【正文】 項目鄰近東湖，部分戶型可矚望東湖遠景。 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ O） 威脅（ T） 項目 位于 株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結合部，緊鄰年 交易額超 100億元的蘆淞服裝市場群，商業(yè)氛圍 濃郁 。 在朝向上，南向房和東向房優(yōu)于西向房和北向房的銷 售，在營銷策略中，要以北向和西南房源為核心。雙會所設置， 350平米私家會所，財智交流、親朋聚會的專屬空間， 500平米空中會所，休閑健身，鄰居和睦的親情平臺。 Conclusion 1結論 Conclusion 2結論 Conclusion 3結論 Conclusion 4結論 Conclusion 5結論 1 市場分析 總結 3 4 2 世界經濟危機近一步加劇，全國房地產開始全面降價，目前是市場環(huán) 境最不好的時機，市場觀望情緒進一步加強。 市場顯示，本案要想在市場競爭中脫穎而出，需走差異化路線，加強 對自身產品的鍛造。 利好因素 5 市場的需求仍然很大，但在國際金融危機大環(huán)境下，銷售難得加大， 房價持續(xù)回落，競爭激烈。 目前我市人口中的上世紀六十、七十和八十年代的人群將 成為購房的主力軍，需求帶來的推動作用在相當長的一段時間內仍將存在。 四、 09年是我市基礎建設年，全社會固定資產投資敲定了 30%的增長目標，這意味著 占投資拉動超過二成的房地產行業(yè)將保持一個合理的增長速度。 三、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調控開 始明確轉向，我市也相繼制定鼓勵住房消費的收費減免政策。 利空因素 市場分析 2023市場總結 一、各國相繼救市，有助于抑制金融風暴的進一步惡化，能夠進一步減輕我市經濟 和樓市面臨的外部壓力， 而危機中也暗藏機遇。 大家會把口袋里的錢看得更緊，投資更加 謹慎。 三、股市不是很景氣。 二、資源環(huán)境壓力不斷增大，勞動力、土地等要素成本不斷提高，經濟賴 以保持高速增長的低成本優(yōu)勢正在逐步被削弱。 住房公積 金放貸減緩 景氣指數 創(chuàng)歷史新低 02 市場分析 2023市場總結 一、據多家研究機構預測，今明兩年全球經濟增長將會下降，世界經濟放 緩不可避免影響到我國經濟。抽樣調查顯示，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的企業(yè)家信心指數和反映企業(yè)生產經營狀況的企業(yè)景氣指數創(chuàng)歷史新低。從目前看，房地產價格的調整雖只是局部區(qū)域的現象，但也預示著房地產市場熱度降低，對市場信心有很大的挫傷。 2023年，住房公積金繳存人數顯著上升，覆蓋面進一步擴大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額 ，同比增加 ，增長 %；個人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個人住房貸款 ，較 2023年同期減少 ，同比下降%。三季度和四季度房屋銷售價格比去年同期分別上漲%和下降 %，四季度新建商品房同比價格指數為 ，價格下跌 %，比三季度回落 %，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢。 2023年，全市住宅銷售均價為 1850元 /平方米，同比增加 54元 /平方米。其中，住宅銷售 ，同比增長 %。 全年有 133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年 335萬平方米。 住宅投資中中低檔的比重增強，其中140平米以上的住房完成投資 ，同比增長 %； 90平米以下的住房完成投資 ，同比增長 %；經濟適用住房完成投資 ，同比增長 %；別墅、高檔公寓完成投資 ，同比下降 %。 