【正文】 基本銷售完畢，入住率不太高?，F(xiàn)主體施工到 48層左右，銷售進(jìn)程可達(dá)到簽 約，合同簽定。 劣勢 現(xiàn)周邊配套稍微欠缺，且價格過高，很大程度排除了一部份想購房客戶。第一期推出 5棟小高層，銷售情況一般，里面位 置銷售情況較好，靠門面的外圍銷售困難。由于離蘆淞商圈極近，得到服裝 界人士的熱捧。 客戶來源以個體經(jīng)商戶、公務(wù)員為主。 市場分析 競爭樓盤分析 錦繡江山 市場分析 競爭樓盤分析 恒基 嘉泰大廈 開盤日期 區(qū)域地段 合泰路 74號 入伙日期 棟 數(shù) 1 總套數(shù) 150 層 高 15 容 積 率 % 綠化率 % 車 位 數(shù) 發(fā) 展 商 株洲市恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 8166999 物業(yè)管理 株洲市恒基物業(yè)管理有限公司 物管費用 景觀設(shè)計 株洲市湘楚建筑設(shè)計有限公司 占地面積 物業(yè)類型 小高層、高層 建筑面積 樓盤定位 商住樓 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 戶型種類及面積 一房、二房、三房、四房 （ —— 123平米） 銷售率 最高價 2950 最低價 2450 均價 2700 付款方式 一次性 97折，按揭 98折 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚房 建筑結(jié)構(gòu) 框架 配套設(shè)施 小區(qū)環(huán)境 東湖公園 周 邊 配 套 公交線路 4 1 41 超市 /綜合商場 奇跡超市 學(xué) 校 十三中、工學(xué)院 醫(yī)療衛(wèi)生 仁和醫(yī)院 金融機構(gòu) 建行、中行、商行 自然環(huán)境 臨東湖公園 休閑設(shè)施 東湖公園 酒店 /賓館 項 目 綜 合 評 價 優(yōu)勢 緊臨合泰街、交通便利 緊鄰東湖公園、環(huán)境較好 生活配套設(shè)施完善 劣勢 樓盤品質(zhì)一般，戶型一般，價格較高 合泰大街居住多為服裝業(yè)工作者，人群復(fù)雜，治安、環(huán)境較 差。 嘉泰大廈 市場分析 競爭樓盤分析 九天國際廣場 基 本 情 況 樓盤名稱 九天國際廣場 開盤日期 區(qū)域地段 東臨建設(shè)南路、西至沿江風(fēng)光帶 南至江天賓館 入伙日期 棟 數(shù) 5 總套數(shù) 1000 層 高 22 容 積 率 綠化率 % 車 位 數(shù) 904 發(fā) 展 商 湖南九天置業(yè)有限公司 售樓電話 8341888 物業(yè)管理 湖南華天集團物業(yè)有限公司 物管費用 景觀設(shè)計 占地面積 50025平米 物業(yè)類型 高層 建筑面積 37萬平米 樓盤定位 商住樓 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 戶型種類及面積 二房、三房、四房 （ 80—— 186平米） 銷售率 85% 最高價 4200 最低價 2980 均價 3550 付款方式 一次性 99折，按揭無優(yōu)惠 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚房 建筑結(jié)構(gòu) 框架 配套設(shè)施 商業(yè)區(qū)、寫字樓、空中花園 小區(qū)環(huán)境 緊臨湘江風(fēng)光帶 周 邊 配 套 公交線路 1 4 T28 超市 /綜合商場 步步高超市、九天商業(yè)廣場 學(xué) 校 醫(yī)療衛(wèi)生 金融機構(gòu) 建行、農(nóng)行、商行 自然環(huán)境 湘江風(fēng)光帶 休閑設(shè)施 徐家橋步行街 酒店 /賓館 項 目 綜 合 評 價 優(yōu)勢 大規(guī)模、大輻射，處于蘆淞商圈，獨霸一方。 緊臨湘江風(fēng)光帶，自然風(fēng)景好，附加值高。 從各項指標(biāo)的變化中，表現(xiàn)為開發(fā)市場熱度降溫。年初的冰凍災(zāi)害到國際金融危機，從股市到房地產(chǎn)市場，無不感受著寒意。在此背景下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭雖一度放緩 ,但整體依然呈現(xiàn)較快的發(fā)展局面。 但 7月份開始，增長態(tài)勢由前期強勢明顯趨緩。其中占比重70%資金投向住宅， %的資金投向辦公樓， %的資金投向商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)。 