場、金橋區(qū)域的私營業(yè)主 ? 經(jīng)濟條件： 支付能力在 80到 200萬之間，一般擁有私家車 ? 現(xiàn)有住房條件： 金橋區(qū)域部分業(yè)主已擁有邁皋橋或市區(qū)的房子（面積多在1 140平米以上）；鋼材市場的私營業(yè)主基本都是從外地來南京的生意人，多在鼓樓或邁皋橋購房，屬于多次置業(yè)者） ? 置業(yè)關(guān)注點 ：重視產(chǎn)品的品質(zhì)和形象，以及產(chǎn)品的身份象征；對小區(qū)的環(huán)境和配套有一定要求；消費行為理性，支付能力強 ? 鋼材市場某私營業(yè)主： 目前在南京沒有購房；對戶型要求舒適；注重小區(qū)品質(zhì)、環(huán)境和氛圍。 片區(qū)市場小結(jié) ? 幕府片區(qū)和邁皋橋片區(qū)缺乏滿足城北中高端客戶的產(chǎn)品，本項目可通過高品質(zhì)社區(qū)的營造和產(chǎn)品的創(chuàng)新來引導(dǎo)這批客戶消費。 土地出讓 未來預(yù)計 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 2022年 m2 1 3 2 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 項目 銷售量 剩余銷售量 未來推售量 星河翠庭 容積率： ，建筑面積： 6萬 m2 約 339套 約 4套 0套 旭日景城 容積率： ，建筑面積： 22萬 m2 約 1160套 約 270套 約 830套 中浩森林灣 容積率： ，建筑面積： m2 約 377套 約 60 約 250 山水雅苑 容積率： ，建筑面積： m2 約 60套 約 400套 約 340套 林景瑞園 容積率： ，建筑面積： 10萬 m2 約 320套 約 560套 約 90套 北城世家 容積率： ，建筑面積： 7萬 m2 約 460套 約 80套 約 100套 蘭亭雅苑 容積率： ，建筑面積： 12萬 m2 約 140套 約 5套 約 660套 幕府片區(qū)現(xiàn)有住宅項目銷售情況良好，剩余 734套，未來一年內(nèi)預(yù)計新推 1420套。 26 市場競爭分析 本報告是嚴格保密的。 25 目前鼓樓以北的中高端客戶，未能得到很好的需求釋放，這是本項目的機會點，我們可將關(guān)注點放在鼓樓以北的中高端客戶 對本項目有利因素 產(chǎn)品可適當(dāng)借鑒河西板塊的領(lǐng)先之處。鼓樓沒房子賣了，城北的感覺質(zhì)量都很一般，河西又太遠了，去那買房首先肯定得買車，所以一直沒買，住住老房子么好了。 23 寧南板塊產(chǎn)品無亮點，客戶主要來自鼓樓以南 寧南板塊 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品亮點 主力客戶 來源 仁恒翠竹園 現(xiàn)代簡約 把小區(qū)建在花園里，水景與 米的中央公園 用于改善居住條件的客戶，二次臵業(yè) 城南地區(qū) 君悅城市花園 新古典主義風(fēng)格 純板式住宅、南北雙陽臺 用于改善居住條件的客戶，二次臵業(yè) 秦淮區(qū)、雨花臺區(qū) 寧南