【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可見，這些賣點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不了整個(gè)項(xiàng)目的銷售，即便價(jià)格再低，也只能實(shí)現(xiàn)一部分位置較好鋪位的銷售，其它難點(diǎn)鋪位將沒(méi)有銷售機(jī)會(huì)。 中海月朗苑 壹街項(xiàng)目的難度顯而易見，現(xiàn)有的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有哪些？l 品牌開發(fā)商（但日輝臺(tái)商業(yè)是敗筆）品牌開發(fā)商（但日輝臺(tái)商業(yè)是敗筆）l 價(jià)格低（但商鋪投資關(guān)鍵是要有投資價(jià)值）價(jià)格低（但商鋪投資關(guān)鍵是要有投資價(jià)值）必須有一個(gè)鮮明的核心價(jià)值點(diǎn)才能支撐整個(gè)項(xiàng)目的銷售！Page 41美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., l 片區(qū)發(fā)展片區(qū)發(fā)展 ———— 坂田未來(lái)發(fā)展與龍華、南山、福田等區(qū)對(duì)比，未來(lái)發(fā)展可期。坂田未來(lái)發(fā)展與龍華、南山、福田等區(qū)對(duì)比，未來(lái)發(fā)展可期。l 價(jià)格低價(jià)格低 ———— 項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，成長(zhǎng)空間大。項(xiàng)目?jī)r(jià)格低，成長(zhǎng)空間大。中海月朗苑 壹街升升 值值 1 號(hào)號(hào) 街街 既然項(xiàng)目當(dāng)前的問(wèn)題解決不了，那么我們何不展望未來(lái)？ 支撐我們講未來(lái)有哪些條件呢？于是，項(xiàng)目的營(yíng)銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！于是，項(xiàng)目的營(yíng)銷基調(diào)定了：講升值！而且要高調(diào)地講！Page 42美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街方向找準(zhǔn)了，我們就要為這個(gè)方向去增加血與肉了！同時(shí)，我們也必須正視項(xiàng)目產(chǎn)品本身的問(wèn)題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問(wèn)題12當(dāng)項(xiàng)目各方面條件不好的時(shí)候，我們得想方設(shè)法地為項(xiàng)目當(dāng)項(xiàng)目各方面條件不好的時(shí)候，我們得想方設(shè)法地為項(xiàng)目找更多的說(shuō)法，得用一些實(shí)際的東西來(lái)支撐銷售。而且，找更多的說(shuō)法，得用一些實(shí)際的東西來(lái)支撐銷售。而且， 2兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得兩條街體積較大，僅僅講業(yè)態(tài)規(guī)劃還是不夠，必須得用主題街的形式來(lái)增加街的價(jià)值和影響。用主題街的形式來(lái)增加街的價(jià)值和影響。1區(qū)：除了餐飲，幾乎沒(méi)有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。而且區(qū)：除了餐飲，幾乎沒(méi)有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。而且項(xiàng)目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域項(xiàng)目位置最差，必須是投資者認(rèn)同的業(yè)態(tài)才能支撐該區(qū)域的銷售，的銷售， 故定位為故定位為 ““ 餐飲街餐飲街 ””2區(qū)：進(jìn)深區(qū)：進(jìn)深 1520米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的米的鋪位，且面積大，除了家居家裝類的業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來(lái)經(jīng)營(yíng)。且坂田業(yè)態(tài)，也幾乎很難再有合適的業(yè)態(tài)到社區(qū)來(lái)經(jīng)營(yíng)。且坂田片區(qū)住宅大量開發(fā)，未來(lái)對(duì)家居家飾的需求較大，片區(qū)住宅大量開發(fā)，未來(lái)對(duì)家居家飾的需求較大， 故定位故定位為為 ““ 家居街家居街 ””Page 43美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街升值升值 1號(hào)街號(hào)街坂田首席餐飲、家居主題街坂田首席餐飲、家居主題街而且，關(guān)于升值 1號(hào)街我們也能從以下三點(diǎn)清晰地延展：從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系：Page 44美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念一：項(xiàng)目所處龍華－坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。本項(xiàng)目屬于 “龍華 — 坂田 ”片區(qū)，是深圳最熱點(diǎn)也是具成長(zhǎng)潛力的片區(qū)，通過(guò)對(duì)比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng)量、商品房銷售情況及未來(lái)片區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的大市場(chǎng)前景展望來(lái)襯托項(xiàng)目所處片區(qū)的未來(lái)升值空間。從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間中海月朗苑 壹街Page 45美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)空間。從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間中海月朗苑 壹街A、餐飲定位的價(jià)值支撐：、餐飲定位的價(jià)值支撐：l 吸客能力吸客能力 ———— 餐飲能夠帶來(lái)定向消費(fèi)人群。餐飲能夠帶來(lái)定向消費(fèi)人群。l 稀缺性稀缺性 ———— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場(chǎng)在呼喚。坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場(chǎng)在呼喚。l 第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。l 工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。l 餐飲對(duì)位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏）餐飲對(duì)位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏）l 提供車位。提供車位。B、家居裝飾的價(jià)值支撐：、家居裝飾的價(jià)值支撐：l 坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營(yíng)，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營(yíng)，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。