【正文】 將會吸引較多的市區(qū)客戶，而龍湖在南翔口設置了多塊戶外高炮，未來可能會分流本案客戶，需要密切關(guān)注 個 案： 龍 湖花盛香醍 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 案名 總建規(guī)模 （萬 m2） 待推面積 （萬 m2） 月均去化面積 （萬 m2） 預計銷售期 魏瑪原墅 10 0 2年以上 穎奕高爾夫 10 7 2年以上 萬科深藍 43（共三期） 3個月 長城中環(huán)墅 1年以上 08年四季度 09年一季度 09年二季度 09年三季度 09年四季度 魏瑪原墅 穎奕高爾夫 萬科深藍 長城中環(huán)墅 白金果嶺 差異性導致合院亦存在機會 小 結(jié) ?中高端市 場 仍存在 較 大機 會 ? 差 異 性 競爭 仍 將 使之立于不 敗 之地 ?去化價格 與 速度 將 面 臨 挑 戰(zhàn) 機遇 與 挑 戰(zhàn) 對 策 與 思路 ? 放大 產(chǎn) 品差 異 性 競爭 點 ? 根據(jù)市 場 合理制定價格，保 證現(xiàn) 金流 ? 全面 挖 掘潛在客 戶 ?全面 挖 掘和利用信息 傳 播渠道 貳 、價格 研 究 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 花園洋房 方法論 ? 與區(qū)域市場比較分析 ? 與主要競爭區(qū)域比較分析 ? 與高爾夫公寓比較分析 方法：市 場 法 花園洋房 區(qū)域市場比較 我們主要參考目前主要在售的兩個項目 :位于嘉定城區(qū)的保利五月花和位于江橋的嘉城 . －－與五月花相比 五月花花園洋房成交均價 9500元 /平方米 ,推出一搶而空 ,價格受到市場認同。 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 區(qū)域 案名 開盤 產(chǎn)品類型 報價 （元 /㎡ ) 成交均價 （元 /㎡ ) 主力面積 （ m2） 主力總價 （萬元） 月均銷售速度 銷售率 嘉定 魏瑪原墅 獨棟、雙拼、聯(lián)排 17000 14293 230380 400650 5 30%（ 49/162） 穎奕高爾夫 獨棟 28000 22719 450550 10001500 2 79%(41/52) 浦東 萬科深藍 獨棟，獨院 30000 27030 330430 10001300 6 78%(116/148) 長城中環(huán)墅 聯(lián)排，雙拼 23000 24212 220 500550 2 32%（ 7/22） 選取了區(qū)域內(nèi)和中環(huán)沿線別墅，各項目由于位臵和產(chǎn)品的不同，價格有較大的區(qū)別。 11號線 緹香灣 16000元 /平方米 上海星港 19500元 /平方米 江南名廬 25000元 /平方米 達安春之聲 19000元 /平方米 祥和尊邸 20230元 /平方米 象源麗都 17500元 /平方米 中環(huán)線 桃浦 版塊 嘉誠 9500元 /平方米 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 案名 開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 待推套數(shù) 月均去化套數(shù) 未來可售產(chǎn)品類型 銷售期預估 上海星港二期 278 190 88 20 高層 5個月 江南名廬 320 160 160 20 高層 8個月 達安春之聲二期 / / 150 / 小高層 8個月 祥和尊邸 104 26 78 10 小高層 8個月 象源麗都 914 716 198 15 小高層 12個月 提香灣 120 110 10 15 小高層 8個月 嘉城 1348 1335 650 40 多層，小高層 1年以上 保利五月花 1172 899 1500 90 小高層 1年以上 市場銷售以小高層產(chǎn)品為主，從未來市場供應看，基本沒有花園洋房供應 花園洋房存在較大市場機會 三、目前主要 競爭對 手 研 究 聯(lián)排 嘉定主城區(qū) 安亭版塊 西城版塊 大華版塊 桃浦版塊 浦發(fā)香舍 14000元 /平方米 保利五月花 15000元 /平方米 萊英郡 15000元 /平方米 旭輝依云灣 15000元 /平方米 梧桐城邦 26000元 /平方米 大華蘭郡 28000元 /平方米 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭和主城區(qū)版塊，鄰近的寶山版塊，大華版塊和桃浦版塊。 