華僑城天鵝堡二期產(chǎn)品定位建議方案-文庫吧
2025-01-13 21:14 本頁面
【正文】 爭層級 序號 一級 價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 160410 三級 A 高層 130330 紫汀苑 高層 165175 B 二級 價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 76253 二級 C 高層 76180 曲江諸子階 小高層 87256 D 高層 90190 永和坊 小高層 100185 E 高層 90120 三級 價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 83— 200 F 高層 85— 140 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 89162 中海紫御華府 小高 140—200 H 中海碧林灣 高層 87135 I 曲江千林郡 高層 88150 J 曲江意境 小高層 99144 K 高層 96197 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 面積 550 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產(chǎn)品 價格區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 1600018000 三級 A 高層 1300015000 紫汀苑 高層 1202314000 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 1900022023（精裝復式） 二級 C 高層 1400017000（精裝復式） 曲江諸子階 小高層 1202313000 D 高層 1000011000 永和坊 小高層 1000012023 E 高層 8500011000 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 8400— 8600 F 高層 8100— 8600 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 75008000 中海紫御華府 小高 9500— 11000 H 中海碧林灣 高層 750010000 （精裝） I 曲江千林郡 高層 6500— 8000 J 曲江意境 小高層 K 高層 75008500 曲江項目物業(yè)售價分化較為明顯；本案所在價值板塊高層售價集中在 900011000元 /㎡之間 單價 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 17000 16000 15000 14000 13000 12023 10000 9000 11000 8000 18000 第一部分：宏觀背景 板塊價值 項目 產(chǎn)品 總價區(qū)間 （元 /㎡） 競爭層級 序號 一級價值區(qū) 金地湖城大鏡 小高層 256640 三級 A 高層 169495 紫汀苑 高層 200230 B 二級價值區(qū) 萬科金域曲江 小高層 120400 二級 C 高層 120280 曲江諸子階 小高層 100260 D 高層 118209 永和坊 小高層 150360 E 高層 99149 三級價值區(qū) 中冶一曲江山 小高層 71— 108 F 高層 68— 103 中鐵國際城 小高層 一級 G 高層 70128 中海紫御華府 小高 133— 250 H 中海碧林灣 高層 65135 I 曲江千林郡 高層 79150 J 曲江意境 小高層 K 高層 75122 曲江項目物業(yè)總價多集中在 140250萬 之間；其中一級價值區(qū)總價較高，多在 200500萬之間；本項目所在二級價值區(qū)，高層總價多在 100160萬之間。 總價 A B C D E F G H I J K 小高層 高層 二級價值區(qū) 三級價值區(qū) 一級價值區(qū) 500 450 400 350 300 250 150 100 200 50 550 第一部分：宏觀背景 ?曲江住宅產(chǎn)品 成交主力段集中于 80100㎡， 120150㎡、 200250㎡之間 的改善型三房； ?受區(qū)域價值特征影響，以及各項目推售產(chǎn)品影響，產(chǎn)品成交主要以改善型房源為主 ； 曲江成交以 80100㎡ 的兩房和 120150㎡ 的改善型三房成交為主，其次為部分200250㎡產(chǎn)品 020230400006000080000100000120230 第一部分：宏觀背景 通過區(qū)域典型項目備案數(shù)據(jù)可看出： ?區(qū)域內項目主力成交面積段為 140150㎡的，占比 27%；其次為 90100㎡，占比14%； ?另外 170180 ㎡ 、 200250 ㎡大戶型成交占比相當，均為 8%； ?200㎡以上產(chǎn)品主要集中在金地湖城大境和中海御湖公館 ； ?170180 ㎡產(chǎn)品主要集中在萬科金域曲江（精裝復式）、中海御湖公館和金地湖城大境 ； ?140150 ㎡產(chǎn)品主要集中在中海紫御華府和中海御湖公館； 此數(shù)據(jù)為房 99備案數(shù)據(jù) 面積段劃分 金地湖城大境 萬科金域曲江 紫薇永和坊 中鐵建梧桐苑 中海御湖公館 中海紫御華府 50以下 0 0 0 0 0 0 5060 2 0 0 0 0 0 6070 0 3 0 0 5 0 7080 0 31 0 0 12 0 8090 1 93 0 0 32 0 90100 3 0 26 71 194 0 100110 1 0 10 0 0 0 110120 7 8 3 5 41 0 120130 39 106 0 2 18 0 130140 12 0 0 55 64 0 140150 46 0 35 17 174 292 150160 20 0 1 5 0 0 160170 67 1 11 1 24 0 170180 40 69 4 1 65 0 180190 8 78 4 2 10 0 190200 78 22 4 1 0 0 200250 95 26 5 3 15 21 250300 0 4 5 3 0 0 300以上 10 0 12 0 0 0 合計 429 441 120 166 654 313 第一部分：宏觀背景 個盤成交主力均以 80100㎡ 的兩房和 120150㎡ 的改善型三房為主； 160㎡以上 舒適型再改類房源成交集中在 湖邊個別項目 （如湖城大境、中海御湖公館等）。 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 第二部分：競品梳理 金地湖城大鏡 持銷 尾盤 萬科金域曲江 紫薇永和坊 中鐵梧桐苑 中海御湖公館 2期 競品分布圖 次核心區(qū) 電視塔板塊 CBD核心周邊以會展中心為主生活配套較完善 中海紫御華府 競品區(qū)位分布 項目 占地面 積 總建面 容積 率 建筑結構 銷售狀況 主力產(chǎn)品 整體均價 推廣主題 金地湖城大境 1200畝 180萬㎡ 別墅、洋房、高層 （毛坯） 天子一號（尾盤） 天錦熱銷中 200㎡以上小 高 12023元 /㎡ 湖景生活、絕版大宅 中海紫御華府 35萬㎡ 小高、高層（精裝修） 持續(xù)銷售中 88144㎡ 800010500元/㎡（精裝） 唐遺址公園地產(chǎn)、精 裝房 紫薇永和坊 35
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