【文章內(nèi)容簡介】 市場分析 2023市場總結(jié) 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長.一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長 %、 45%和%。 但 7月份開始，增長態(tài)勢由前期強勢明顯趨緩。 2023年全年開發(fā)資金主要還是投向住宅開發(fā)。其中占比重70%資金投向住宅， %的資金投向辦公樓， %的資金投向商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)。 住宅投資中中低檔的比重增強，其中140平米以上的住房完成投資 ，同比增長 %； 90平米以下的住房完成投資 ，同比增長 %；經(jīng)濟適用住房完成投資 ，同比增長 %；別墅、高檔公寓完成投資 ，同比下降 %。 投資增速 波動前行 資金七成 投向住宅 市場分析 2023市場總結(jié) 今年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。 全年有 133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年 335萬平方米。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積 ，同比增長 %，比去年同期 %增幅回落近 50個百分點。其中，住宅銷售 ，同比增長 %。 總體看， 株洲樓市在全國市場持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開發(fā)商的銷售策略開始求“穩(wěn)”，房價漲幅放緩。 2023年，全市住宅銷售均價為 1850元 /平方米，同比增加 54元 /平方米。抽樣結(jié)果顯示，四季度我市房屋銷售價格指數(shù)為 ，同比下降%。三季度和四季度房屋銷售價格比去年同期分別上漲%和下降 %，四季度新建商品房同比價格指數(shù)為 ，價格下跌 %，比三季度回落 %，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢。 商品房 銷售放緩 房價 漲幅放緩 市場分析 2023市場總結(jié) 受房地產(chǎn)市場漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個貸總量有減少。 2023年，住房公積金繳存人數(shù)顯著上升，覆蓋面進一步擴大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額 ，同比增加 ，增長 %；個人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個人住房貸款 ，較 2023年同期減少 ，同比下降%。 在全球資產(chǎn)價格因劇烈的“去杠桿化”導(dǎo)致由“流動性過剩”到“流動性短缺”的逆轉(zhuǎn)而面臨深幅調(diào)整之際，奢望株洲樓市“獨善其身”不是很現(xiàn)實。從目前看，房地產(chǎn)價格的調(diào)整雖只是局部區(qū)域的現(xiàn)象，但也預(yù)示著房地產(chǎn)市場熱度降低，對市場信心有很大的挫傷。政府正面的強勢介入，制定政策措施力求刺激行業(yè)興奮，也正說明了這一點。抽樣調(diào)查顯示，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的企業(yè)家信心指數(shù)和反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低。 四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家信心指數(shù)由上年同期的 ，下降 ；景氣指數(shù)由 ，下降 。 住房公積 金放貸減緩 景氣指數(shù) 創(chuàng)歷史新低 02 市場分析 2023市場總結(jié) 一、據(jù)多家研究機構(gòu)預(yù)測，今明兩年全球經(jīng)濟增長將會下降，世界經(jīng)濟放 緩不可避免影響到我國經(jīng)濟。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場疲軟 加劇與投資不振的負面因素相互疊加， 使宏觀經(jīng)濟冷卻速度遠遠超過 預(yù)期。 二、資源環(huán)境壓力不斷增大，勞動力、土地等要素成本不斷提高，經(jīng)濟賴 以保持高速增長的低成本優(yōu)勢正在逐步被削弱。 房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟發(fā)展方式問題。 三、股市不是很景氣。 四、 最大的問題還是信心問題。 大家會把口袋里的錢看得更緊，投資更加 謹(jǐn)慎。 房地產(chǎn)市場走勢分析和判斷 專家展望 2023年，株洲房地產(chǎn)市場的走勢將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響， “危” 與 “機” 并存 。 