另外我們也看到嘉定聯(lián)排在 7月之前基本呈現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢，但從 7月新推房源來看，主要集中在順馳蘭郡和萊英郡，去化速度明顯放緩。 ? 預計隨著金九銀十的到來，以及發(fā)展商進一步的讓利促銷，市場將呈現(xiàn)價跌量增的態(tài)勢。 6月成交價格暴漲至歷史最高的 17048元 /平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價樓盤集中上市成交所致。 7， 8兩月由于中高檔樓盤推案減少，以及部分開發(fā)商打折出售等因素導致整體市場成交量進一步下降。 一、整體市 場研 究 供求分析 0 7 , 0 8 年全市住宅月供求情況2 0 0 . 0 45 4 . 1 21 2 0 . 2 52 4 9 . 2 71 5 5 . 2 6 1 5 0 . 6 2 1 5 9 . 9 51 9 1 . 82 4 6 . 5 11 8 0 . 1 32 2 4 . 7 42 1 1 . 0 61 2 5 . 0 64 3 . 6 91 2 8 . 5 8 1 2 8 . 6 1 2 9 . 87 3 . 91 7 4 . 89 9 . 5 51 8 8 . 1 81 9 8 . 9 52 6 6 . 2 42 9 6 . 8 52 7 5 . 4 22 8 3 . 6 93 0 5 . 1 42 3 2 . 2 62 0 5 . 6 21 6 4 . 6 79 3 . 1 73 9 . 6 91 1 0 . 4 5 1 0 5 . 1 37 2 . 6 1 6 6 . 29 4 . 9 31 1 2 . 9 41 0 4 . 3 41 1 0 . 4 9050100150200250300350 00 . 511 . 522 . 5上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）供求比供求比達到 的最高點，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。 2023年 6月 ，上海商品房市場平均成交價達到 17048元 /平方米，創(chuàng)歷史新高。 金地格林世界 B區(qū)推廣策略 目 錄 壹、市 場研讀 貳 、價格 研 究 叁 、客 戶研 究 肆、 產(chǎn) 品解 讀 伍、 概 念及表 現(xiàn) 陸 、 階 段推廣 執(zhí) 行 壹、市 場研讀 一、整體市 場研 究 市場大事記 2023年 8月 22日 ，央行于今年第 4次上調(diào)了金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。 2023年 5月 ，“假日樓市”房展會于五一長假期間舉辦，萬科在展會期間對旗下樓盤打出 95折優(yōu)惠，房展會期間雖然人頭攢動，但實際成交遠遜去年，顯示市場觀望氣氛濃重。 2023年 8月 13日 ，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路 163地塊價值 44億元的土地出讓合同。 08年 3月 6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應量約為去年同期的 1/2，導致成交比降至 的水平，市場觀望情緒濃重。 35月成交價格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約 60%和 58%。 ? 6月之后隨著供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價格有所回落。 二、 區(qū) 域市 場研 究：嘉定 聯(lián)排市場 07 ， 08 年嘉定商品房市場聯(lián)列式住宅月供求0 . 7 40 . 4 30 . 6 60 . 4 22 . 0 80 . 6 41 . 4 71 . 9 35 . 0 70 . 9 60 . 3 61 . 1 53 . 9 72 . 4 30 . 3 20 . 5 2 0 . 50 . 9 81 . 82 . 1 91 . 4 21 . 1 70 . 4 51 . 4 71 . 4 13 . 6 10 . 5 10 . 6 80 . 1 90 . 6 60 . 9 71 . 5 61 . 2 20 . 7 50 . 5 69707922087809713923383438550 8482900316761139191616710611177001367914782130391826116156 162900123456 02023400060008000100001202314000160001800020230上市面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）成