【正文】 ／平米， 銷售狀況：一期別墅已銷售完畢，二期尚未銷售（ 20套聯(lián)排別墅），預(yù)計在 2023年年初開盤。 SWOT分析 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 項目為封閉式純別墅區(qū)。 目標消費者分析及描述 目標消費者分析及描述 目標消費者分析： 通過對阜陽消費者的了解，以及對阜陽名仕豪園、天筑逸景 別墅業(yè)主的大概了解，阜陽的別墅消費群體大致有以下幾 類： 初具規(guī)模的私營企業(yè)主；多集中在商貿(mào)領(lǐng)域、建筑領(lǐng)域、運輸領(lǐng)域。 ? 他們的文化水平相對較高，一般都具有大中專以上的學歷。對于他們來說，隱秘性是他們購買別墅時關(guān)注的另一重要方面。 項目賣點分析及界定 項目賣點分析及界定 通過對鳳凰御景園的優(yōu)勢及特點進行分析，鳳凰御景園有 以下特點： 純粹別墅區(qū)。 整合營銷推廣方案 售樓部包裝 售樓部是客戶對樓盤印象的重要影響因素，也是客戶購房決策的重要 影響地點。 形象：高品質(zhì)的，高檔的，老牌的、歐式的、規(guī)范的。 宣傳單頁、項目折頁、戶型圖單頁。 謝 謝 :06:3409:0609::06 09:0609:06::06:34 2023年 2月 25日星期六 9時 6分 34秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 25日星期六 上午 9時 6分 34秒 09:06: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 9時 6分 :06February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 09:06:3409:06:3409:062/25/2023 9:06:34 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 小步快跑策略 價格上漲遵循分期多次調(diào)價，每次調(diào)價幅度較低的原則，以 使客戶能接受以及盡快購買。 客戶聯(lián)誼會等活動營銷進行（針對目標客戶邀請）。 策略： 樣板房應(yīng)輕裝修，重裝飾；注重細節(jié)的營造；給人的感覺充滿生活氣息，并充分展現(xiàn)房屋的功能屬性。 三、營銷宣傳采取的方式。 項目定位 形象定位 根據(jù)產(chǎn)品定位，確立鳳凰御景園形象定位為： 高貴的、典雅的、老牌的、高檔的、優(yōu)美的。 ? 他們的文化水平相對較高，一般都具有大專以上的學歷。 ? 客戶容量： 主要是阜陽市及周邊縣城規(guī)模較大的民營企業(yè)主，估計客戶容量在 5000— 10000人；他們是本項目主要的目標客源。 我方項目的長久銷售不暢，將逐漸影響消費者對我方項目的直觀印象及正確判斷，降低銷售達成率。 整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好（人民西路延長線），景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。 競爭分析 競爭分析 名仕豪園 地址：開發(fā)區(qū)一中東區(qū)西側(cè) 建筑面積： １６ 萬平米 建筑類型：獨立別墅 \聯(lián)排別墅 宣傳廣告語：一生一棟 銷售均價： ３６８０ 元／平米（獨立）， ３２００ 元／平米（聯(lián)排） 銷售狀況：一期剩余 ４ 套，二期銷售完畢，三期剩余 １０ 套，四期剛開盤，剩余 １２ 套。 現(xiàn)況分析 項目營銷現(xiàn)況 項目一年多來，僅銷售 4－ 5套別墅（定金預(yù)定），銷售 狀況較差。 整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好，景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。 項目東側(cè)高壓走廊，南側(cè)食品工廠外部環(huán)境對項目的影響。 ? 該部分人群購房主要是為了居住，他們購買別墅的心理一般是使之成為自己經(jīng)濟能力的一種體現(xiàn)和象征。 ? 購買行為表現(xiàn)： 對于這種家庭來說，購買相對理性，主要考慮到一大家人在一起生活，因此對地理位置較看重。估計客戶容量為 1000— 2023人，他們是項目次要的目標客源。 西歐式別墅。 售樓部內(nèi)部物料的高品質(zhì)、專業(yè)、齊全。 項目宣傳物料：宣傳單頁、樓書、戶型圖、項目展板、 DM單業(yè)、戶外廣告、電視游動字幕、電臺廣告、短信廣告 等。 整合營銷推廣方案 售樓部的管理 售樓部由案場經(jīng)理負責全面管理，并以盛世麒麟房地產(chǎn)營 公司的《案場管理制度》、 《傭金分配制度》、 《見客制 度》、 《員工紀律綱要》為管理基礎(chǔ)，以確保管理的規(guī)范， 工作的順利進展。 :06:3409:06:34February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :06:3409:06Feb2325Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 在鳳凰御景園的銷控中，首先確保位置較差的別墅首先得到 銷售；其次注重項目銷售控制及造勢，造成項目供不應(yīng)求 感。 銷售工具物料需要在一個月內(nèi)完善，宣傳物料需要在近期 內(nèi)根據(jù)宣傳推廣步驟盡快完善。 售樓部的整潔及功能的完善，光線的渲染，背景音樂的營造；創(chuàng)造出輕松、親和的咨詢氛圍。 藏龍福地，風水極佳。 針對他們的宣傳推廣以戶外廣告、聯(lián)誼會、 DM單郵 遞、目標出入場合設(shè)點咨詢展示、短信告知等方式進行推廣 效果較好。 ? 客戶容量： 阜陽市的實力國企領(lǐng)導或“窮廟富方丈”類的企業(yè)領(lǐng)導，估計客戶容量在 500— 1000人。朋友等各種社會關(guān)系方面得來的信息對他們的生活和工作的影響重大，戶外廣