【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)分析 2023市場(chǎng)總結(jié) 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購(gòu)置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長(zhǎng)，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng).一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長(zhǎng) %、 45%和%。 但 7月份開始，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)由前期強(qiáng)勢(shì)明顯趨緩。 2023年全年開發(fā)資金主要還是投向住宅開發(fā)。其中占比重70%資金投向住宅， %的資金投向辦公樓， %的資金投向商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)。 住宅投資中中低檔的比重增強(qiáng)，其中140平米以上的住房完成投資 ，同比增長(zhǎng) %； 90平米以下的住房完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 ，同比增長(zhǎng) %；別墅、高檔公寓完成投資 ，同比下降 %。 投資增速 波動(dòng)前行 資金七成 投向住宅 市場(chǎng)分析 2023市場(chǎng)總結(jié) 今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。 全年有 133家企業(yè)有銷售業(yè)績(jī)，銷售總量超過去年 335萬平方米。全年實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售面積 ，同比增長(zhǎng) %，比去年同期 %增幅回落近 50個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售 ，同比增長(zhǎng) %。 總體看， 株洲樓市在全國(guó)市場(chǎng)持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開發(fā)商的銷售策略開始求“穩(wěn)”，房?jī)r(jià)漲幅放緩。 2023年，全市住宅銷售均價(jià)為 1850元 /平方米，同比增加 54元 /平方米。抽樣結(jié)果顯示，四季度我市房屋銷售價(jià)格指數(shù)為 ，同比下降%。三季度和四季度房屋銷售價(jià)格比去年同期分別上漲%和下降 %，四季度新建商品房同比價(jià)格指數(shù)為 ，價(jià)格下跌 %，比三季度回落 %，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢(shì)。 商品房 銷售放緩 房?jī)r(jià) 漲幅放緩 市場(chǎng)分析 2023市場(chǎng)總結(jié) 受房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個(gè)貸總量有減少。 2023年，住房公積金繳存人數(shù)顯著上升，覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額 ，同比增加 ，增長(zhǎng) %；個(gè)人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個(gè)人住房貸款 ，較 2023年同期減少 ，同比下降%。 在全球資產(chǎn)價(jià)格因劇烈的“去杠桿化”導(dǎo)致由“流動(dòng)性過?！钡健傲鲃?dòng)性短缺”的逆轉(zhuǎn)而面臨深幅調(diào)整之際，奢望株洲樓市“獨(dú)善其身”不是很現(xiàn)實(shí)。從目前看，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整雖只是局部區(qū)域的現(xiàn)象，但也預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度降低，對(duì)市場(chǎng)信心有很大的挫傷。政府正面的強(qiáng)勢(shì)介入，制定政策措施力求刺激行業(yè)興奮，也正說明了這一點(diǎn)。抽樣調(diào)查顯示，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的企業(yè)家信心指數(shù)和反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低。 四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家信心指數(shù)由上年同期的 ，下降 ；景氣指數(shù)由 ，下降 。 住房公積 金放貸減緩 景氣指數(shù) 創(chuàng)歷史新低 02 市場(chǎng)分析 2023市場(chǎng)總結(jié) 一、據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今明兩年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)下降，世界經(jīng)濟(jì)放 緩不可避免影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟 加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加， 使宏觀經(jīng)濟(jì)冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 預(yù)期。 二、資源環(huán)境壓力不斷增大，勞動(dòng)力、土地等要素成本不斷提高，經(jīng)濟(jì)賴 以保持高速增長(zhǎng)的低成本優(yōu)勢(shì)正在逐步被削弱。 房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問題。 三、股市不是很景氣。 四、 最大的問題還是信心問題。 大家會(huì)把口袋里的錢看得更緊，投資更加 謹(jǐn)慎。 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析和判斷 專家展望 2023年，株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響， “?！?與 “機(jī)” 并存 。 利空因素 市場(chǎng)分析 2023市場(chǎng)總結(jié) 一、各國(guó)相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠進(jìn)一步減輕我市經(jīng)濟(jì) 和樓市面臨的外部壓力， 而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇。 