【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 坂田首席餐飲、家居主題街 而且，關(guān)于升值 1號(hào)街我們也能從以下三點(diǎn)清晰地延展： 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 如此，項(xiàng)目已有了完整的價(jià)值體系： 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 45 概念一：項(xiàng)目所處龍華－坂田片區(qū)是深圳最熱的片區(qū)，升值潛力第一 深圳其他區(qū)域與項(xiàng)目片區(qū)的對(duì)比分析。本項(xiàng)目屬于 “ 龍華 — 坂田 ” 片區(qū)， 是深圳最熱點(diǎn)也是具成長(zhǎng)潛力的片區(qū)，通過(guò)對(duì)比深圳其它片區(qū)的土地供應(yīng) 量、商品房銷售情況及未來(lái)片區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的大市場(chǎng)前景展望來(lái)襯托項(xiàng)目所 處片區(qū)的未來(lái)升值空間。 從片區(qū)角度延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 46 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場(chǎng)空間。 從業(yè)態(tài)規(guī)劃的差異化來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 A、餐飲定位的價(jià)值支撐： ? 吸客能力 —— 餐飲能夠帶來(lái)定向消費(fèi)人群。 ? 稀缺性 —— 坂田缺乏餐飲，坂田餐飲市場(chǎng)在呼喚。 ? 第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。 ? 工業(yè)廠區(qū)旁邊一定是餐飲旺區(qū)。 ? 餐飲對(duì)位置不是特別敏感。（南面商鋪位置較偏） ? 提供車位。 B、家居裝飾的價(jià)值支撐： ? 坂田家居、裝飾多為零散經(jīng)營(yíng)，主要服務(wù)社區(qū)本身的住戶。 ? 本項(xiàng)目打造坂田首席家居裝飾專業(yè)一條街，除吸引第五園、月朗苑固有的客戶群之外，還能吸引其它社區(qū)的客戶群。 ? 項(xiàng)目周邊的工廠、農(nóng)民房均規(guī)劃為住宅用地，未來(lái)大量住宅開(kāi)發(fā)對(duì)家居、裝飾有較大的市場(chǎng)需求量。 ? 第五園商業(yè)保有量不足，且沒(méi)有家居、裝飾的規(guī)劃，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 47 概念三：本項(xiàng)目必將成為片區(qū)內(nèi)最具升值潛力的 1號(hào)街 ? 第五園的聚客力對(duì)項(xiàng)目的強(qiáng)力支撐。 ? 街鋪?zhàn)罹呱悼臻g：能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，比內(nèi)鋪容易做旺。 ? 項(xiàng)目自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)具有較大的升值空間。 ? 同類項(xiàng)目對(duì)比：萬(wàn)科四季花城作為坂田早期的大社區(qū)， 5年前商鋪的售價(jià) 僅 9000元，隨著坂田房地產(chǎn)的日漸升溫，如今已漲到 2萬(wàn)多元 /平方米，翻了一番多，年升值率高達(dá) 20%30%。 從項(xiàng)目本身來(lái)延展項(xiàng)目的升值空間 中海月朗苑 壹街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 48 中海月朗苑 壹街 最終，中海月朗苑 壹街實(shí)現(xiàn)了這樣的成績(jī)： ? 認(rèn)籌兩周客戶量：來(lái)訪 872批，認(rèn)籌 280批，其中大客戶 14批； ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)開(kāi)成交量： 78%，溢價(jià) 10% ? 開(kāi)盤(pán)后 3個(gè)半月： 100%銷售 即速銷和溢價(jià)的雙贏！ 特別說(shuō)明：由于該項(xiàng)目的均好性較差，美格行在該項(xiàng)目的操作過(guò)程中從認(rèn)籌 —— 解籌過(guò)程中，進(jìn)行了三輪的價(jià)格測(cè)試，確保好位置賣出好價(jià)格、差的位置通過(guò)銷售說(shuō)法的建立、價(jià)格擠壓等做法實(shí)現(xiàn)圓滿銷售?。ň唧w價(jià)格測(cè)試做法因時(shí)間關(guān)系不做詳解） 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 49 代表案例演示 —— 樓書(shū) … … 萬(wàn)科 金域道 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 50 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 51 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 52 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 53 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 54 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 55 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 56 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 57 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 58 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 59 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 60 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 61 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 62 代表案例演示 —— 樓書(shū) … … 萬(wàn)科 金域道 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 63 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 64 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 65 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 66 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 67 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 68 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 69 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 70 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 71 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 72 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 73 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 74 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 75 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 76 萬(wàn)科 金域道 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 77 一、功能不同，價(jià)值體系不同。 二、客戶群差異對(duì)營(yíng)銷的要求不同。 商鋪營(yíng)銷與住宅營(yíng)銷的區(qū)別 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 78 二、客戶群差異對(duì)營(yíng)銷的要求不同 住宅 商鋪 商鋪的營(yíng)銷更注重集中引爆，一氣呵成。 必需品，客戶層面廣，持續(xù)關(guān)注度高。 投資品，客戶層面窄，持續(xù)關(guān)注度低。 如何進(jìn)行更有效的營(yíng)銷推廣？ 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 79 如何進(jìn)行更有效的營(yíng)銷推廣？ … … 客戶量是關(guān)鍵 平衡速銷與溢價(jià)的關(guān)系 短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 80 短期內(nèi)成為市場(chǎng)熱點(diǎn) 焦點(diǎn) A B C D 推廣要集中緊湊 訴求要清晰 現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造 廣告元素的運(yùn)用 美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 81 A、推廣要集中、緊湊 在短期內(nèi)集中轟炸，一般主體推廣期為 1— 2個(gè)月，首月多渠道投放，第二個(gè)月視廣告效果側(cè)重。 集中推廣渠道 電視 短信 直郵