【正文】 交均價(jià)（元/ 平方米）嘉定區(qū)域聯(lián)排項(xiàng)目不多，成交量較大的僅金地格林世界、海上五月花、順馳蘭郡、萊英郡城、浦發(fā)香舍五個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)聯(lián)排市場的成交量和價(jià)格波動(dòng)主要取決于這幾個(gè)項(xiàng)目的不同批次房源的推盤情況，但價(jià)格總體呈向上趨勢。 區(qū) 域供求基本平衡 三、目前主要 競爭對 手 研 究 花園洋房 花園洋房客戶除了項(xiàng)目周邊外，主要在中環(huán)及軌道交通 11號(hào)線沿線，因此我們選取了與本案鄰近版塊、軌道交通及中環(huán)沿線的板快作為我們的競爭板塊。 聯(lián)排差異性競爭存在 三、目前主要 競爭對 手 研 究 合院 安亭版塊 曹路版塊 張江版塊 魏瑪原墅 17000元 /平方米 穎亦高爾夫 28000元 /平方米 萬科深藍(lán) 30000元 /平方米 長城中環(huán)墅 23000元 /平方米 中環(huán)線 我們客源主要來自普陀，嘉定以及中環(huán)沿線，因此我們選取了嘉定區(qū)域的安亭版塊，中環(huán)沿線的曹路和張江版塊。 別墅共 3層，有下沉式庭院設(shè)計(jì)，其他戶型的具體情況還沒有公布。 －－與嘉城相比 嘉城目前在售多層房源售價(jià) 9500元 /平方米，推出熱銷，價(jià)格受到市場認(rèn)同。 本案與之相比，在地段位置上較弱，但在產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯。 從高爾夫公寓的定價(jià)來看，景觀帶來的價(jià)格提升并不明顯，基本是按照格林世界的區(qū)域行情推導(dǎo)的價(jià)格，因而我們在推導(dǎo)花園洋房的價(jià)格時(shí)忽略高爾夫景觀因素。本案從地理位置、社區(qū)成熟度和產(chǎn)品力上明顯占有優(yōu)勢。 但考慮到緹香灣銷售情況慘淡，以及本案聯(lián)排戶型尺度較大，單價(jià)過高容易拉高總價(jià)，所以我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價(jià)格應(yīng)該不要高于 23000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場 部 資 料 聯(lián)排 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議聯(lián)排在 1800019000元 /平方米左右。從該項(xiàng)目的實(shí)際銷售情況來看，建議將總價(jià)控制在700萬以內(nèi)?？紤]到合院住宅的產(chǎn)品類型更具優(yōu)勢，建議本案合院住宅總價(jià)可以高于北向景觀聯(lián)排。 合院 叁 、客 戶研 究 以格林世界 E區(qū) 白金果嶺和高爾夫公 館 客 戶為研 究 樣 本，以作 為 本案洋房 與別 墅客 戶 分析的基 礎(chǔ) 。 年齡階段：年齡段較分散，但以 3135歲和 4145歲這兩個(gè)年齡段比例最高。 關(guān)注因素： 價(jià)格和房型也是重要的考慮因素，但也增加對于社區(qū)環(huán)境的關(guān)注； 本案 聯(lián) 排 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主等 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域 購 房目的：改善型生活 購 房喜好：城市 別 墅，私密空 間 感 與 尺度的享受感，尤其是本案合院 別 墅的 購買 者 對物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 30％ 閘北 10％ 虹口 10％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶 物理特征 研 究 本案合院 別 墅 —— 年 齡： 3045歲為主 家庭結(jié)構(gòu)：一家三口，部分有老人 職 務(wù)：企業(yè)高層管理人員、私營業(yè)主等，為本案購買力最強(qiáng) 客 戶區(qū) 域：普陀、 長 寧等中 環(huán)線 沿 線區(qū) 域， 并輻 射至江浙 區(qū) 域 購 房目的：改善型 /投 資 型 購 房喜好： 對 物 質(zhì)與 精神上的享受更注重、 客 戶 物理特征 研 究：分布 區(qū) 域地 圖 南翔 10％ 普陀 20％ 閘北 15％ 虹口 15％ 楊浦 10％ 寶山 10％ 市中心 10％ 中環(huán)線 滬嘉高速 長寧 10％ 客 戶結(jié)構(gòu) 金子塔 圖 合院客群 聯(lián) 排客群 洋房客群 中產(chǎn)階層 依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群 新資產(chǎn)層 依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群 穩(wěn)定資產(chǎn)層 具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群 本案目 標(biāo) 客群的定位取向 權(quán)力頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的中上層。新 國際 住 區(qū) ?最美 麗 的社 區(qū) 之一： 80萬平米 綜 合 綠 化， 10萬平米公 園 ， 2萬 棵 大 樹 ， 4條 原生河流 ? 