二、中央一系列促內(nèi)需政策，釋放出“保增長(zhǎng)”的強(qiáng)烈信號(hào)， 而拉動(dòng)投資和消費(fèi)， 房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。 三、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開 始明確轉(zhuǎn)向，我市也相繼制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 偏暖的政策將為 行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 四、 09年是我市基礎(chǔ)建設(shè)年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資敲定了 30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，這意味著 占投資拉動(dòng)超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個(gè)合理的增長(zhǎng)速度。 五、 潛力需求仍然存在。 目前我市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將 成為購(gòu)房的主力軍，需求帶來的推動(dòng)作用在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將存在。更 現(xiàn)實(shí)的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重功能，成長(zhǎng)空間巨大。 利好因素 5 市場(chǎng)的需求仍然很大，但在國(guó)際金融危機(jī)大環(huán)境下，銷售難得加大， 房?jī)r(jià)持續(xù)回落，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 針對(duì)本項(xiàng)目而言，建立超預(yù)期的入市價(jià)格將是解決項(xiàng)目營(yíng)銷突破，實(shí) 現(xiàn)快速銷售的必然選擇。 市場(chǎng)顯示，本案要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，需走差異化路線，加強(qiáng) 對(duì)自身產(chǎn)品的鍛造。 如何解決市場(chǎng)觀望情緒將成為當(dāng)前市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷突破方向。 Conclusion 1結(jié)論 Conclusion 2結(jié)論 Conclusion 3結(jié)論 Conclusion 4結(jié)論 Conclusion 5結(jié)論 1 市場(chǎng)分析 總結(jié) 3 4 2 世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)近一步加劇，全國(guó)房地產(chǎn)開始全面降價(jià)，目前是市場(chǎng)環(huán) 境最不好的時(shí)機(jī)，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加強(qiáng)。 目錄 CONTENTS 市場(chǎng)分析 2 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 3 項(xiàng)目核心策略 4 營(yíng)銷執(zhí)行 5 項(xiàng)目分析 1 營(yíng)銷推廣6項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 住宅戶型規(guī)劃配比 總用地面積 ㎡ 5848 物業(yè)形 態(tài) 面積（㎡） 套 /間數(shù) 占總套數(shù)比 例 總建筑面積 ㎡ 47563 單身公 寓 14 % 其中 居住建筑 ㎡ 一房 14 % 商業(yè)建筑 ㎡ 16940 二房 62 % 地下車庫(kù)面積 ㎡ 三房 114 % 停車位 個(gè) 66 四房 38 % 綠地率 約 30% 242套 (不含 24層 ) 亞泰時(shí)代廣場(chǎng)位于株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊靠年交易額超 100億元的蘆淞服裝市場(chǎng)群，坐享東湖公園碧水藍(lán)天，湖光山色，接引蘆淞市場(chǎng)群的澎湃商機(jī)，優(yōu)越地位 ，昭然若揭,地處合泰大街中心， 4 42路公交車途徑項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，交通便捷，毗鄰工學(xué)院、 13中學(xué)，銀行，醫(yī)院，市政配套一應(yīng)俱全。雙會(huì)所設(shè)置， 350平米私家會(huì)所，財(cái)智交流、親朋聚會(huì)的專屬空間， 500平米空中會(huì)所，休閑健身，鄰居和睦的親情平臺(tái)。 項(xiàng)目分析 區(qū)間分析 單身公寓：面積區(qū)間： ㎡； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 118000— 136600元 一房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 147000— 171000元 二房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 240000— 308000元 三房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 338000— 408000元 四房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 374000— 430000元 綜合：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價(jià)格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價(jià)區(qū)間： 118000— 430000元 營(yíng)銷核心分析 面積區(qū)間 價(jià)格區(qū)間 總價(jià)區(qū)間 項(xiàng)目分析 前期銷售總結(jié) 從樓層銷售分析出， 20— 23層是銷售的核心，其次 是 5— 8樓，中間樓層的銷售優(yōu)于兩端樓層的銷售。 在朝向上，南向房和東向房?jī)?yōu)于西向房和北向房的銷 售，在營(yíng)銷策略中，要以北向和西南房源為核心。 