【正文】 米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 29 別墅區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)： 別墅區(qū)居住人員相對(duì)較少，都是富人居住， 人員素質(zhì)落差較大； 管理內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，但是業(yè)主對(duì)服務(wù)的品質(zhì)要求高； 物業(yè)管理員能與業(yè)主溝通難度較大，不太便于常規(guī)管理工作的開(kāi)展； 給予業(yè)主以高貴的享受式的服務(wù) . 兩種類型物業(yè)管理的區(qū)別如下： ◆普通住宅的物業(yè)管理： 給普通住宅業(yè)主以家的感覺(jué)； 給業(yè)主貴族式的享受； 對(duì)整個(gè)社區(qū)人性化的管理； 對(duì)整個(gè)社區(qū)的門禁管理、各種費(fèi)用的托收等給予最大的便捷； 對(duì)社區(qū)公共場(chǎng)所、綠化景觀等的保養(yǎng)和維護(hù)，普通住宅的業(yè)主更注重公共活動(dòng)空間的享受； 高品質(zhì)社區(qū)更加注重整個(gè)社區(qū)的安防體系。 （ 4）上市時(shí)間要求 從項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一是在 2020 年 11 月前銷售接待中心 對(duì)外開(kāi)放；二是在 2020 年 5 月開(kāi)盤，從這方面來(lái)說(shuō) 目前的各項(xiàng)工作時(shí)間都非常緊，各項(xiàng)工作也要為這兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)服務(wù)。米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 26 事件軟性新聞炒作，軟硬結(jié)合。 聯(lián)合 長(zhǎng)沙 主流媒體，炒作 尖山 區(qū)域 的投資升值價(jià)值，最大限度吸引購(gòu)房 客戶。 高知人文社區(qū) ”形象的導(dǎo)入 通過(guò)第一波對(duì) 項(xiàng)目概念 的預(yù)熱，正式展開(kāi)具體項(xiàng)目的廣告形象宣傳，通過(guò)廣告對(duì)“ 長(zhǎng)沙尖山國(guó)際別墅 區(qū) 高知人文社區(qū) ”的項(xiàng)目形象作為廣告宣傳，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成區(qū)隔； 第三階段：以項(xiàng)目具體的賣點(diǎn) （景觀、地段、 居住群體 產(chǎn)品等）進(jìn)行重點(diǎn)推廣，增強(qiáng)客戶認(rèn)可度?？紤]到本案的銷售體量，建議對(duì)較有典型代表的聯(lián)排別墅、疊拼別墅、三房裝修設(shè)置樣板房，既令客戶感受 到真實(shí)尺度下的住房實(shí)景，又通過(guò)參觀路線設(shè)計(jì)，讓客戶親眼目睹住小區(qū)景觀及 花園設(shè)計(jì)等的豪華，從而感受項(xiàng)目作為 區(qū)域內(nèi) 高檔社區(qū)樣板的不同凡響。米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 22 結(jié)合項(xiàng)目的形象定位與其他樓盤的包裝形象，本案的現(xiàn)場(chǎng)包裝手法也應(yīng)緊扣“ 長(zhǎng)沙 尖山國(guó)際別墅 區(qū)米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 21 六、 項(xiàng)目形象包裝策略 在品牌營(yíng)銷的今天，沒(méi)有 VI 對(duì)于一個(gè)樓盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，意味著它的形象將淹沒(méi)于商海之中，讓人辨別不清；意味著它是一個(gè)缺少靈魂的；意味著項(xiàng)目的產(chǎn)品與服務(wù)毫無(wú)個(gè)性，難于吸引消費(fèi)者對(duì)它的青睞。