2023年全年開發(fā)資金主要還是投向住宅開發(fā)。 房地產市場開發(fā)情況 市場分析 2023市場總結 2023年，房地產開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數的增長.一、二、三季度房地產開發(fā)投資同比分別增長 %、 45%和%。這一年里宏觀調控政策取向從“防過熱、防通脹”轉向“保增長、控物價”再進一步轉向“保增長、擴內需”，速度之快、力度之大無不牽動著人們的心。 在 2023年，對于中國經濟社會發(fā)展是一個不平凡的一年。 劣勢 人口密度較大 容積率高 市場分析 競爭樓盤分析 九天國際廣場 01 市場分析 回首 2023株洲房地產市場 從 2023年運行情況看，房地產市場各項指標經受著外部環(huán)境考驗，投資總量超過 80億 ,占城鎮(zhèn)固定資產投資的比重 ％，同比增加了 ,有力推動了株洲經濟持續(xù)發(fā)展。 完美地段、繁華中心、交通便捷。 附 加 工行按揭： 首付 2成 —— 利率 8折優(yōu)惠 首付 3成 —— 利率 7折優(yōu)惠 市場分析 競爭樓盤分析 恒基 嘉泰大廈 基 本 情 況 樓盤名稱 恒基 項目知名度高、品牌效應較強。雖然與山水國際為鄰，但仍爭取到較多客源。 現施工己封頂，銷售進入合同簽署階段。 市場分析 競爭樓盤分析 惠天然 山水國際 市場分析 競爭樓盤分析 錦繡江山 基 本 情 況 樓盤名稱 錦繡江山 開盤日期 區(qū)域地段 市蘆淞區(qū)沿江南路 43號 入伙日期 棟 數 二期 總套數 181余套 層 高 20 容 積 率 綠化率 % 車 位 數 發(fā) 展 商 株洲江山置業(yè)有限公司 售樓電話 2587888 物業(yè)管理 中海物業(yè) 物管費用 /㎡ 景觀設計 占地面積 59000㎡ 物業(yè)類型 小高層 建筑面積 240000 ㎡ 樓盤定位 中高檔盤 建筑風格 現代、古代融合 戶型種類及面積 三房 124144,四房 158173， 五房 180190 銷售率 —— 最高價 3800 最低價 2780 均價 3350 付款方式 一次性 96折，按揭 98折 交樓標準 毛胚房 建筑結構 框架 配套設施 中心景區(qū)、瀑布、生態(tài)山林、健身區(qū) 小區(qū)環(huán)境 湖區(qū)景觀、疊水瀑布、生態(tài)山林 周 邊 配 套 公交線路 1 1 3 5路 超市 /綜合商場 富佳超市、中南食品大 市場 學 校 市一中、樟樹枰小學 醫(yī)療衛(wèi)生 四醫(yī)院 金融機構 工行、建行、商行 自然環(huán)境 湘江四季花園 休閑設施 解放路步行街 酒店 /賓館 國賓、國安 項 目 綜 合 評 價 該項目在原湘江四季花園的基礎上，升級為四季花園鼎力之作 —— 錦繡江 山，由江山置業(yè)獨立開發(fā)。 項目知名度高，品牌效應強。目前主要銷售二期 30層的高層。 意為品質居住、尊貴生活占第一要素。 附 加 VIP認購中，定 10萬送 2萬 市場分析 競爭樓盤分析 天潤 售樓部裝修較好，置業(yè)顧問服務較好。天城 基 本 情 況 樓盤名稱 天潤 附 加 目前采取 9折優(yōu)惠，價格直接將去 250元 臨東湖的房屋比臨合泰路的房屋同層差價 400元 ／㎡，垂直方向上樓層差 價為 20—— 40 ／㎡。 離蘆淞商圈較近，商業(yè)氛圍較濃。 