【文章內(nèi)容簡介】 可見，這些賣點遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了整個項目的銷售，即便價格再低，也只能實現(xiàn)一部分位置較好鋪位的銷售，其它難點鋪位將沒有銷售機會。 中海月朗苑 壹街項目的難度顯而易見，現(xiàn)有的項目優(yōu)勢有哪些？l 品牌開發(fā)商（但日輝臺商業(yè)是敗筆）品牌開發(fā)商（但日輝臺商業(yè)是敗筆）l 價格低（但商鋪投資關(guān)鍵是要有投資價值）價格低（但商鋪投資關(guān)鍵是要有投資價值）必須有一個鮮明的核心價值點才能支撐整個項目的銷售！Page 41美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., l 片區(qū)發(fā)展片區(qū)發(fā)展 ———— 坂田未來發(fā)展與龍華、南山、福田等區(qū)對比，未來發(fā)展可期。坂田未來發(fā)展與龍華、南山、福田等區(qū)對比，未來發(fā)展可期。l 價格低價格低 ———— 項目價格低，成長空間大。項目價格低，成長空間大。中海月朗苑 壹街升升 值值 1 號號 街街 既然項目當(dāng)前的問題解決不了，那么我們何不展望未來？ 支撐我們講未來有哪些條件呢？于是，項目的營銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！于是，項目的營銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！Page 42美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街方向找準(zhǔn)了，我們就要為這個方向去增加血與肉了！同時，我們也必須正視項目產(chǎn)品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題12當(dāng)項目各方面條件不好的時候，我們得想方設(shè)法地為項目當(dāng)項目各方面條件不好的時候，我們得想方設(shè)法地為項目找更多的說法，得用一些實際的東西來支撐銷售。而且，找更多的說法，得用一些實際的東西來支撐銷售。而且， 2兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得用主題街的形式來增加街的價值和影響。用主題街的形式來增加街的價值和影響。1區(qū)：除了餐飲，幾乎沒有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。而且區(qū)：除了餐飲，幾乎沒有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。而且項目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域項目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域的銷售，的銷售， 故定位為故定位為 ““ 餐飲街餐飲街 ””2區(qū)：進深區(qū)：進深 1520米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來經(jīng)營。且坂田業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來經(jīng)營。且坂田片區(qū)住宅大量開發(fā)，未來對家居家飾的需求較大，片區(qū)住宅大量開發(fā)，未來對家居家飾的需求較大， 故定位故定位為為 ““ 家居街家居街 ””Page 43美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街升值升值 1號街號街坂田首席餐飲、家居主題街坂田首席餐飲、家居主題街而且，關(guān)于升值 1號街我們也能從以下三點清晰地延展：從片區(qū)角度延展項目的升值空間從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間 從項目本身來延展項目的升值空間如此，項目已有了完整的價值體系：Page 44美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念一：項目所處龍華－坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一深圳其他區(qū)域與項目片區(qū)的對比分析。本項目屬于 “龍華 — 坂田 ”片區(qū)，是深圳最熱點也是具成長潛力的片區(qū)，通過對比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng)量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場前景展望來襯托項目所處片區(qū)的未來升值空間。從片區(qū)角度延展項目的升值空間中海月朗苑 壹街Page 45美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場空間。從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來延展項目的升值空間中海月朗苑 壹街A、餐飲定位的價值支撐：、餐飲定位的價值支撐：l 吸客能力吸客能力 ———— 餐飲能夠帶來定向消費人群。餐飲能夠帶來定向消費人群。l 稀缺性稀缺性 ———— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場在呼喚。坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場在呼喚。l 第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。l 工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。l 餐飲對位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏）餐飲對位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏）l 提供車位。提供車位。B、家居裝飾的價值支撐：、家居裝飾的價值支撐：l 坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。l 本項目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社本項目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社區(qū)的客戶群。區(qū)的客戶群。l 項目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來大量住宅開發(fā)對家居、裝飾有較大的市場需求量。項目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來大量住宅開發(fā)對家居、裝飾有較大的市場需求量。l 第五園商業(yè)保有量不足，且沒有家居、裝飾的規(guī)劃，無競爭壓力。第五園商業(yè)保有量不足，且沒有家居、裝飾的規(guī)劃，無競爭壓力。Page 46美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念三：本項目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的 1號街l 第五園的聚客力對項目的強力支撐。l 街鋪最具升值空間：能夠獨立經(jīng)營，比內(nèi)鋪容易做旺。l 項目自身的價格優(yōu)勢具有較大的升值空間。l 同類項目對比：萬科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達(dá) 20%30%。從項目本身來延展項目的升值空間中海月朗苑 壹街Page 47美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街最終，中海月朗苑最終，中海月朗苑 壹街實現(xiàn)了這樣的成績壹街實現(xiàn)了這樣的成績：：l 認(rèn)籌兩周客戶量：來訪認(rèn)籌兩周客戶量：來訪 872批，認(rèn)籌批，認(rèn)籌 280批，其中大客戶批，其中大客戶 14批；批；l 開盤當(dāng)開成交量：開盤當(dāng)開成交量： 78%，溢價，溢價 10%l 開盤后開盤后 3個半月：個半月： 100%銷售銷售即速銷和溢價的雙贏！特別說明：由于該項目的均好性較差，美格行在該項目的操作過程中從認(rèn)籌特別說明：由于該項目的均好性較差，美格行在該項目的操作過程中從認(rèn)籌 ———— 解籌過程中解籌過程中，進行了三輪的價格測試，確保好位置賣出好價格、差的位置通過銷售說法的建立、價格擠，進行了三輪的價格測試，確保好位置賣出好價格、差的位置通過銷售說法的建立、價格擠壓等做法實現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價格測試做法因時間關(guān)系不做詳解）壓等做法實現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價格測試做法因時間關(guān)系不做詳解）Page 48美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 代表案例演示 —— 樓書……萬科 金域道龍華 中心街Page 49美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 50美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 51美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 52美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 53美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 54美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 55美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 56美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 57美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 58美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 59美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 60美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 61美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 代表案例演示 —— 樓書……萬科 金域道龍華 中心街Page 62美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 63美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 64美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 65美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 66美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 67美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 68美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 69美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 70美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬科 金域道Page 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