投資增速 波動前行 資金七成 投向住宅 市場分析 2023市場總結(jié) 今年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積 ，同比增長 %，比去年同期 %增幅回落近 50個百分點。 總體看， 株洲樓市在全國市場持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開發(fā)商的銷售策略開始求“穩(wěn)”，房價漲幅放緩。抽樣結(jié)果顯示，四季度我市房屋銷售價格指數(shù)為 ，同比下降%。 商品房 銷售放緩 房價 漲幅放緩 市場分析 2023市場總結(jié) 受房地產(chǎn)市場漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個貸總量有減少。 在全球資產(chǎn)價格因劇烈的“去杠桿化”導(dǎo)致由“流動性過?！钡健傲鲃有远倘薄钡哪孓D(zhuǎn)而面臨深幅調(diào)整之際，奢望株洲樓市“獨善其身”不是很現(xiàn)實。政府正面的強勢介入，制定政策措施力求刺激行業(yè)興奮，也正說明了這一點。 四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家信心指數(shù)由上年同期的 ，下降 ；景氣指數(shù)由 ，下降 。外需下滑，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)市場疲軟 加劇與投資不振的負(fù)面因素相互疊加， 使宏觀經(jīng)濟冷卻速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 預(yù)期。 房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn) 變經(jīng)濟發(fā)展方式問題。 四、 最大的問題還是信心問題。 房地產(chǎn)市場走勢分析和判斷 專家展望 2023年，株洲房地產(chǎn)市場的走勢將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響， “?！?與 “機” 并存 。 二、中央一系列促內(nèi)需政策，釋放出“保增長”的強烈信號， 而拉動投資和消費， 房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。 偏暖的政策將為 行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。 五、 潛力需求仍然存在。更 現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大。 針對本項目而言，建立超預(yù)期的入市價格將是解決項目營銷突破，實 現(xiàn)快速銷售的必然選擇。 如何解決市場觀望情緒將成為當(dāng)前市場條件下的營銷突破方向。 目錄 CONTENTS 市場分析 2 項目規(guī)劃及定位 3 項目核心策略 4 營銷執(zhí)行 5 項目分析 1 營銷推廣6項目分析 項目概況 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 數(shù)值 住宅戶型規(guī)劃配比 總用地面積 ㎡ 5848 物業(yè)形 態(tài) 面積（㎡） 套 /間數(shù) 占總套數(shù)比 例 總建筑面積 ㎡ 47563 單身公 寓 14 % 其中 居住建筑 ㎡ 一房 14 % 商業(yè)建筑 ㎡ 16940 二房 62 % 地下車庫面積 ㎡ 三房 114 % 停車位 個 66 四房 38 % 綠地率 約 30% 242套 (不含 24層 ) 亞泰時代廣場位于株洲荷塘區(qū)與蘆淞區(qū)結(jié)合部，緊靠年交易額超 100億元的蘆淞服裝市場群，坐享東湖公園碧水藍(lán)天，湖光山色，接引蘆淞市場群的澎湃商機，優(yōu)越地位 ，昭然若揭,地處合泰大街中心， 4 42路公交車途徑項目現(xiàn)場，交通便捷，毗鄰工學(xué)院、 13中學(xué)，銀行，醫(yī)院，市政配套一應(yīng)俱全。 