【正文】 的墻面設(shè)置戶型平面圖及簡單說明。 報業(yè)文化城 報紙形象廣告制作發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)廣告啟動、 VIP 購房俱樂 部會員卡發(fā)行、初期各項新聞公關(guān)活動啟動。 廣宣配合 : 強(qiáng)勢公布項目開盤信息（報紙、電視、車身廣告、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)）； 加強(qiáng)銷售現(xiàn)場氣氛營造，圍墻、條幅、看板等戶外宣傳進(jìn)一步增強(qiáng)； 報紙強(qiáng)打，并與公關(guān)活動有力配合、網(wǎng)絡(luò)與雜志廣告全面鋪開； 不定期深入其他地區(qū)，加強(qiáng)目標(biāo)客戶群地 區(qū)宣傳； 電視專題新聞報道，項目開盤熱銷跟蹤報道； 八、 媒體 整合應(yīng)用策略 媒體應(yīng)用策略 ? 充分結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡椋?采取軟、硬廣告相結(jié)合立體化推廣方式； ? 在媒體上頻頻出現(xiàn) “長沙尖山國際別墅 區(qū) 九、 工程及物業(yè)策劃 工程策劃 科學(xué)合理制定項目開發(fā)計劃，盡快取得項目預(yù)售， 為項目在市場推廣中占有有利條件創(chuàng)造基礎(chǔ) 報業(yè)文化城 其管理重點是搞供良好的安全防護(hù)， 飲水水質(zhì)清潔，社區(qū)綠化保養(yǎng)、圍護(hù)和社區(qū)環(huán)境清潔，和諧的鄰里關(guān)系。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 30 附件一 推廣費用范圍界定 媒介廣告 報紙、電視、雜志、網(wǎng)絡(luò)、 DM、條幅 廣告設(shè)施與發(fā)布 路牌廣告、圍墻廣告、侯車亭廣 告、指路牌廣告 現(xiàn)場包裝 專為促銷而實施的現(xiàn)場環(huán)境工程改造、彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆、噴繪等 促銷活動 活動場所布置、活動禮品、禮儀公司費用等 宣傳資料 售樓書、宣傳單張、多媒體光盤、資料手提袋等 現(xiàn)場辦公設(shè)備 飲水機(jī)、裝修家俱、辦公設(shè)備等 銷售模型 設(shè)計與制作 展銷費 展位費、設(shè)計費、制作費 銷售現(xiàn)場管理費 現(xiàn)場水電費、售樓處樣板房維護(hù)、保安保潔人工等 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 28 項目開發(fā)步驟 （ 1）項目開發(fā)步驟及理由 從銷售策劃角度來看，項目準(zhǔn)備從 洋房 開始銷售，理由是這邊的景觀優(yōu)勢最明顯，相對于普通住宅來說， 洋房與別墅 的銷售周期也相對較長； （ 2）景觀工程 本項目為 長方形地塊， 其園區(qū)內(nèi)已 有較大的中庭及小品景觀， 附著有尖山景觀 ， 山 景也是本項目一個核心大賣點， 由于項目一期對內(nèi)銷售，考慮到成本層面景觀工 程相對高端住宅小區(qū)稍弱，如果按照目前的景觀推出二期，將對二期品質(zhì) 造成影響，從銷售角度出發(fā)，建議亮化一期園林，同時二期別墅區(qū)的樣板園林與水系先行，為二期銷售帶來利好； （ 3）由于項目要在 2020 年 5 月 入市，其期間施工周期較緊，時間正值春季的梅雨季節(jié)，項目的施工會有較大的影響，所以從施工單位進(jìn)場后到雨季來之前，工期的盡量往前按排對項目的開發(fā)是非常必要。 平面宣傳 資料 （ 1）媒體選擇：樓書 、手提袋、海報 等 （ 2）宣傳思路：有針對性選擇重點區(qū)域，將項目位置、項目優(yōu)勢、項目進(jìn)展信息向目標(biāo)人群發(fā)送。 報業(yè)文化城 第二波： 抽象概念導(dǎo)入 通過主題的戶外廣告宣傳，樹立 本案 的品牌形象，引起市場的關(guān)注與期待。 高知人文 社區(qū) ”在 長沙 的宣傳預(yù)熱，并人為制造輿論、熱點和市場期待。 原則二：注重細(xì)節(jié)，充分利用每一 個 空間、角落 報業(yè)文化城 售樓處包裝： （ 1）、售樓處建筑外觀風(fēng)格定位 售樓處建筑外觀風(fēng)格應(yīng)與項目的 西班牙 風(fēng)格一致，顏色、造型盡量與項目的景觀配合、協(xié)調(diào)一致。 本案主要考慮采用如下幾種視覺傳播工具： 視覺傳播一：雜志樓書 樓書作為客戶了解項目、產(chǎn)品、生活方式的信息載體， 本案作 為 長沙 最高檔的標(biāo)志性項目，企業(yè)不僅要追求利潤，更要在項目成功銷售的基礎(chǔ)上樹立開發(fā)公司的品牌形象。 