利空因素 市場分析 2023市場總結(jié) 一、各國相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進一步惡化，能夠進一步減輕我市經(jīng)濟 和樓市面臨的外部壓力， 而危機中也暗藏機遇。 二、中央一系列促內(nèi)需政策，釋放出“保增長”的強烈信號， 而拉動投資和消費， 房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。 三、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開 始明確轉(zhuǎn)向，我市也相繼制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 偏暖的政策將為 行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 四、 09年是我市基礎(chǔ)建設(shè)年，全社會固定資產(chǎn)投資敲定了 30%的增長目標(biāo)，這意味著 占投資拉動超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個合理的增長速度。 五、 潛力需求仍然存在。 目前我市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將 成為購房的主力軍，需求帶來的推動作用在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將存在。更 現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大。 利好因素 5 市場的需求仍然很大，但在國際金融危機大環(huán)境下，銷售難得加大， 房價持續(xù)回落，競爭激烈。 針對本項目而言，建立超預(yù)期的入市價格將是解決項目營銷突破，實 現(xiàn)快速銷售的必然選擇。 市場顯示，本案要想在市場競爭中脫穎而出，需走差異化路線，加強 對自身產(chǎn)品的鍛造。 如何解決市場觀望情緒將成為當(dāng)前市場條件下的營銷突破方向。 Conclusion 1結(jié)論 Conclusion 2結(jié)論 Conclusion 3結(jié)論 Conclusion 4結(jié)論 Conclusion 5結(jié)論 1 市場分析 總結(jié) 3 4 2 世界經(jīng)濟危機近一步加劇，全國房地產(chǎn)開始全面降價，目前是市場環(huán) 境最不好的時機，市場觀望情緒進一步加強。 目錄 CONTENTS 市場分析 2 項目規(guī)劃及定位 3 項目核心策略 4 營銷執(zhí)行 5 項目分析 1 營銷推廣6項目分析 項目概況 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)值 住宅戶型規(guī)劃配比 總用地面積 ㎡ 5848 物業(yè)形 態(tài) 面積（㎡） 套 /間數(shù) 占總套數(shù)比 例 總建筑面積 ㎡ 47563 單身公 寓 14 % 其中 居住建筑 ㎡ 一房 14 % 商業(yè)建筑 ㎡ 16940 二房 62 % 地下車庫面積 ㎡ 三房 114 % 停車位 個 66 四房 38 % 綠地率 約 30% 242套 (不含 24層 ) 亞泰時代廣場位于株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊靠年交易額超 100億元的蘆淞服裝市場群，坐享東湖公園碧水藍天，湖光山色，接引蘆淞市場群的澎湃商機，優(yōu)越地位 ，昭然若揭,地處合泰大街中心， 4 42路公交車途徑項目現(xiàn)場，交通便捷，毗鄰工學(xué)院、 13中學(xué)，銀行，醫(yī)院，市政配套一應(yīng)俱全。雙會所設(shè)置， 350平米私家會所，財智交流、親朋聚會的專屬空間， 500平米空中會所，休閑健身，鄰居和睦的親情平臺。 項目分析 區(qū)間分析 單身公寓：面積區(qū)間： ㎡； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 118000— 136600元 一房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 147000— 171000元 二房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 240000— 308000元 三房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 338000— 408000元 四房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 374000— 430000元 綜合：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 118000— 430000元 營銷核心分析 面積區(qū)間 價格區(qū)間 總價區(qū)間 項目分析 前期銷售總結(jié) 從樓層銷售分析出， 20— 23層是銷售的核心，其次 是 5— 8樓，中間樓層的銷售優(yōu)于兩端樓層的銷售。 