【正文】 鄭州商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，非核心商圈的商鋪空置率高企， “一鋪養(yǎng)三代 ”變成 “三代養(yǎng)一鋪 ”的尷尬，本項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎記取教訓(xùn)，68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè) 01年 05年 增幅投放面 積 172%銷 售面 積 327%單位：萬(wàn) m2經(jīng)過(guò)幾年的迅猛發(fā)展，鄭州商業(yè)目前已進(jìn)入了供求失衡狀態(tài)：67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12345216。鄭州商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 —— 前幾年迅猛發(fā)展導(dǎo)致過(guò)熱的現(xiàn)象，面臨高空置率、招商、經(jīng)營(yíng)等壓力2 1435鄭州市級(jí)商圈分布格局 本項(xiàng)目遠(yuǎn)離現(xiàn)有商圈p鄭州主要兩種商業(yè)供應(yīng)類型： 216。誤區(qū)四 —— 開(kāi)發(fā)商重開(kāi)發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)，缺乏經(jīng)營(yíng)管理的思路與經(jīng)驗(yàn)216。誤區(qū)二 —— 缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)的理解與認(rèn)識(shí)216。停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西班牙山地適合在退臺(tái)和多層產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)強(qiáng)烈風(fēng)格，注重以下經(jīng)典元素的把控：64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。西班牙山地風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。南加州改良風(fēng)情 演繹和經(jīng)典元素把控216。西班牙濱海風(fēng)格應(yīng)用廣泛，從低密度到多層全部產(chǎn)品線都有成功的范例，應(yīng)用時(shí)注重以下經(jīng)典元素的應(yīng)用：216。在不同組團(tuán)的不同產(chǎn)品中采用西班牙濱海、西班牙山地和南加州改良風(fēng)格；216。屋檐朝兩側(cè)平緩?fù)馍?，戶?nèi)有庭院；216。西班牙風(fēng)格有多種流派，通過(guò)把控經(jīng)典元素，不同組團(tuán)與產(chǎn)品演繹不同風(fēng)格以豐富社區(qū)風(fēng)情 216。弱化車行道路功能，滿足各組團(tuán)交通組織曲線道路減緩車速，獲得市場(chǎng)良好口碑 —— 深圳華僑城人行和車行交會(huì)處的細(xì)節(jié)處理59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。交通組織人性化 —— 人車混行社區(qū)良好的交通規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重安全與效率的并舉216。216。組團(tuán)分布時(shí)注重價(jià)值跨度問(wèn)題216。216。產(chǎn)品價(jià)值均衡 —— 注重產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格和資源占有的平衡216。盡可能照顧到大部分組團(tuán)216。在不經(jīng)過(guò)資源均衡性處理的情況下，靠近東風(fēng)渠的方向的地塊資源狀況較好，而其它區(qū)域沒(méi)有景觀資源；216。內(nèi)部劣勢(shì)規(guī)避216。規(guī)劃概念的演繹不會(huì)具體到景觀細(xì)節(jié)的處理、單體排布等方面，但提出以下幾個(gè)方面的原則是必須在規(guī)劃方案的把控中落實(shí)的：216。規(guī)劃建議的細(xì)化 —— 不是提出具體方案，而是提出必須落實(shí)的四個(gè)關(guān)鍵原則216。圍合布局和端頭戶型的處理53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。建議端頭采用 90內(nèi)戶型 +入戶陽(yáng)臺(tái)，強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀的占有和大贈(zèng)送面積的性價(jià)比博取高單價(jià)套型 2套型 1216。圍合產(chǎn)品的布局必須燭照能夠價(jià)值均衡216。偏東西向產(chǎn)品價(jià)值支撐的關(guān)鍵 —— 景觀強(qiáng)勢(shì)下的價(jià)格驅(qū)動(dòng)一階段建議建設(shè)圍合區(qū)域二階段建議建設(shè)圍合區(qū)域三階段建議建設(shè)圍合區(qū)域216。奇數(shù)層偶數(shù)層216。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。凸窗作為贈(zèng)送面積，是提升戶型舒適度和提高性價(jià)比的良好手段；216。49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改良窗型，以普通窗型替代經(jīng)典元素，可以形成良好的采光，但造成風(fēng)情上的貶損；216。48本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，多層產(chǎn)品面臨的核心問(wèn)題是價(jià)值提升的問(wèn)題?