【正文】 區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 聯(lián)排 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 聯(lián)排 區(qū)域市場(chǎng)比較 我們主要參考目前主要在售的保利五月花： －－與五月花相比 從五月花聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 14500元 /平方米是被市場(chǎng)所接受的價(jià)格行情。 本案戶型及社區(qū)環(huán)境均優(yōu)于緹香灣，但區(qū)位條件不如緹香灣，鑒于這兩點(diǎn)本案聯(lián)排均價(jià)應(yīng)當(dāng)與緹香灣在同一水平上。 本案聯(lián)排建議價(jià)格在 1800019000元 /平方米左右。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢(shì)，舒適度更強(qiáng)。 本案合院與之相比，在景觀及地下室舒適度上較為欠缺，但戶型尺度上較具優(yōu)勢(shì)，舒適度更強(qiáng)。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 結(jié)論 綜合以上三方面考慮： 我們建議 合院， 價(jià)格在 2202324000元 /平方米左右， 其中， 雙拼別墅 價(jià)格在 2202323000元 /平方米， 獨(dú)棟價(jià)格 在 2300024000元 /平方米。 信息渠道： 除中介渠道外，以老業(yè)主、朋友介紹等為主。 年齡階段：主力人群集中于 3145歲 購房目的：改善住房條件，二次或多次置業(yè) 職業(yè)屬性：以中高級(jí)主管、企業(yè)主等中高收入層次人群為主。 客戶樣本： 大戶型創(chuàng)意洋房 孫先生， 35歲 ? 目前在普陀大華板塊居住 ?目前居住在 00年買的老小區(qū)里，房子面積 120平方米，三房?jī)蓮d； ?妻子工作穩(wěn)定，孩子準(zhǔn)備上小學(xué)； ?對(duì)于格林世界比較了解也很向往，一直覺得社區(qū)的整體規(guī)劃和居住氛圍都很不錯(cuò)， ?準(zhǔn)備接老人一起住，所以需求 4房的空間，因而準(zhǔn)備換房 ?對(duì)于花園洋房的產(chǎn)品比較喜愛，考慮買一樓，有花園有地下室有別墅的居住感覺，而且也方便老人進(jìn)出 ?自己平時(shí)開車上下班，而妻子的出行問題未來相信依靠軌道交通也能解決 肆、 產(chǎn) 品 研讀 格林世界的 “最后的大院子” 個(gè) 性價(jià) 值 點(diǎn) ?西中 環(huán) ，百萬平米。 Slogan建 議 新亞洲主義， 360176。 城市院景生活家 圍屋合院，成一方天地，風(fēng)雨不侵而擁自然，是傳統(tǒng)宅院。 ?立體戶型的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，使得空間從封閉空間，變成多維擴(kuò)展的立體圍合格局，形成從上到下的疊院格局： Slogan建 議 活立體空間 空中疊院大宅 創(chuàng) 意 視覺 LOGO建 議 形象篇－ 1 形象篇－ 2 公園 兼 私園 所想即所得 如何用 1/2高爾夫公園的房?jī)r(jià)，擁有高爾夫公園的鮮活氧氣？ 我們讓兩種可能集于一室。 金地合院洋房，突破傳統(tǒng)思維， 花園洋房二層創(chuàng)新性地?fù)碛辛岁柟獾叵率遥? 在空中實(shí)現(xiàn)了親地理想， 令居住空間擁有無限可能，讓空中與地下溝通無間。 強(qiáng)力蓄水期 開盤持續(xù)熱銷期 節(jié)點(diǎn)： 思路： 針對(duì)來訪來電成交客戶，繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面深入的挖掘， 活動(dòng)節(jié)點(diǎn)利用：開盤 － 12. －－ 10。 , January 30, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :26:5318:26:53January 30, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , January 30, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 30日星期一 下午 6時(shí) 26分 53秒 18:26: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 1月 30日星期一 6時(shí) 26分 53秒 18:26:5330 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :26:5318:26:53January 30, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 30, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :26:5318:26Jan2330Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 思路：繼續(xù)沿用這些有效載體，并開拓更能吸引大戶型客戶的載體， 與 E29F形成差異性互補(bǔ) 推廣主題 總形象主題 ： B區(qū)。 