【正文】 一月 211:41 上午 一月 2101:41January 25, 2023216。 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2101:41:3401:41:34January 25, 2023216。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023216。 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的 70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；252。 贈(zèng)送露臺(tái)、屋頂花園面積按建筑成本核算（ T型高層 1300元 /平方米）；252。 （三）確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià) 在確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型產(chǎn)品均價(jià)中，將重點(diǎn)考慮各戶型在小區(qū)的位置分布、該戶型本身的內(nèi)部價(jià)值要素、軟性影響等三方面因素。則 T型高層估算價(jià)格為：（ 3500/*＋ 5300/*＋ 3500/*＋ 3600/*） *＝ 4185元 /M2 翡翠城一期無蝶型高層類產(chǎn)品，在此綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法與市場(chǎng)比較法，主要參照市場(chǎng)比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重 、 ，計(jì)算結(jié)果為：4174*＋ 4185*＝ 4182元 在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：252。 綜合考慮以上諸多因素，建議 T型高層銷售均價(jià)為 4000元 /平方米。則 T型高層估算價(jià)格為：（ 4000/*＋ 3600/*＋ 3800/*＋ 3300/*） *＝ 4091元/M2 3)一期二手房市場(chǎng)表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手 T型小高層累計(jì)成交 36套。 T型高層均價(jià) 翡翠城二期計(jì)有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。注： 資金的時(shí)間價(jià)值反應(yīng)了期房的風(fēng)險(xiǎn)折讓； 房價(jià)自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計(jì)局 05年 15月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價(jià)為 11900元 /平方米。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。216。 定價(jià)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個(gè)項(xiàng)目最好的銷售速度是在交房前兩個(gè)月清盤，多期開發(fā)項(xiàng)目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個(gè)月清盤；并以此來修正價(jià)格及控盤策略； 對(duì)客戶而言，所得到的購買價(jià)格雖然覺得貴，但可以接受；最好的價(jià)格邊界是讓客戶一邊埋怨很貴，一邊掏錢購買； 在項(xiàng)目內(nèi)部，每一個(gè)檔次，每一種類型的銷售單位無明顯的滯銷狀況，同期銷售的內(nèi)部總價(jià)及單價(jià)競(jìng)爭(zhēng)可控。人們?nèi)ソy(tǒng)計(jì)分析前幾年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，試圖找到其中的規(guī)律，并運(yùn)用此種規(guī)律對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)。 乘數(shù)原則 地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等定價(jià)要素之間的關(guān)系不完全是累加關(guān)系，而是乘數(shù)關(guān)系。 綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價(jià)因素、客戶心理因素等，評(píng)估其每個(gè)銷售單位價(jià)格的合理性，調(diào)整價(jià)格體系，最終制定銷售價(jià)格表（包括底價(jià)和面價(jià)）。 在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本。翡翠城二期定價(jià)的方法一：根據(jù)一期二手房市場(chǎng)成交價(jià)格表現(xiàn)，對(duì)比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。那么什么是價(jià)值呢？在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。此次定價(jià)的目的，不僅是依據(jù)公司的競(jìng)爭(zhēng)策略及財(cái)務(wù)要求、市場(chǎng)狀況、客戶反應(yīng)等修正調(diào)整以前的產(chǎn)品價(jià)格，并期望通過此次定價(jià)的研討過程，達(dá)到以下目的：252。 （二）二期價(jià)格制定 注： “1” 代表假設(shè)開發(fā)法所得結(jié)果； “2” 代表市場(chǎng)比較法法所得結(jié)果； “3” 代表一期二手房對(duì)比分析所得結(jié)果；各定價(jià)方法 建 議 均價(jià) 戶 型均價(jià) 戶 型 總 價(jià) (萬 ) 總貨值 （萬）別墅 8857 11900 A1： 11900 11900*3787＝ 11315 A2： 11900 花園洋房 51305100B1： 5970 5100*49402＝ ： 4690 5097 B3： 4897 B4： 4598 4820 B5： 5220 B1D2： 分戶計(jì)算各定價(jià)方法 產(chǎn) 品均價(jià) 戶 型均價(jià) 戶 型 總 價(jià) (萬) 總貨值 （萬）T型高層 41704000C1： 3966 4000*38164＝ ： 3874 4091 C3： 4289 FC1： 4357 3992 FC2： 4611 FC3： 4873 蝶型高層 41744100D1： 3854 4100*65744＝ ： 3945 D3： 4007 D4： 4785 4185 D5： 5112 FD1： 4972 FD5： 5734 合 計(jì) “ 儂家住在兩河?xùn)|，十二珠簾夕照紅。 二、二期定價(jià)252。翡翠城二期定價(jià)報(bào)告—— 策劃推廣部 內(nèi)容摘要216。 （一）二期銷售資源252。今日忽從江上過，始知家在圖畫中。 制定科學(xué)合理的價(jià)格體系，保證二期營銷的成功概率；252。對(duì)于房地產(chǎn)商品來說，把未來每一年的租金和最后一年的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價(jià)值。216。房地產(chǎn)行業(yè)中，單一品牌的市場(chǎng)占有率都非常低，可近似于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。216。當(dāng)某個(gè)要素有缺失且不能被替代時(shí)，會(huì)對(duì)其他價(jià)值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。股票如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此，房地產(chǎn)價(jià)格亦如此。二、二期定價(jià)216。 （二）按類型確定各產(chǎn)品均價(jià) 翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法及一期二手房市場(chǎng)表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、 T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價(jià)。 注： 東湖花園及康郡的類比產(chǎn)品價(jià)格，考慮聯(lián)院別墅的位置關(guān)系，均采集該項(xiàng)目最好位置的端頭單位價(jià)格?；▓@洋房均價(jià) 翡翠城二期計(jì)有花園洋房 324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型 205套，大端頭戶型 70套，小端頭戶型 45套，小區(qū)中央一梯一戶型 4套。價(jià) 值 因子 權(quán) 重 一期 二期地段自然 環(huán) 境 5 5人文 環(huán) 境 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 交通狀況 市政 設(shè) 施 區(qū)域 發(fā) 展 周 邊 配套 產(chǎn) 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 4 外立面 4 小區(qū)景 觀 戶 型 4小區(qū)配套 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 4軟環(huán)境 開 發(fā) 商品牌 物 業(yè) 服 務(wù) 營銷 服 務(wù) 人文氛 圍 資 金 時(shí)間 價(jià) 值 95％房價(jià)自然增 長 ％綜 合 評(píng) 定 類 比 產(chǎn) 品價(jià)格（ M2） 4700元 采用類比價(jià)值算術(shù)平均法，計(jì)算得到翡翠城二期花園洋房價(jià)格為：4700/*＝ 4829元 /平方米 綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法、一期二手房價(jià)值類比法，主要參照市場(chǎng)比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重 、 、 ，計(jì)算結(jié)果為：5130*＋ 5097*＋ 4829