；谕扑]方案的產(chǎn)品配比 ——　　　　第一階段 第二階段 第三階段 占比建筑面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 建筑 面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 建筑 面積 戶均 面積 銷售 均價(jià) 套數(shù) 平均 總價(jià) 面積 占比 占地 占比低密度聯(lián)排別墅 22375 195 6000 115 117 23104 195 7000 118 137 15654 195 8500 80 166 18% 31%疊加 別墅 11187 175 4500 64 79 5776 175 5000 33 88 5218 175 6000 30 105 7% 9%退臺(tái) 洋房 11187 130 3500 86 46 11552 130 4000 89 52 10436 130 4500 80 59 10% 10%品質(zhì)多層小退臺(tái) 3356 85 3500 39 30 3466 85 3700 41 31 3131 85 4000 37 34 3% 2%偏南北向 產(chǎn)品 57055 85 3100 671 26 58914 85 3300 693 28 53224 85 3700 626 31 51% 40%偏東西向圍合產(chǎn)品 6712 85 2800 79 24 6931 85 2900 82 25 6262 85 3100 74 26 6% 5%公寓產(chǎn)品 0 45 2600 0 0 5776 45 2800 128 13 10436 45 3200 232 14 5% 3%產(chǎn)品 面積區(qū)間 （平米） 一階段總價(jià) （萬(wàn)元） 二階段總價(jià) （萬(wàn)元） 三階段總價(jià) （萬(wàn)元） 總套數(shù)低密度 聯(lián)排別墅 180~200 108~120 126~140 153~170 314疊加別墅 160~180 72~81 80~90 96~108 127退臺(tái)洋房 120~150 42~53 48~60 54~68 256品質(zhì)多層 小退臺(tái) 80~90 28~31 30~34 32~36 177偏南北向產(chǎn)品 80~90 24~27 27~30 29~33 1997偏東西向圍合產(chǎn)品 80~90 22~24 24~26 27~29 235公寓 40~60 10~16 13~18 36246本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案 G開(kāi)發(fā)節(jié)奏的模擬　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 98466 　 　 98466 　 　 84399 　 　總建筑面積 111873 　 　 115896 　 　 105082 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 23179 20% 7000 15762 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5795 5% 5000 5254 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11590 10% 4000 10508 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 69538 60% 3200 63049 60% 3500公寓產(chǎn)品 0 0% 2600 5795 5% 2800 10508 10% 3200會(huì)所 1500 　 　 0 　 　 0 　 　商業(yè) 3000 　 　 2023 　 　 3000 　 　教育設(shè)施 0 　 　 1500 　 　 7500 　 　42本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。占地 50%左右的低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了總利潤(rùn)的 70%左右，充當(dāng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿的角色；216。多層產(chǎn)品大平面的出現(xiàn)對(duì)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)貢獻(xiàn)不大 ,還必須大幅度提高多層的價(jià)格預(yù)期才能達(dá)到方案 1盈利水平。關(guān)于推薦方案 G的說(shuō)明216。加入少量公寓可以使項(xiàng)目的利潤(rùn)額小幅度增加；216。公寓產(chǎn)品建議 在項(xiàng)目的二期到三期建設(shè) ，隨這項(xiàng)目的成熟和市場(chǎng)接納程度的提高而逐漸增多，但總量控制在單期建筑面積的 10%以內(nèi)；216。方案 F大平面替代部分低密度37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案 E加入小高層36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 E 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 98466 　 　 98466 　 　 84399 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 23029 20% 6000 23643 20% 7000 15928 15% 8500疊加別墅 11514 10% 4500 5911 5% 5000 5309 5% 6000退臺(tái)洋房 11514 10% 3500 11822 10% 4000 10618 10% 4500品質(zhì)多層 57572 50% 3000 65018 55% 3200 63710 60% 3500小高層 11514 10% 2300 11822 10% 2400 10618 10% 2600方案 B 方案 E容積率 建筑面積（平米） 348089 358042 住宅面積（平米） 329589 339542 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 94771 97095 銷售收入（萬(wàn)元） 135980 137387 稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 41209 40292 成本利潤(rùn)率 50% 47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 29908 216。世聯(lián)認(rèn)為在保障均價(jià)的前提下實(shí)現(xiàn) 度，是下階段工作的一個(gè)目標(biāo)。 圍合布局產(chǎn)生的圍合產(chǎn)品必須設(shè)置在東、西向擁有良好景觀面和資源較優(yōu)的區(qū)域，保障不造成多層產(chǎn)品銷售均價(jià)的下降。