Conclusion 1結(jié)論 Conclusion 2結(jié)論 Conclusion 3結(jié)論 1 3 2 從戶型銷售分析統(tǒng)計(jì)出，二房、三房仍然是銷售的核 心部分，后面相關(guān)策略得以這兩種戶型銷售為主。 優(yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W） 機(jī)會(huì)（ O） 威脅（ T） 項(xiàng)目 位于 株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊鄰年 交易額超 100億元的蘆淞服裝市場(chǎng)群，商業(yè)氛圍 濃郁 。 項(xiàng)目品質(zhì)超前，為目前的地標(biāo)建筑。 項(xiàng)目鄰近東湖，部分戶型可矚望東湖遠(yuǎn)景。 蘆淞商圈購(gòu)買了力較大，并存在部分團(tuán)購(gòu)群。 受世界金融危機(jī)沖擊，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷 售疲軟，客戶觀望性加重，投資非常謹(jǐn)慎。 項(xiàng)目地處高密度建筑區(qū)，且來往人群復(fù) 雜，市政配套亦不完善，影響項(xiàng)目的品質(zhì)。 項(xiàng)目存在一些競(jìng)爭(zhēng)弱點(diǎn)（配套費(fèi)和公攤）。 世界金融危機(jī)加劇，各個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)萎 縮甚至虧損，開發(fā)商存在的風(fēng)險(xiǎn)加大。 周邊新商業(yè)項(xiàng)目的推出，使得競(jìng) 爭(zhēng)白熱化。 2023即將推出的各類住房 ，加劇 株洲的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 政府救市， 危機(jī)中也暗藏機(jī)遇 。 在其他樓盤未進(jìn)行策略調(diào)整之前迅速 占領(lǐng)市場(chǎng)，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT分析 結(jié)合項(xiàng)目 SWOT分析，制定的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 : 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì) (SO) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) (WO) 減小劣勢(shì)，避免威脅 (WT) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) ，快速出擊。 、營(yíng)銷策略等創(chuàng)新。 產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，項(xiàng)目整體市場(chǎng)占位。 目標(biāo)市場(chǎng)差異化戰(zhàn)略。 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶占機(jī)會(huì)。 借勢(shì)蘆淞商圈價(jià)值的提升， 突現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值優(yōu)勢(shì)。 借勢(shì)國(guó)家救市的政策。 整合內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)戰(zhàn)略，產(chǎn)品優(yōu)化組合。 突現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力，避免沖突。 目錄 CONTENTS 市場(chǎng)分析 2 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 3 項(xiàng)目核心策略 4 營(yíng)銷執(zhí)行 5 項(xiàng)目分析 1 營(yíng)銷推廣6項(xiàng)目規(guī)劃及定位 市場(chǎng)現(xiàn)狀 市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目處于蘆淞商圈之內(nèi)，客戶多為商圈商人，客戶群明晰。 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)近一步加劇，開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。 全國(guó)掀起降價(jià)風(fēng)波，市場(chǎng)動(dòng)蕩較大。 全國(guó)市場(chǎng)疲軟，成交量嚴(yán)重下降，消費(fèi)者觀望性嚴(yán)重。 定位出發(fā)點(diǎn) 項(xiàng)目分析 總結(jié) 如何合理統(tǒng)籌上半年的各個(gè)銷售環(huán)節(jié)將是迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售的關(guān)鍵。 中心區(qū) 定位思考來自 2個(gè)方面 本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，如何確立科學(xué)的價(jià)格定位，如何制定高樓層銷售的有效策略，將是我們?cè)谶@個(gè)樓盤操作過程中的關(guān)鍵。 項(xiàng)目規(guī)劃及定位 住宅客戶定位 （ 1） 核心客戶群 通過對(duì)蘆淞區(qū)市場(chǎng)容量的預(yù)估及區(qū)域內(nèi)類比物業(yè)的客群特征來看，蘆淞商圈周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和外來投資經(jīng)營(yíng)者在此經(jīng)營(yíng)多年，并產(chǎn)生濃厚感情的客戶，也是本項(xiàng)目主要爭(zhēng)取的核心客群。核心客群所占比例約為 60%左右。 通過對(duì)株洲整體客群的了解及蘆淞區(qū)客群特征的描述，綜合項(xiàng)目特質(zhì)，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群做出以下分類： （ 3）游離客戶群 在近年中，株洲（以田心， 4 601等大型國(guó)企為主）的一些新興企業(yè)蓬勃發(fā)展，主要企業(yè)的中層管理者對(duì)于投資很熱衷。仍有部分客戶群體需求未得到滿足。因此該類客戶基本處于游離狀態(tài)，預(yù)計(jì)將占項(xiàng)目客群的 10%左右，是項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣中應(yīng)重點(diǎn)爭(zhēng)取的客戶群之一。 （ 2） 重點(diǎn)客戶群 在株洲目前市場(chǎng)的購(gòu)房群體中，政府公務(wù)員及事業(yè)單