嘉泰大廈 九天國際廣場 市場分析 競爭樓盤分析 東湖名居 基 本 情 況 樓盤名稱 東湖名居 開盤日期 區(qū)域地段 株洲市荷塘區(qū)合泰大街中段 入伙日期 棟 數 1 總套數 150左右 層 高 22層 容 積 率 綠化率 車 位 數 發(fā) 展 商 株洲九億房地產開發(fā)有限公司 售樓電話 8588888/8299999 物業(yè)管理 蕙潔物業(yè)公司 物管費用 /平米 景觀設計 中南大學設計 占地面積 5000平方米 物業(yè)類型 高層建筑 建筑面積 樓盤定位 中高檔 /商住樓 建筑風格 現代 戶型種類及面積 兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳（ 109172） 銷售率 30% 最高價 3800元 /平米 最低價 2500元 /平米 均價 2880元 /平米 付款方式 銀行按揭 98折 一次性付款 97折 交樓標準 毛胚房 建筑結構 框架 配套設施 地下車庫 小區(qū)環(huán)境 臨近東湖公園 周 邊 配 套 公交線路 1 3 4 2 36 超市 /綜合商場 奇跡超市 學 校 十三中、五中、湖南工大 醫(yī)療衛(wèi)生 仁和醫(yī)院 金融機構 工行、商行、建行 自然環(huán)境 休閑設施 東湖公園 酒店 /賓館 項 目 綜 合 評 價 優(yōu)勢： 緊鄰合泰大街，交通便捷，東西兩面毗鄰東湖公園，周邊景 觀性好。 ? 市場特征 物業(yè)類型： 小高層、高層 整體價格： 20233000元 / m2 戶型面積： 集中在 130160平方米之間，部分商業(yè)項目 客戶群體： 以經商個體戶、私營業(yè)主為主要群體 銷售情況： 該區(qū)域銷售相對理想，整體銷售率達到 80%左右 蘆凇區(qū) 市場分析 房地產市場調研 05 蘆淞區(qū)主要競爭樓盤分析 市場分析 房地產市場調研 錦繡江山 東湖名居 天潤蘆淞區(qū)是株洲商業(yè)發(fā)展較成熟區(qū)域，聚集了眾多外地經商人員，隨著蘆淞大橋等基礎設施的建設及環(huán)境的治理，該區(qū)域是未來株洲最具潛力的發(fā)展區(qū)域。以多層、小高層產品為主，天元區(qū)的整體區(qū)域優(yōu)勢、清新的空氣及新區(qū)的良好配套吸引了部分株洲本地高薪階層群體及外地商人的眼球，為目前株洲大部分居民置業(yè)的首選區(qū)域。 ? 市場特征 物業(yè)類型： 以多層為主，小高層為輔 整體價格： 1400— 2400元 /m2 戶型面積： 主要以面積 130140平米三房及 150平米左右四房為主要房型 客戶群體： 荷塘區(qū)政府公務員及事業(yè)單位工作者為主要購房群體 。整體區(qū)域良好的大環(huán)境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘區(qū)居民仍以荷塘區(qū)為首選。雖區(qū)域市場 形象不佳，但對于該區(qū)域工薪階層職工仍存在一定市場空間。 ? 市場特征 物業(yè)類型： 早年開發(fā)的產品以多層住宅為主，目前以小高層為主品 整體價格： 1100— 1700元 /m2 戶型面積： 主要以 1 150平米三、四房為主，部分小戶型為輔 客戶群體： 區(qū)域拆遷戶、廠區(qū)內中高收入職工（家庭年收入 5萬元左右）為主。項目主要集中在該區(qū)域中心較繁華地帶，市場供應量在 20萬方左右，是目前株洲市區(qū)房地產發(fā)展相對落后區(qū)域，市場形象不佳。 房地產 E網 ..料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 市場分析 經濟分析 l 房地產 E網 房地產 E網 .. ,匯聚海量的免費管理資料 。蘆淞區(qū)億元市場增至 22家，其中過 10億元的市場有蘆淞、南大門、環(huán)洲城、華麗、中國城等 5家。在國家一系列擴大內需、啟動消費的政策推動下，商家利用節(jié)日大做消費文章，使市場更加繁榮活躍，同比增長 ％。今年蘆淞區(qū)重點建設項目完成投資 ，基礎設施類和產業(yè)發(fā)展類等重點工程項目的順利實施既為蘆淞區(qū)培育了新的經濟增長點。在城鎮(zhèn)固定資產投資中， 三產業(yè)完成投資 ，同比增長 %，成為蘆淞區(qū)投資高速增長的主要動力。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12271元，增長 12％，其中經營凈收入增長 33％。 全年財政總收入完成 23053萬元