在朝向上，南向房和東向房優(yōu)于西向房和北向房的銷 售，在營銷策略中，要以北向和西南房源為核心。 Conclusion 1結(jié)論 Conclusion 2結(jié)論 Conclusion 3結(jié)論 1 3 2 從戶型銷售分析統(tǒng)計出，二房、三房仍然是銷售的核 心部分，后面相關(guān)策略得以這兩種戶型銷售為主。 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ O） 威脅（ T） 項目 位于 株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊鄰年 交易額超 100億元的蘆淞服裝市場群，商業(yè)氛圍 濃郁 。 項目品質(zhì)超前，為目前的地標(biāo)建筑。 項目鄰近東湖，部分戶型可矚望東湖遠景。 蘆淞商圈購買了力較大，并存在部分團購群。 受世界金融危機沖擊，全國房地產(chǎn)市場銷 售疲軟，客戶觀望性加重，投資非常謹(jǐn)慎。 項目地處高密度建筑區(qū)，且來往人群復(fù) 雜，市政配套亦不完善，影響項目的品質(zhì)。 項目存在一些競爭弱點（配套費和公攤）。 世界金融危機加劇，各個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟萎 縮甚至虧損，開發(fā)商存在的風(fēng)險加大。 周邊新商業(yè)項目的推出，使得競 爭白熱化。 2023即將推出的各類住房 ，加劇 株洲的市場競爭 政府救市， 危機中也暗藏機遇 。 在其他樓盤未進行策略調(diào)整之前迅速 占領(lǐng)市場，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險。 項目分析 項目 SWOT分析 結(jié)合項目 SWOT分析，制定的項目發(fā)展戰(zhàn)略 : 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 (SO) 利用機會，克服劣勢 (WO) 減小劣勢，避免威脅 (WT) 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) ，快速出擊。 、營銷策略等創(chuàng)新。 產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，項目整體市場占位。 目標(biāo)市場差異化戰(zhàn)略。 瞄準(zhǔn)市場空白點，搶占機會。 借勢蘆淞商圈價值的提升， 突現(xiàn)項目價值優(yōu)勢。 借勢國家救市的政策。 整合內(nèi)部優(yōu)勢戰(zhàn)略，產(chǎn)品優(yōu)化組合。 突現(xiàn)核心競爭力，避免沖突。 目錄 CONTENTS 市場分析 2 項目規(guī)劃及定位 3 項目核心策略 4 營銷執(zhí)行 5 項目分析 1 營銷推廣6項目規(guī)劃及定位 市場現(xiàn)狀 市場現(xiàn)狀 項目處于蘆淞商圈之內(nèi)，客戶多為商圈商人，客戶群明晰。 全球經(jīng)濟危機近一步加劇，開發(fā)商投資風(fēng)險加劇。 全國掀起降價風(fēng)波，市場動蕩較大。 全國市場疲軟，成交量嚴(yán)重下降，消費者觀望性嚴(yán)重。 定位出發(fā)點 項目分析 總結(jié) 如何合理統(tǒng)籌上半年的各個銷售環(huán)節(jié)將是迅速實現(xiàn)項目快速銷售的關(guān)鍵。 中心區(qū) 定位思考來自 2個方面 本項目在當(dāng)前市場條件下，如何確立科學(xué)的價格定位，如何制定高樓層銷售的有效策略，將是我們在這個樓盤操作過程中的關(guān)鍵。 項目規(guī)劃及定位 住宅客戶定位 （ 1） 核心客戶群 通過對蘆淞區(qū)市場容量的預(yù)估及區(qū)域內(nèi)類比物業(yè)的客群特征來看，蘆淞商圈周邊個體經(jīng)營者和外來投資經(jīng)營者在此經(jīng)營多年，并產(chǎn)生濃厚感情的客戶，也是本項目主要爭取的核心客群。核心客群所占比例約為 60%左右。 通過對株洲整體客群的了解及蘆淞區(qū)客群特征的描述，綜合項目特質(zhì)，對項目目標(biāo)客群做出以下分類： （ 3）游離客戶群 在近年中，株洲（以田心， 4 601等大型國企為主）的一些新興企業(yè)蓬勃發(fā)展，主要企業(yè)的中層管理者對于投資很熱衷。仍有部分客戶群體需求未得到滿足。因此該類客戶基本處于游離狀態(tài)，預(yù)計將占項目客群的 10%左右，是項目在營銷推廣中應(yīng)重點爭取的客戶群之一。 （ 2） 重點客戶群 在株洲目前市場的購房群體中，政府公務(wù)員及事業(yè)單