因此， 90平米戶型，設(shè)計(jì)躍層空間， 挑高客廳上方空間，隨你想象力，任意 DIY 比尋常 90平米戶型，少搬一次家 比 110平米戶型，多一份挑空活力 90M2戶型變 110平米，可發(fā)育的戶型 帶來前有未享的活力感受。易如反掌，轉(zhuǎn)換超越所想。 ２篇 大露臺(tái)上的意大利歌劇 莎翁說：世界就是一個(gè)大舞臺(tái) 我們說：露臺(tái)就是一處歌劇院 花與草的演出，鳥與風(fēng)的伴奏，星與月的修飾 露臺(tái)越大，劇目越豐富；想象力越大，生活越精彩； 格林世界，院邸里的露臺(tái)生活，意大利歌劇演習(xí)場(chǎng)。 不出戶，不出園，即可與自然交流，悟宇宙盈虛，體四季變化。傳承傳統(tǒng)院落精神，并將院落的精致發(fā)揮到極致。 其迅速積累財(cái)富的能力和魄力，已足以獨(dú)特成群，故我們又將其稱之為： 掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層 客戶樣本： 合院 楊先生， 48歲 ?目前 住在長寧的多層公寓里，面積在 140平方米左右； ?從事汽車零售行業(yè)，有自己的生意，家里已積累了較多的財(cái)富； ?孩子在讀大學(xué)，希望以后孩子結(jié)婚后能住在一起 ?想要購買獨(dú)棟別墅，比較氣派有面子，但很多別墅一般都比較偏遠(yuǎn)，習(xí)慣了城市生活，很難適應(yīng)，所以最好是城市別墅 ?對(duì)于社區(qū)品質(zhì)要求高，注重物業(yè)、保全及鄰居，對(duì)于個(gè)人隱私比較看重 客戶樣本： 聯(lián)排 張先生， 47歲 ?目前一家三口居住在普陀曹楊，房間是三房 130平方米； ?從事零配件制造行業(yè)近 15年，現(xiàn)公司不如正軌，家庭年收入 100萬元左右； ?現(xiàn)在兒子在上大學(xué)，家里就是夫妻兩人加上一條大狗 ?現(xiàn)在覺得年紀(jì)大了，老是爬 5樓太累，想要改善下環(huán)境，換套別墅以后養(yǎng)老住 想購買別墅，又希望離現(xiàn)在的生活圈不要太遠(yuǎn)，但普陀區(qū)的別墅太貴，環(huán)境也一般，有朋友住在格林世界，對(duì)這里印象不錯(cuò)之前來看過白金果嶺，但覺得戶型尺度太小，而且只有單車位，不能滿足他們家里兩輛車的停車需求 ?想把老人接來一起住，至少要求 3個(gè)朝南臥室，另外也要求別墅的戶型尺度比自己原先住的要更寬敞舒適 客戶樣本： 90平米左右小洋房 王先生， 27歲； ?同父母住在虹口的家中， 01年購買的商品房。 購房目的：以改善換房需求為主。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 客 戶 物理特征 研 究 E區(qū) 高爾夫公 館 —— 來 源 區(qū) 域：自然 來 人以南翔和普陀 為 主，而其他北 區(qū) 目前主要依靠中介 導(dǎo) 入 信息渠道： 現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶中以朋友和老業(yè)主的介紹為主，戶外廣告和紙媒為輔 年齡階段：小戶型以 2630歲的首次置業(yè)為主，大戶型產(chǎn)品則以 3040歲的客戶為主 職業(yè)屬性：小戶型產(chǎn)品中以公司白領(lǐng)為主，企業(yè)主和高管則是大面積公寓的主力客群。 建議本案合院總價(jià)可以高于 600萬，也就是單價(jià)高于 22023元 /平方米。 建議本案合院總價(jià)低于 700萬，也就是單價(jià)低于 24000元 /平方米。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 方法論 ? 與區(qū)域市場(chǎng)比較分析 ? 與白金果嶺比較分析 ? 與 B區(qū)聯(lián)排別墅比較分析 方法：市 場(chǎng) 法 合院 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 區(qū)域市場(chǎng)比較 合院 我們主要參考即將開盤銷售的花盛香醍： －－與花盛香醍相比 花盛香醍尚未開盤，合院住宅報(bào)價(jià)在 1800020230元 /平方米之間，再加上1000元 /平方米地段差價(jià)的考慮： 本案合院價(jià)格至少高于 19000元 /平方米左右。 說 明： 該 部分主要 參 考新 聯(lián) 康市 場(chǎng) 部 資 料 聯(lián)排 與白金果嶺比較 最后，我們與格林世界自身產(chǎn)品白金果嶺的沿路聯(lián)排來做比較： 與白金果嶺沿路聯(lián)排相比 從白金果嶺聯(lián)排別墅的銷售情況來看， 20230元 /平方米， 400450萬的總價(jià)市場(chǎng)接受度一般。 考慮本案與五月花 1000元 /平方米左右的地段差價(jià)，我們認(rèn)為 本案聯(lián)排價(jià)格至少高于 16000元 /平方米左右。 我們以 ： 本案花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)在 13000元 /平方米左右。 我們將緹香灣的洋房產(chǎn)品歸為多層公寓，假設(shè)本案洋房產(chǎn)品在該位置銷售，預(yù)計(jì)售價(jià)以 1： ，在 15000元 /平方米左右。 本案與之相比，在產(chǎn)品力、地理位臵及社區(qū)成熟度上都占有較大優(yōu)勢(shì)，價(jià)格有較大提升空間。 分析性小結(jié)： 通過龍湖的品牌效應(yīng)預(yù)計(jì)合院別墅