【正文】 N 四、二期產(chǎn)品分析 二期產(chǎn)品價值梳理 位于項目中庭，獨享項目雙面景觀資源。 本 項目小戶型處于 市場絕對高價位 置 。 戶型結(jié)構(gòu)：四室兩廳三衛(wèi)生間 +獨立管家空間+南北雙景觀空中花園。 0202340006000800010000120230202304000060000800001000001202301400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交面積 （㎡） 成交均價 （元 /㎡ ） 第一部分：宏觀背景 曲江產(chǎn)品面積跨度相對較大，小高層集中在 140220㎡，高層集中在 90160㎡ 板塊價值 項目 產(chǎn)品 面積區(qū)間 （㎡） 競爭層級 序號 一級 價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 160410 三級 A 高層 130330 紫汀苑 高層 165175 B 二級 價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 76253 二級 C 高層 76180 曲江諸子階 小高層 87256 D 高層 90190 永和坊 小高層 100185 E 高層 90120 三級 價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 83— 200 F 高層 85— 140 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 89162 中海紫御華府 小高 140—200 H 中海碧林灣 高層 87135 I 曲江千林郡 高層 88150 J 曲江意境 小高層 99144 K 高層 96197 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 面積 550 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產(chǎn)品 價格區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 1600018000 三級 A 高層 1300015000 紫汀苑 高層 1202314000 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 1900022023（精裝復(fù)式） 二級 C 高層 1400017000（精裝復(fù)式） 曲江諸子階 小高層 1202313000 D 高層 1000011000 永和坊 小高層 1000012023 E 高層 8500011000 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 8400— 8600 F 高層 8100— 8600 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 75008000 中海紫御華府 小高 9500— 11000 H 中海碧林灣 高層 750010000 （精裝） I 曲江千林郡 高層 6500— 8000 J 曲江意境 小高層 K 高層 75008500 曲江項目物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在 900011000元 /㎡之間 單價 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 17000 16000 15000 14000 13000 12023 10000 9000 11000 8000 18000 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產(chǎn)品 總價區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 256640 三級 A 高層 169495 紫汀苑 高層 200230 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 120400 二級 C 高層 120280 曲江諸子階 小高層 100260 D 高層 118209 永和坊 小高層 150360 E 高層 99149 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 71— 108 F 高層 68— 103 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 70128 中海紫御華府 小高 133— 250 H 中海碧林灣 高層 65135 I 曲江千林郡 高層 79150 J 曲江意境 小高層 K 高層 75122 曲江項目物業(yè)總價多集中在 140250萬 之間；其中一級價值區(qū)總價較高，多在 200500萬之間；本項目所在二級價值區(qū)，高層總價多在 100160萬之間。 兩會：調(diào)控維持力度 經(jīng)濟工作會議及總理講話明確房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一定力度，房價繼續(xù)回歸合理。中海御湖 1號位于西影路與曲江大道交匯處，周邊生活氣息較為濃烈，教育、醫(yī)院以及超市均有，生活比較便利。 全面寬超大觀湖效果，主臥 270度大面寬觀景。 售價情況： ?90150㎡產(chǎn)品多丌在項目核心景觀資源區(qū)，售價多在 900010500元 /㎡； ?160㎡以上大戶型，一般可觀湖景的售價多在 1500018000元 /㎡之間（如中海御湖壹號、釐地湖城大境）；僅觀社區(qū)景觀的售價多在 1100013000元 /㎡左右（如紫汀苑、和園）。 四、二期產(chǎn)品定位方向 思路一： 以中戶型 +大戶型搭配 ?一方面不中戶型相對暢銷，幵不一期產(chǎn)品、客戶承接，利于銷售；另一方面，核心位置設(shè)立大戶型，拔高項目形象。 第三部分：項目一期成交情況 ?100㎡以下客戶：認可區(qū)位、戶型設(shè)計及贈送率；不認可價格及周邊環(huán)境、配套。 萬科釐域曲江 ? 位 置： 曲江曲江池遺址公園東側(cè)（新開門南路與寒窯路交匯處） ? 占地規(guī)模： ? 建筑規(guī)模： ㎡ ? 容積率： ? 物業(yè)類型：板樓、多層、小高 ? 開發(fā)商： 榮禾集團 ? 開發(fā)周期： 2023年 2023 ? 總分期：共 3期 ? 在售期：第 1期 ?距離項目： 本案 曲 池東岸 第二部分：競品梳理 榮禾曲池東岸 在售 未推 一期在售 16 17 15 10 9 8 二期未推 18 19 13 14 12 11 1 2 3 4 5 6 7 榮禾曲池東岸 第二部分：競品梳理 期數(shù) 樓號 銷售日期 梯戶比 戶型 贈送 率 房型 銷售均價 精裝 套數(shù) 銷售套 數(shù) 銷售率 銷售情 況 一期在售 8 201 兩梯兩戶 236㎡ 18㎡ 三室 23000 10000元 /㎡ 17 16 94% 263㎡、307㎡基本售完， 236㎡、361㎡剩余較多 263㎡ 17㎡ 四室 23000 17 17 100% 9 236㎡ 18㎡ 三室 23000 9 2 22% 307㎡ 19㎡ 四室 24000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 11 1 9% 10 390㎡ 20㎡ 四室 31000 22 3 13% 15 236㎡ 18㎡ 三室 23000 9 2 22% 307㎡ 19㎡ 四室 23000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 1 10% 16 236㎡ 18㎡ 三室 23000 36 32 88% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 6 60% 17 236㎡