【正文】 1 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）供求比供求比達到 的最高點，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 2023年 8月 ，以萬科為首的一批開發(fā)商大幅調(diào)低售價，以位于三林板塊的萬科金色雅筑為例， 08年 5月該樓盤成交均價約 18000元 /平方米， 8月大幅下調(diào)售價至 1350015000元 /平方米，降幅約達 25%。 2023年 6月 ，上海商品房市場平均成交價達到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。從 07年起，按照最新稅額標準征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標準為每年 30元 /平方米。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場研讀 貳 、價格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場研讀 一、整體市 場研 究 市場大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機構人民幣存貸款基準利率。 2023年 9月 27日 ，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸加強限制，宏觀調(diào)控正式開始 2023年 11月 ，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會于五一長假期間舉辦，萬科在展會期間對旗下樓盤打出 95折優(yōu)惠，房展會期間雖然人頭攢動，但實際成交遠遜去年，顯示市場觀望氣氛濃重。 6月 1日 ， 上海市調(diào)整二手房交易稅費征收標準，在原來稅費的基礎上，增加了以營業(yè)稅 1%計征地方教育附加和按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”稅目計征的印花稅，其計稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額的萬分之五。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價值 44億元的土地出讓合同。 9月成交量達到最高水平，但其時從緊的宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其后 10月的成交量沒能延續(xù) 9月的水平，開始一路下跌。 08年 3月 6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應量約為去年同期的 1/2，導致成交比降至 的水平，市場觀望情緒濃重。 一、整體市 場研 究 量價分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月成交情況153648596159311670923674246982717921018192341599181939855 9297 983089376063 5759218503780244861367013221170481381714991128011150981558392816191119679987989128981862497128759 891010777030006000900012023150001800021000240002700030000 5000700090001100013000150001700019000成交套數(shù)（套）成交均價（元）08年 1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價均在 11000元 /平方米以上，導致成交價驟升至 11503元 /平方米。 35月成交價格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 7， 8兩月成交均價下滑幅度較大，主要是由于成交結構回復到以中外環(huán)區(qū)域中低價樓盤為主的格局，以及包括萬科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價。 ? 6月之后隨著供應結構的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價格有所回落。 整 個 房地 產(chǎn) 市 場 正 處 于“大 調(diào) 整” 階 段 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 公寓市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場公寓式住宅月供求0 . 6 62 . 5 54 . 3 81 . 4 85 . 2 73 . 9 51 1 . 5 91 . 0 77 . 5 7 7 . 5 25 . 9 19 . 5 94 . 3 65 . 3 88 . 1 61 . 56 . 4 13 . 2 71 7 . 2 20 . 55 . 0 12 . 36 . 9 64 . 5 58 . 2 31 0 . 4 81 1 . 2 71 3 . 7 11 0 . 6 59 . 3 36 . 5 75 . 6 15 . 0 51 . 7 39 . 2 75 . 1 56 . 1 43 . 3 34 . 4 53 . 5 855425748595756795929 596862935872648276098381101067828882596689367105758496 8397924702468101214161820 020234000600080001000012023上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）公寓市場走勢同嘉定區(qū)整體市場類似，自 08年 5月起成交量相比去年開始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 聯(lián)排市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成交均價（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項目不多，成交量較大的僅金地格林世界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個項目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場的成交量和價格波動主要取決于這幾個項目的不同批次房源的推盤情況，但價格總體呈向上趨勢。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 花園住宅市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場花園式住宅月供求1 . 6 80 . 4 20 . 3 52 . 9 60 . 5 81 . 1 24 . 6 51 . 2 60 . 1 10 . 6 30 . 3 30 . 6 6 0 . 6 71 . 2 6 1 . 2 61 . 0 10 . 9 51 . 4 1 1 . 4 21 . 8 60 . 8 21 . 8 10 . 70 . 5 50 . 0 81 . 5 10 . 6 11 . 20 . 3 6 0 . 3 20 . 1 61610414058104001153911734 11648 117791505213019149521595316297130301769613679131641506514556148491335800 . 511 . 522 . 533 . 544 . 55 5000700090001100013000150001700019000上市面積（萬平方米）成交