米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 16 使得本項(xiàng)目在日后銷售過(guò)程中具有：較大的市場(chǎng)彈性空間、較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 不同區(qū)域的定價(jià)策略 總體以“好房好價(jià)”為定位原則，詳細(xì)制定各單元的價(jià)格系數(shù) 充分考慮社區(qū)內(nèi)部的 景觀、戶型、樓層、朝向等方面的差異，制定各單元的價(jià)格系數(shù)分布 對(duì)外銷售價(jià)格將視不同朝向、面積、樓層進(jìn)行分別定價(jià)，總體以“好房好價(jià)”原則進(jìn)行控制 價(jià)格控制執(zhí)行 根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品及消費(fèi)者接受度，制定出合理的銷售底價(jià)表，對(duì)景觀戶型視線不好的拐角單元進(jìn)行特價(jià)促銷 嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價(jià)折扣 特價(jià)銷售單元需報(bào)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理特批 五、 銷售計(jì)劃制定 銷售周期確定 以項(xiàng)目正式進(jìn)入銷售接待日起， 預(yù)計(jì)本案將在 26個(gè)月內(nèi)完成 95%以上的銷售率。 根據(jù)樣板房、現(xiàn)場(chǎng)售樓處裝修時(shí)間及景觀示范區(qū)的建設(shè)進(jìn)度安排，建議： 入市時(shí)間 ： 2020 年 11 月中旬 趕在春節(jié)前進(jìn)入市場(chǎng)蓄客期，及早進(jìn)行客戶登記，搶占市場(chǎng)先機(jī)，最大限度地獲得消費(fèi)者的關(guān)注。 銷售速度 銷售價(jià)格 對(duì)后續(xù)項(xiàng)目形象 后續(xù)銷售價(jià)格 整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn) 報(bào)業(yè)文化城 報(bào)業(yè)文化城 把控產(chǎn)品銷控與項(xiàng)目銷售的關(guān)系，避免因低價(jià)開(kāi)盤造成 搶購(gòu)而使利潤(rùn)減少，還要避免因旺鋪盲目升價(jià)調(diào)價(jià)過(guò)快、過(guò)高，而使銷售明顯放慢。 ? 推廣上，根據(jù)工程進(jìn)度安排制定營(yíng)銷推廣的詳細(xì)細(xì)案，盡早發(fā)布項(xiàng)目信息，進(jìn)入項(xiàng)目蓄客期，根據(jù)蓄客階段市場(chǎng)、客戶的反饋情況，優(yōu)化調(diào)整執(zhí)行方案，為正式開(kāi)盤銷售做好準(zhǔn)備。 根據(jù)本案作為 “長(zhǎng)沙尖山國(guó)際別墅區(qū)米地亞家園 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 7 ? 總體以“好房好價(jià)”為定位原則，詳細(xì)制定各單元的價(jià)格系數(shù) ? 實(shí)施嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格管理，銷售人員、銷售經(jīng)理、公司高層各有不同幅度的表價(jià)折扣 項(xiàng)目廣告推廣策略 ? 項(xiàng)目先期以懸念式廣告為項(xiàng)目推廣的主對(duì)象，清晰傳達(dá)項(xiàng)目核心賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目籌備期通過(guò)項(xiàng)目 地段、景觀、環(huán)境、居住群體、開(kāi)發(fā)商實(shí)力 等 核心賣點(diǎn) 進(jìn)行全方位闡述，制造市場(chǎng)的輿論關(guān)注點(diǎn) ? 項(xiàng)目中后期從具體項(xiàng)目的產(chǎn)品逐步切入項(xiàng)目品牌形象 廣告 ，進(jìn)行項(xiàng)目品牌形象的訴求跟進(jìn) ? 公共營(yíng)銷活動(dòng)策略 ? “對(duì)位營(yíng)銷活動(dòng)策略”，針對(duì)項(xiàng)目 產(chǎn)品（別墅 、洋房 及小高層）目標(biāo)客戶群體，實(shí)施各個(gè)擊 破 的公共營(yíng)銷活動(dòng) 媒體整合策略 ? 不同銷售時(shí)期，選用不同的媒體應(yīng)用策略 ? 采取軟、硬廣告相結(jié)合立體化推廣方式，讓傳播更有力量 報(bào)業(yè)文化城 項(xiàng)目 核心賣點(diǎn) 梳理 ： 地段 尖山國(guó)際別墅區(qū)，長(zhǎng)沙 富人聚集地 景觀 觀音巖水庫(kù)，尖山風(fēng)景區(qū)，月亮島風(fēng)景區(qū)，眺岳麓山，飲湘江水 報(bào)業(yè)文化城天麓等頂級(jí)別墅大盤齊聚尖山風(fēng)景區(qū)域，精英人士齊聚此板塊，將打造出長(zhǎng)沙最 具吸引力的 頂級(jí) 國(guó)際別墅區(qū) ，富人區(qū)，高尚生活區(qū) ； 首席高知 文化 大盤 ： 首席 ，本 案提出高知名流 大盤的概念在長(zhǎng)沙絕無(wú)僅有，獨(dú)一無(wú)二 ； 高知 文化 ， 湖南 日?qǐng)?bào) 報(bào)業(yè)集團(tuán) 核心高知人群一期實(shí)景入住，二期省委高干入住， 高知名流齊聚于此，屆時(shí) 由以上高知人群所組成的主流客 戶群體及由以上客戶群體所帶來(lái)的社會(huì)關(guān)系將代表著 