【正文】 640066006800700072007400020406080100120— 普通住宅分析 成交量（萬 /㎡ ） 成交均價（元 /㎡ ） 分區(qū)域市場量價走勢： 從成交量價走勢來看，目前城北區(qū)和城南區(qū)成為西安市場最熱門的區(qū)域。 第二部分：競品梳理 第二部分：競品梳理 個案梳理 ——中海御湖一號 地址： 曲江新區(qū)芙蓉東路 99號大唐芙蓉園正北 占地面積： 200畝 建筑面積： 15萬㎡ 容積率： 綠化率： 35% 總戶 數(shù)： 900戶 停車位： 1:1 開發(fā)商： 中海興業(yè)（西安）有限公司 物業(yè)公司： 中海物業(yè) 中海 核心賣點 ?中海品牌，認知度高； ?商業(yè)配套齊全，生活便利，居住氛圍成熟； ?教育資源豐富，一站式教育；幵在曲江一中，一小有教育指標(biāo) 第二部分：競品梳理 銷售情況 第二部分：競品梳理 項目名稱 分期 建筑面積（㎡） 實得面積（㎡） 贈送率 套型 物業(yè)形態(tài) 銷售均價 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 中海御湖1號 1期 （ 2023年中開盤，現(xiàn)階段售罄） 200 204 2% 三房 高層（ 31F） 2100023000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 248 244 4 98% 245 260 6% 四房 小高層（ 17F） 2850030000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 136 132 4 97% 270 280 4% 四房 高層（ 31F） 1400030000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 62 62 0 100% 2期 （ 2023年 9月底開盤，在售） 215 230 6% 四房 高層（ 31F） 1800019000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 360 60 300 17% 290 310 6% 四房 高層（ 28F） 2023021000元 /㎡ （精裝約 30004000元 /㎡） 50 12 38 24% 合計 1800022023（精裝約 30004000元 /㎡） 856 510 346 60% 戶型分析 第二部分：競品梳理 戶型點評： 建筑面積： 210220㎡。 ?湖宮系宮邸 建筑面積： 245㎡。 萬科釐域曲江 ? 位 置： 曲江曲江池遺址公園東側(cè)（新開門南路與寒窯路交匯處） ? 占地規(guī)模： ? 建筑規(guī)模： ㎡ ? 容積率： ? 物業(yè)類型：板樓、多層、小高 ? 開發(fā)商： 榮禾集團 ? 開發(fā)周期： 2023年 2023 ? 總分期：共 3期 ? 在售期：第 1期 ?距離項目： 本案 曲 池東岸 第二部分：競品梳理 榮禾曲池東岸 在售 未推 一期在售 16 17 15 10 9 8 二期未推 18 19 13 14 12 11 1 2 3 4 5 6 7 榮禾曲池東岸 第二部分：競品梳理 期數(shù) 樓號 銷售日期 梯戶比 戶型 贈送 率 房型 銷售均價 精裝 套數(shù) 銷售套 數(shù) 銷售率 銷售情 況 一期在售 8 201 兩梯兩戶 236㎡ 18㎡ 三室 23000 10000元 /㎡ 17 16 94% 263㎡、307㎡基本售完， 236㎡、361㎡剩余較多 263㎡ 17㎡ 四室 23000 17 17 100% 9 236㎡ 18㎡ 三室 23000 9 2 22% 307㎡ 19㎡ 四室 24000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 11 1 9% 10 390㎡ 20㎡ 四室 31000 22 3 13% 15 236㎡ 18㎡ 三室 23000 9 2 22% 307㎡ 19㎡ 四室 23000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 1 10% 16 236㎡ 18㎡ 三室 23000 36 32 88% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 6 60% 17 236㎡ 18㎡ 三室 23000 9 1 11% 263㎡ 17㎡ 四室 23000 9 9 100% 361㎡ 20㎡ 四室 26000 10 2 20% 合計 2300026000 187 110 59% 第二部分：競品梳理 榮禾曲池東岸 第二部分：競品梳理 建筑面積 307平米，處于 15號樓（層） 1戶 /1T ； 戶型結(jié)構(gòu)：四房三廳四衛(wèi) +工人套房 均價： /平米 雙南向豪華雙主臥套房，中西雙廚雙餐廳設(shè)計。 本項目價格處市場相對偏上位置 。 第三部分：項目一期成交情況 ?100㎡以下客戶：認可區(qū)位、戶型設(shè)計及贈送率；不認可價格及周邊環(huán)境、配套。 6 5 7 N 四、二期產(chǎn)品定位方向 ?天鵝堡項目共分五期滾動開發(fā)，二期位于項目核心位置、其景觀資源及樓位價值相對最高，從營銷角度來看， 二期產(chǎn)品將為項目拔高一個承接不過度點， 三期更是項目價值沉淀及體現(xiàn)點； ?從一期客戶積累上來看，不曲江核心區(qū)丌同，天鵝堡項目更為西安本土客戶認知，鑒于曲江核心生態(tài)區(qū)供應(yīng)減少及西安本土客戶追捧，建議： ?項目后期整體定位為： 滿足中高端、高端電梯產(chǎn)品需求的綜合產(chǎn)品定位模式。 四、二期產(chǎn)品定位方向 思路一： 以中戶型 +大戶型搭配 ?一方面不中戶型相對暢銷，幵不一期產(chǎn)品、客戶承接，利于銷售；另一方面，核心位置設(shè)立大戶型，拔高項目形象。 第三部分：項目一期成交情況 目錄 第一部分：宏觀背景 第二部分：競品市場情況 第三部分：項目一期成交情況 第四部分：二期產(chǎn)品建議 四、二期產(chǎn)品分析 一期 二期 三期 四期 五期 100 二期位于項目中間位置，共兩棟樓，總量約 78萬㎡。 售價情況： ?90150㎡產(chǎn)品多丌在項目核心景觀資源區(qū)，售價多在 900010500元 /㎡； ?160㎡以上大戶型，一般可觀湖景的售價多在 1500018000元 /㎡之間（如中海御湖壹號、釐地湖城大境）；僅觀社區(qū)景觀的售價多在 1100013000元 /㎡左右（如紫汀苑、和園）。 客廳 榮禾曲池東岸 第二部分：競品梳理 建筑面積 263平米，處于 17號樓（層） 2戶 /1T ； 戶型結(jié)構(gòu)：四房三廳四衛(wèi) +工人套房 均價： /平米 雙南向豪華雙主臥套房，中西雙廚雙餐廳設(shè)計。 全面寬超大觀湖效果，主臥 270度大面寬觀景。 層高設(shè)計： 雙臥室及客廳南向設(shè)計，采光及通風(fēng)性較好。中海御湖 1號位于西影路與曲江大道交匯處，周邊生活氣息較為濃烈，教育、醫(yī)院以及超市均有，生活比較便利。 第一部分：宏觀背景 2023年一季度后，西安市商品房成交量價穩(wěn)定上升，總體來看市場呈現(xiàn) 供大于求的局面，成交 價格逐步趨穩(wěn) 108 5600580060006200640066006800700072007400050100150200250 萬平方米