最 齊 全的配套 (生活、 運(yùn)動(dòng) 、休 閑 、 教 育） ?最后的一 個(gè) 大院子：格林世界里最后的一 個(gè) 有天有地的 別 墅群落！ 一 個(gè) 有 米 東 花 園 的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 一 個(gè) 360度全立體大院子的家 300多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 南院 60245平米、北院 2372平米 一 個(gè) 270度空 間 大院子的家 200多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 南院 60115平米、北院 2372平米 與 河共吟的大院子的家 200多平米的大院子 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 院子范 圍 ： 新洋房的活性院子 不只是底 層 才有院子，2F也一 樣 有 70平米的院子 說 明： 圖 片 為 示意 圖 ，采自未未 來 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) 其實(shí)，俯首拾院， 處處皆我大院！ 伍、 概 念及表 現(xiàn) 院 .空間 院 推廣體系 別 墅系 主 導(dǎo) ：合院 將聯(lián) 排 別 墅 并 入合院 概 念 洋房系 主 導(dǎo) ： 1F/2F 將 36F并 入 1F、 2F概 念 不 將 B區(qū) 做整體推廣，而是 兩 大體系的 并 行 合而不分－－以院 為 主 導(dǎo) ， 將兩 體系 結(jié) 合在一起 分而不合－－在院的名 義 下，各自 為陣 別墅 案名建 議 上海合院 案名釋義： ?圍屋合院，成一方天地，風(fēng)雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。自在院景 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 LOGO建 議 LOGO建 議 形象稿示意 １篇 院邸，鑒賞家的共識(shí) 宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月。 金地集團(tuán)，傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致 在當(dāng)代，演繹經(jīng)典院落語言； 為未來，建筑城市的院景生活。 金地合院洋房，享你所想，與 2倍高爾夫公園的綠色比鄰而居， 是公園也是私園， 穿園而過的清風(fēng)，在居所內(nèi)來去無羈絆，讓心情與自然徹底相融 環(huán)境篇 快車道 兼 慢生活 所想即所得 一條超快捷的城市地鐵 一種超活力的悠慢生活 兩者，突破想象，即將相遇 快行，慢活。 產(chǎn)品特色篇 外露臺(tái) 兼 內(nèi)書房 所想即所得 金地合院洋房的建造語法， 堅(jiān)持突破空間界限所帶來的樂趣。 12 節(jié)點(diǎn)：十一，中秋節(jié)，重陽節(jié) 思路： 渠道全面啟動(dòng)，傳播“格外 house”新形象 形象引導(dǎo)期 分階段推廣思路 第一階段： －－ 形象引導(dǎo)期 渠道運(yùn)用 報(bào)紙建議： 新民晚報(bào)、新聞晨報(bào)、周末畫報(bào) 雜志建議： 租售情報(bào)、上海樓市 電視建議： 今日房產(chǎn)、第一財(cái)經(jīng) 網(wǎng)絡(luò)建議： 搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng) 其他： 巡展、派報(bào)、彩信、戶外 現(xiàn)場： 售樓處包裝、樣板房與工地包裝 市場聯(lián)動(dòng) ： 二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng) 老客戶聯(lián)動(dòng) 江浙市場拓展 回顧：高爾夫公館客戶最為關(guān)注的是新聞晨報(bào)、新民晚報(bào)和上海樓市，其次，第一財(cái)經(jīng)以及東方衛(wèi)視、搜房網(wǎng)的關(guān)注度也較高。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時(shí) 26分 53秒 18:26: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 6時(shí) 26分 53秒 下午 6時(shí) 26分 18:26: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 18:26:5318:26:5318:26Monday, January 30, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 下午 6時(shí) 26分 :26January 30, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 18:26:5318:26:5318:261/30/2023 6:26:53 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :26:5318:26:53January 30, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 6時(shí) 26分 53秒 下午 6時(shí) 26分 18:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