整個(gè) 長(zhǎng)沙市的高素質(zhì)形象； 項(xiàng)目形象定位 ： —— 我們將塑造怎樣的形象來(lái)面對(duì)長(zhǎng)沙市的核心高知文化 人群，承擔(dān) 起 這個(gè)重要的 使命 長(zhǎng)沙高知人文生態(tài) 樣板 社區(qū) 尖山景區(qū)、 觀音巖水庫(kù)、 月亮島風(fēng)景區(qū)，眺岳麓山、飲湘江水，項(xiàng)目坐擁長(zhǎng)沙最美的自然景觀資源；中南 地區(qū)配置 最齊全的 龍湖 高爾夫球場(chǎng)與項(xiàng)目接壤為鄰，高端人群匯集于此 ；項(xiàng)目擁有如此得天獨(dú)厚的自然資源與 人文資源，我們將 依托項(xiàng)目外圍的自然景觀與配套， 更 專注于做好項(xiàng)目的整體與細(xì)節(jié)全力 打造一個(gè) 與 生態(tài) 環(huán)境融合在一起的高知人文 樣板社區(qū)。米地亞家園，一期完美收官，二期大幕將啟。米地亞家園二期 營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 湖南日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)文化城項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃 部 報(bào)業(yè)文化城北緯報(bào)業(yè)文化城北緯 28176。 主要采取的項(xiàng)目銷售策略 ? 饑餓式銷售策略，通過(guò)對(duì)銷售節(jié)奏 的控制，制造產(chǎn)品供不應(yīng)求的熱銷局面 ? 圈層銷售策略，針對(duì)項(xiàng)目不同類別（洋房、別墅和小高層）產(chǎn)品的客戶，主動(dòng)展開(kāi)項(xiàng)目銷售工作 ? 實(shí)施“老客戶帶新客戶”的關(guān)系銷售策略，形成良好的口碑傳播 報(bào)業(yè)文化城 長(zhǎng)沙尖山風(fēng)景 別墅 區(qū) “ 4”，即四大銷售利器：饑餓法銷售方式、圈層銷售策略、“老客戶帶新客戶”關(guān)系銷售、強(qiáng)力促銷活動(dòng)安排 。 對(duì)相當(dāng)部分未能如愿購(gòu)到自己心意單元的意向客戶，可憑選房號(hào)碼牌進(jìn)入下一輪選房。項(xiàng)目從強(qiáng)銷期開(kāi)始就制定 并實(shí)施“老客戶帶新客戶”的 有關(guān)系銷售策略，通過(guò)老業(yè)主的口碑傳播，減輕 項(xiàng)目 后續(xù) 推廣的壓力。 全員提供的五星級(jí)尊貴置業(yè)服務(wù) 銷售現(xiàn)場(chǎng)各部分（如售樓處、樣板房、會(huì)所等）均配有專業(yè)的使用統(tǒng)一標(biāo)識(shí)的服務(wù)人員，如門童、吧臺(tái)酒保，保潔人員等。 第三波 ： 開(kāi)盤前的預(yù)熱廣告宣傳，結(jié)合工程進(jìn)度，向外傳達(dá)“項(xiàng)目即將開(kāi)盤”的信息，并舉辦系列與客戶面對(duì)面溝通的主題活動(dòng)，達(dá)到鞏固客戶，引起消費(fèi)期望的目的。 持續(xù)期： 推出保留別墅及其他保留單位 營(yíng)銷策略主推“老帶新關(guān)系營(yíng)銷和送物業(yè)管理費(fèi)等促銷方案”。 項(xiàng)目分期 預(yù)熱期 開(kāi)盤期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 尾盤期 — 費(fèi)用比例 32% 25% 20% 15% 8% 網(wǎng)絡(luò) 60萬(wàn) 3% 公關(guān)活動(dòng) 系列大型系列活動(dòng)、文藝演出、房產(chǎn)展覽會(huì)等 300萬(wàn) 15% 現(xiàn)場(chǎng)包裝布置 100萬(wàn) 5% 宣傳資料 樓書(shū)、電子視頻光盤、 DM、現(xiàn)場(chǎng)宣傳物料等 140萬(wàn) 7% 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 視各階段銷售情況和宣傳進(jìn)行投入 200萬(wàn) 10% 報(bào)業(yè)文化城 視覺(jué)傳播二：客戶通訊（ DM的升級(jí)） 根據(jù)銷售工作進(jìn)度，在前期客戶積累階段制定多期客戶通訊，全方位介紹項(xiàng)目資源、規(guī)劃、生活等方面的內(nèi)容。 （ 2）、售樓處功能設(shè)計(jì) 售樓處的功能設(shè)計(jì)由兩個(gè)部分組成： 一為售樓中心內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，設(shè)有接待區(qū)；洽談區(qū)；模型展示區(qū)；音像區(qū)（兼作休息區(qū)）等功能分區(qū)。內(nèi)壁上還掛有關(guān)于交接時(shí)所安裝的為何品牌電梯的說(shuō)明以及電梯效果圖，入戶門