l 本項(xiàng)目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社本項(xiàng)目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社區(qū)的客戶群。區(qū)的客戶群。l 項(xiàng)目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來(lái)大量住宅開發(fā)對(duì)家居、裝飾有較大的市場(chǎng)需求量。項(xiàng)目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來(lái)大量住宅開發(fā)對(duì)家居、裝飾有較大的市場(chǎng)需求量。l 第五園商業(yè)保有量不足，且沒(méi)有家居、裝飾的規(guī)劃，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力。第五園商業(yè)保有量不足，且沒(méi)有家居、裝飾的規(guī)劃，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力。Page 46美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 概念三：本項(xiàng)目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的 1號(hào)街l 第五園的聚客力對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐。l 街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，比內(nèi)鋪容易做旺。l 項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)具有較大的升值空間。l 同類項(xiàng)目對(duì)比：萬(wàn)科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價(jià) 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬(wàn)多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達(dá) 20%30%。從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間中海月朗苑 壹街Page 47美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 中海月朗苑 壹街最終，中海月朗苑最終，中海月朗苑 壹街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)壹街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)：：l 認(rèn)籌兩周客戶量：來(lái)訪認(rèn)籌兩周客戶量：來(lái)訪 872批，認(rèn)籌批，認(rèn)籌 280批，其中大客戶批，其中大客戶 14批；批；l 開盤當(dāng)開成交量：開盤當(dāng)開成交量： 78%，溢價(jià)，溢價(jià) 10%l 開盤后開盤后 3個(gè)半月：個(gè)半月： 100%銷售銷售即速銷和溢價(jià)的雙贏！特別說(shuō)明：由于該項(xiàng)目的均好性較差，美格行在該項(xiàng)目的操作過(guò)程中從認(rèn)籌特別說(shuō)明：由于該項(xiàng)目的均好性較差，美格行在該項(xiàng)目的操作過(guò)程中從認(rèn)籌 ———— 解籌過(guò)程中解籌過(guò)程中，進(jìn)行了三輪的價(jià)格測(cè)試，確保好位置賣出好價(jià)格、差的位置通過(guò)銷售說(shuō)法的建立、價(jià)格擠，進(jìn)行了三輪的價(jià)格測(cè)試，確保好位置賣出好價(jià)格、差的位置通過(guò)銷售說(shuō)法的建立、價(jià)格擠壓等做法實(shí)現(xiàn)圓滿銷售！（具體價(jià)格測(cè)試做法因時(shí)間關(guān)系不做詳解）壓等做法實(shí)現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價(jià)格測(cè)試做法因時(shí)間關(guān)系不做詳解）Page 48美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 代表案例演示 —— 樓書……萬(wàn)科 金域道龍華 中心街Page 49美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 50美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 51美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 52美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 53美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 54美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 55美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 56美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 57美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 58美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 59美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 60美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 龍華 中心街Page 61美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 代表案例演示 —— 樓書……萬(wàn)科 金域道龍華 中心街Page 62美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 63美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 64美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 65美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 66美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 67美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 68美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 69美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 70美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 71美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 72美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 73美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., 萬(wàn)科 金域道Page 74美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)SHEN ZHEN MEGAROAD REAL