推薦以方案 B的物業(yè)類型配比為主要參考；216。根據(jù)世聯(lián)對(duì)目前政策執(zhí)行的判斷，突破 90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤(rùn)水平的參考。32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。多層產(chǎn)品的利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于聯(lián)排，但隨著容積率的提高，利潤(rùn)總額的提升也非常高，建議多層產(chǎn)品合理提升容積率31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)接納程度高，后期低密度產(chǎn)品的價(jià)格提升比較快；30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在比較合理的市場(chǎng)預(yù)期條件下：216。樂(lè)觀價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。多層產(chǎn)品需要提升容積率，但合理的容積率取值水平應(yīng)當(dāng)在 。同時(shí)，由于多層產(chǎn)品在一梯兩戶和不影響品質(zhì)的前提下，提升容積率的保守估計(jì)是 ，所以建議將多層容積率調(diào)整到 。26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樂(lè)觀預(yù)期下多層產(chǎn)品的盈利能力有所提高，但仍然低于低密度產(chǎn)品216。本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都較高；216。合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保守預(yù)期下低密度產(chǎn)品的盈利能力較優(yōu)聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000總投資（萬(wàn)元） 79075 83499 93727 98261銷售收入（萬(wàn)元） 107820 113306 117315 107131稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元） 28744 29807 23587 8869成本利潤(rùn)率 41% 40% 28% 10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 20438 21116 15218 2464216。本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都不高；216。合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。贈(zèng)送面積包括多層產(chǎn)品的半地下集中停車成本按照經(jīng)驗(yàn)值計(jì)入成本體系。通過(guò)中期溝通，基本確定以圍合為提升容積率的主要手段；216。關(guān)于經(jīng)濟(jì)測(cè)算的幾個(gè)共識(shí)216。由于目前郊區(qū)的多層產(chǎn)品都是以控制成本提升利潤(rùn)空間為生存之道，而本項(xiàng)目是以品質(zhì)突破市場(chǎng)體系的多層產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，所以在價(jià)格預(yù)期上會(huì)高于鄭州遠(yuǎn)郊多層產(chǎn)品；216。16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求特征明顯，置業(yè)觀念相對(duì)開(kāi)放14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。重視高品質(zhì)的居住環(huán)境p營(yíng)銷推廣要強(qiáng)勢(shì)打造項(xiàng)目形象，并深度挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，向客戶傳遞一種文化韻味。?產(chǎn)品需求多元化，各種類型產(chǎn)品均有可能；?對(duì)生活配套需求相對(duì)較低。?渴望生活質(zhì)量提升，重視居住品質(zhì)，具有一定的低密度情節(jié)?關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)與居住環(huán)境，對(duì)物管要求高；?有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，第一居所可能性較大；?價(jià)格敏感度較低；?對(duì)項(xiàng)目品牌的市場(chǎng)口碑較為敏感。富裕工薪層?購(gòu)買(mǎi)力： 60萬(wàn)以內(nèi)；?年齡 28~40歲；?事業(yè)打拼中，有存款積累，達(dá)到改善居住環(huán)境條件；?渴望提升居住品質(zhì)；?觀念較為保守。普通工薪層被市區(qū)高房?jī)r(jià)逼出來(lái) 的被動(dòng)郊區(qū)化客戶被自然環(huán)境吸引出來(lái)的主動(dòng)郊區(qū)化客戶富豪階層上中產(chǎn)階層富裕工薪層周邊地市富裕階層上中產(chǎn)階層的別墅追夢(mèng)生活工薪階層的品質(zhì)居住圓夢(mèng)客戶多元化背景下 “5+2”生活的居住實(shí)踐p本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶 ——他們是追求品質(zhì)化郊區(qū)生活的城市上升力量p本項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶需求相匹配 ——11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位回顧216。9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。品質(zhì)多層的需求分析總結(jié) ——p一直以來(lái)，小戶型都作為 “ 20歲的人用來(lái)住， 30歲的人用來(lái)玩， 40歲的人用來(lái)投資 ” 的過(guò)渡性和投資性產(chǎn)品而存在；p由于國(guó)家 9