費用分配 間 銷售率 55% 30% 10% 5% 小高層 推出時間 蓄客期 銷售期 銷售率 65% 25% 10% 別墅 推出時間 蓄客期 銷售期 銷售率 70% 30% 商鋪 推出時間 招商、蓄客期 銷售期 銷售率 25% 30% 35% 類 別 細(xì) 分 類 別 分類預(yù)算 占總預(yù)算百分比 總預(yù)算 戶外媒體 戶外大路牌、公交站牌 600萬 30% 2020萬 大眾媒體 電視、報紙廣告、雜志廣告 、電臺 600萬 30% 報業(yè)文化城 加快洋房的工程進(jìn)度，盡早取得銷售許可證，正式對外展開銷售推廣，通過洋房產(chǎn)品來提升客戶對社區(qū)的認(rèn)同，借助“ 4+1”銷售策略中“饑餓式銷售法”促進(jìn)小高層銷售 。高知人文社區(qū) ”及“ 新聞航母與地產(chǎn)巨子強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手” 的核心優(yōu)勢信息。 打時間差，利用小道消息，在目標(biāo)客戶層中形成耳語，對開盤購房打折、送電器、送裝修等手段吸引購房者。 主要考慮舉辦如下圈層銷售活動： ?高知人文住宅價值的體驗 —— 文化名流酒會暨項目推介會： 絕對稀缺 價值體現(xiàn)； 報業(yè)文化城米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 11 銷售利器之 饑餓銷售法 在每期產(chǎn)品推廣上市時，根據(jù)意向客戶數(shù)量的多少推出相應(yīng)的套數(shù)面積（總額）、戶型搭配，實際推出數(shù)量與意向客戶的比例為： 1： 3，即一個單位 的房子，至 少要保證有 3 人以上的意向客戶。 在這樣一個區(qū)域市場環(huán)境中，我們的營銷推廣目標(biāo) 為： 以實力名企的品牌效應(yīng)為推廣基石，整合項目地段、景觀、規(guī)劃 、人文 等方面品質(zhì)優(yōu)勢資源，通過聯(lián)合湖南主流媒體進(jìn)行長沙整個區(qū)域的炒作，在傳統(tǒng)銷售方式的基礎(chǔ)上，引入 創(chuàng)新的銷售理念，強(qiáng)勢豎立本案作為長沙高端社區(qū)中最具性價比的豪宅 形象。 項目形象檔次定位 長沙高知 名流 生態(tài)樣板社區(qū) 本項目的開發(fā)目標(biāo)是做長沙尖山區(qū)中高檔 樓盤 ，結(jié)合項目所獨 有的 高知 業(yè)主 優(yōu)勢與 景觀資源優(yōu)勢，提出打造長沙 高知生態(tài) 樣板社區(qū)的形象檔次定位，使 項目成為未來長沙中高檔樓盤的象征，并區(qū)別于尖山風(fēng)景區(qū)同地段 樓盤，產(chǎn)生差異化銷售。 項目營銷策略 應(yīng)用“ 4+1”營銷策略，以 “項目品質(zhì)展示與形象塑造”為項目推廣的一條核心軸線 ；通過銷售手法、公關(guān)活動、促銷活動、廣告推廣等多種營銷策略進(jìn)行針對性的營銷推廣 ，不斷人為制造市場熱點 及話題，樹立項目作為“ 長沙尖山風(fēng)景 別墅 區(qū)天麓： “ 不俯視，不 仰視 ” 的主題定位，主要產(chǎn)品為普通住宅、小高層、洋房、報業(yè)文化城五”重點建設(shè)工程 ； 先導(dǎo)區(qū) ： 項目 所處位置為先導(dǎo)區(qū) 擴(kuò)散之 核心地段 ，出可享先導(dǎo)區(qū)之優(yōu)越配套，入 而擁先導(dǎo)區(qū)周邊之秀水 靈山 ，離塵而不離城 ； 尖山風(fēng)景 別墅區(qū) ： 這是長沙以后六到十年 內(nèi) 發(fā)展的一片熱土，金科報業(yè)文化城五”“省十二 東方大院：中式合院風(fēng)格，吸引了極富家庭責(zé)任感的現(xiàn)代儒商，獨棟 600 萬 元 /棟起，聯(lián)排 240 萬 /套起，洋房 69 萬 /套起，這里聚集的是 40 歲 — 60 歲的商業(yè)巨子，事業(yè)的成功后更注重濃厚的家庭觀念，怡情于山水 之間 ，享受家庭的天倫之樂； —— 高鑫 我們的客戶群體應(yīng)該以政府公務(wù)人員、企業(yè)中高層管理人員、教師、醫(yī)生等高文化水平，中高收入群體，年齡 35— 50 歲人群為主，在以后的銷售工作中應(yīng)有針對性的對以上客戶進(jìn)行服務(wù)，努力促成團(tuán)購。高知人文 社區(qū) ，通過項目優(yōu)勢的提練，人為提升整個項目高檔社區(qū)的形象。米地亞家園 營銷推廣執(zhí)行方案 10 周邊朋友的影響。 報業(yè)文化城 針對項目不同類別（洋房、別墅和小高層）的客戶特征，以及長沙的文化特點，舉辦有的放矢 的各項營銷活動。 動用價格勢能，通過定位讓項目擁有更多的附加值，并利用項目在消費者腦海中的價格與項目實際推盤價格形成 的大幅度剪刀差，讓買家覺得促銷方案物超所值，從而熱銷市場。 項目在推廣時如何做到“以慢打快” 目前整個項目的推廣工作已經(jīng)嚴(yán)重滯后，如何做到“ 以慢打快 ”，建議在推廣節(jié)奏上，不盲從，做好各項籌備工作的準(zhǔn)備，開盤前通過三波漸入式的不同主題廣告宣傳 ，樹立項目值得期待的 形象，并選擇關(guān)鍵時間點 借助大型活動全面展開項目宣傳推廣工作： 第一波 ： 營銷方案確定后，展開懸念式廣告宣傳，傳達(dá)項目 “長沙尖山國際別墅區(qū) 產(chǎn)品分期推出策略 綜合考慮長沙市場的消化量、項目工程進(jìn)度及項目形象豎立的要求，本案將分三次推出： 入市期： 主推洋房