【正文】 將會(huì)吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設(shè)置了多塊戶外高炮，未來(lái)可能會(huì)分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個(gè) 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬(wàn) m2） 待推面積 （萬(wàn) m2） 月均去化面積 （萬(wàn) m2） 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬(wàn)科深藍(lán) 43（共三期） 3個(gè)月 長(zhǎng)城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬(wàn)科深藍(lán) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導(dǎo)致合院亦存在機(jī)會(huì) 小 結(jié) ?中高端市 場(chǎng) 仍存在 較 大機(jī) 會(huì) ? 差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價(jià)格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機(jī)遇 與 挑 戰(zhàn) 對(duì) 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競(jìng)爭(zhēng) 點(diǎn) ? 根據(jù)市 場(chǎng) 合理制定價(jià)格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價(jià)格 研 究 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 說(shuō) 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 花園洋房 區(qū)域市場(chǎng)比較 我們主要參考目前主要在售的兩個(gè)項(xiàng)目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價(jià) 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價(jià)格受到市場(chǎng)認(rèn)同。 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 合院 區(qū)域 案名 開(kāi)盤(pán) 產(chǎn)品類(lèi)型 報(bào)價(jià) （元 /㎡ ) 成交均價(jià) （元 /㎡ ) 主力面積 （ m2） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 月均銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售率 嘉定 魏瑪原墅 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 17000 14293 230380 400650 5 30%（ 49/162） 穎奕高爾夫 獨(dú)棟 28000 22719 450550 10001500 2 79%(41/52) 浦東 萬(wàn)科深藍(lán) 獨(dú)棟，獨(dú)院 30000 27030 330430 10001300 6 78%(116/148) 長(zhǎng)城中環(huán)墅 聯(lián)排，雙拼 23000 24212 220 500550 2 32%（ 7/22） 選取了區(qū)域內(nèi)和中環(huán)沿線別墅，各項(xiàng)目由于位臵和產(chǎn)品的不同，價(jià)格有較大的區(qū)別。 11號(hào)線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達(dá)安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠(chéng) 9500元 /平方米 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 花園洋房 案名 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來(lái)可售產(chǎn)品類(lèi)型 銷(xiāo)售期預(yù)估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個(gè)月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個(gè)月 達(dá)安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個(gè)月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個(gè)月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個(gè)月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個(gè)月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場(chǎng)銷(xiāo)售以小高層產(chǎn)品為主，從未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)看，基本沒(méi)有花園洋房供應(yīng) 花園洋房存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì) 三、目前主要 競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來(lái)自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 另外我們也看到嘉定聯(lián)排在 7月之前基本呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)，但從 7月新推房源來(lái)看，主要集中在順馳蘭郡和萊英郡，去化速度明顯放緩。 ? 預(yù)計(jì)隨著金九銀十的到來(lái)，以及發(fā)展商進(jìn)一步的讓利促銷(xiāo)，市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)跌量增的態(tài)勢(shì)。 6月成交價(jià)格暴漲至歷史最高的 17048元 /平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價(jià)樓盤(pán)集中上市成交所致。 7， 8兩月由于中高檔樓盤(pán)推案減少，以及部分開(kāi)發(fā)商打折出售等因素導(dǎo)致整體市場(chǎng)成交量進(jìn)一步下降。 一、整體市 場(chǎng)研 究 供求分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月供求情況2 0 0 . 0 45 4 . 1 21 2 0 . 2 52 4 9 . 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 91 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）供求比供求比達(dá)到 的最高點(diǎn)，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 2023年 6月 ，上海商品房市場(chǎng)平均成交價(jià)達(dá)到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場(chǎng)研讀 貳 、價(jià)格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場(chǎng)研讀 一、整體市 場(chǎng)研 究 市場(chǎng)大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會(huì)于五一長(zhǎng)假期間舉辦，萬(wàn)科在展會(huì)期間對(duì)旗下樓盤(pán)打出 95折優(yōu)惠，房展會(huì)期間雖然人頭攢動(dòng)，但實(shí)際成交遠(yuǎn)遜去年，顯示市場(chǎng)觀望氣氛濃重。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實(shí)其公司大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價(jià)值 44億元的土地出讓合同。 08年 3月 6月成交量?jī)H為去年同期水平的約1/3，而同期供應(yīng)量約為去年同期的 1/2，導(dǎo)致成交比降至 的水平，市場(chǎng)觀望情緒濃重。 35月成交價(jià)格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域成交價(jià)格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 ? 6月之后隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷(xiāo)，價(jià)格有所回落。 二、 區(qū) 域市 場(chǎng)研 究：嘉定 聯(lián)排市場(chǎng) 07 ， 08 年嘉定商品房市場(chǎng)聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬(wàn)平方米）成交面積（萬(wàn)平方米）成