【正文】 交均價（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項目不多，成交量較大的僅金地格林世界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個項目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場的成交量和價格波動主要取決于這幾個項目的不同批次房源的推盤情況，但價格總體呈向上趨勢。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競爭板塊。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 別墅共 3層，有下沉式庭院設計，其他戶型的具體情況還沒有公布。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價 9500元 /平方米，推出熱銷，價格受到市場認同。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。 從高爾夫公寓的定價來看，景觀帶來的價格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導的價格，因而我們在推導花園洋房的價格時忽略高爾夫景觀因素。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價過高容易拉高總價，所以我們認為 本案聯(lián)排價格應該不要高于 23000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。從該項目的實際銷售情況來看，建議將總價控制在700萬以內(nèi)。考慮到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢，建議本案合院住宅總價可以高于北向景觀聯(lián)排。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎 。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個年齡段比例最高。 關注因素： 價格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財富積累的客群 本案目 標 客群的定位取向 權力頂層 財富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟體系中接近層峰的中上層。新 國際 住 區(qū) ?最美 麗 的社 區(qū) 之一： 80萬平米 綜 合 綠 化， 10萬平米公 園 ， 2萬 棵 大 樹 ， 4條 原生河流 ? 最 齊 全的配套 (生活、 運動 、休 閑 、 教 育） ?最后的一 個 大院子：格林世界里最后的一 個 有天有地的 別 墅群落！ 一 個 有 米 東 花 園 的大院子 個 性價 值 點 一 個 360度全立體大院子的家 300多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 南院 60245平米、北院 2372平米 一 個 270度空 間 大院子的家 200多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 南院 60115平米、北院 2372平米 與 河共吟的大院子的家 200多平米的大院子 個 性價 值 點 院子范 圍 ： 新洋房的活性院子 不只是底 層 才有院子，2F也一 樣 有 70平米的院子 說 明： 圖 片 為 示意 圖 ，采自未未 來 個 性價 值 點 其實，俯首拾院， 處處皆我大院！ 伍、 概 念及表 現(xiàn) 院 .空間 院 推廣體系 別 墅系 主 導 ：合院 將聯(lián) 排 別 墅 并 入合院 概 念 洋房系 主 導 ： 1F/2F 將 36F并 入 1F、 2F概 念 不 將 B區(qū) 做整體推廣，而是 兩 大體系的 并 行 合而不分－－以院 為 主 導 ， 將兩 體系 結(jié) 合在一起 分而不合－－在院的名 義 下，各自 為陣 別墅 案名建 議 上海合院 案名釋義： ?圍屋合院，成一方天地，風雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。自在院景 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 LOGO建 議 LOGO建 議 形象稿示意 １篇 院邸，鑒賞家的共識 宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月。 金地集團，傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致 在當代，演繹經(jīng)典院落語言； 為未來，建筑城市的院景生活。 金地合院洋房，享你所想，與 2倍高爾夫公園的綠色比鄰而居， 是公園也是私園， 穿園而過的清風，在居所內(nèi)來去無羈絆，讓心情與自然徹底相融 環(huán)境篇 快車道 兼 慢生活 所想即所得 一條超快捷的城市地鐵 一種超活力的悠慢生活 兩者，突破想象，即將相遇 快行，慢活。 產(chǎn)品特色篇 外露臺 兼 內(nèi)書房 所想即所得 金地合院洋房的建造語法， 堅持突破空間界限所帶來的樂趣。 12 節(jié)點：十一，中秋節(jié)，重陽節(jié) 思路： 渠道全面啟動，傳播“格外 house”新形象 形象引導期 分階段推廣思路 第一階段： －－ 形象引導期 渠道運用 報紙建議： 新民晚報、新聞晨報、周末畫報 雜志建議： 租售情報、上海樓市 電視建議： 今日房產(chǎn)、第一財經(jīng) 網(wǎng)絡建議： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 其他： 巡展、派報、彩信、戶外 現(xiàn)場： 售樓處包裝、樣板房與工地包裝 市場聯(lián)動 ： 二三級市場聯(lián)動 老客戶聯(lián)動 江浙市場拓展 回顧：高爾夫公館客戶最為關注的是新聞晨報、新民晚報和上海樓市，其次，第一財經(jīng)以及東方衛(wèi)視、搜房網(wǎng)的關注度也較高。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時 26分 53秒 18:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 下午 6時 26分 :26January 30, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :26:5318:26:53January 30, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時 26分 53秒 下午 6時 26分 18:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