項目分析 區(qū)間分析 單身公寓：面積區(qū)間： ㎡； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 118000— 136600元 一房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 147000— 171000元 二房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 240000— 308000元 三房：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 338000— 408000元 四房：面積區(qū)間： ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 374000— 430000元 綜合：面積區(qū)間： —— ㎡ ； 價格區(qū)間： 2330— 2710 元 ； 總價區(qū)間： 118000— 430000元 營銷核心分析 面積區(qū)間 價格區(qū)間 總價區(qū)間 項目分析 前期銷售總結(jié) 從樓層銷售分析出， 20— 23層是銷售的核心，其次 是 5— 8樓，中間樓層的銷售優(yōu)于兩端樓層的銷售。 Conclusion 1結(jié)論 Conclusion 2結(jié)論 Conclusion 3結(jié)論 1 3 2 從戶型銷售分析統(tǒng)計出，二房、三房仍然是銷售的核 心部分，后面相關(guān)策略得以這兩種戶型銷售為主。 項目品質(zhì)超前，為目前的地標(biāo)建筑。 蘆淞商圈購買了力較大，并存在部分團購群。 項目地處高密度建筑區(qū)，且來往人群復(fù) 雜，市政配套亦不完善，影響項目的品質(zhì)。 世界金融危機加劇，各個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟萎 縮甚至虧損，開發(fā)商存在的風(fēng)險加大。 2023即將推出的各類住房 ，加劇 株洲的市場競爭 政府救市， 危機中也暗藏機遇 。 項目分析 項目 SWOT分析 結(jié)合項目 SWOT分析，制定的項目發(fā)展戰(zhàn)略 : 發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會 (SO) 利用機會，克服劣勢 (WO) 減小劣勢，避免威脅 (WT) 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) ，快速出擊。 產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，項目整體市場占位。 瞄準(zhǔn)市場空白點，搶占機會。 借勢國家救市的政策。 突現(xiàn)核心競爭力，避免沖突。 全球經(jīng)濟危機近一步加劇，開發(fā)商投資風(fēng)險加劇。 全國市場疲軟，成交量嚴(yán)重下降，消費者觀望性嚴(yán)重。 中心區(qū) 定位思考來自 2個方面 本項目在當(dāng)前市場條件下，如何確立科學(xué)的價格定位，如何制定高樓層銷售的有效策略，將是我們在這個樓盤操作過程中的關(guān)鍵。核心客群所占比例約為 60%左右。仍有部分客戶群體需求未得到滿足。 （ 2） 重點客戶群 在株洲目前市場的購房群體中，政府公務(wù)員及事業(yè)單位等穩(wěn)定收入群體是主要的購房群體之一，周邊高校教師及蘆淞區(qū)政府公務(wù)員、事業(yè)單位等中高收入群體將作為本項目的重點客戶群支撐項目銷售，所占比例約為 25%。該類客戶屬偶得性質(zhì)，約為 5%，不作為項目主要面向客群，而對于該類客戶，采取“不爭，天下莫能與之爭”的姿態(tài)，用產(chǎn)品優(yōu)勢予以爭取，是較為經(jīng)濟、實效的一種策略。 包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則。 權(quán)重 是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。 參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。嘉泰大廈 2950 2450 2620 97 98 2541 天瑞 嘉泰大廈 天瑞 嘉泰大廈 天瑞 嘉泰大廈 均價： 2541 （ 100/104 40%+100/96 60%） =2565元 /㎡ 亞泰時代廣場相對 天瑞 嘉泰大廈 天瑞 即平均價格范圍設(shè)定在： 2373—— 2700元 /㎡ 我司建議評價均價： 2400元 /㎡ 加權(quán)比量化統(tǒng)計 項目規(guī)劃及定位 商業(yè)定位 商業(yè)定位： 蘆淞首個高檔次服裝輔料專業(yè)市場 項目規(guī)劃及定位 總體規(guī)劃 第一階段 第三階段 尾盤銷售及交房 銷售工作準(zhǔn)備階段 2023年 3月 15日 營銷籌備 開房通道設(shè)置 售樓部包裝 印象提交文件 印象提交文件 營銷推廣 營銷執(zhí)行 印象提交文件 交房 尾盤銷售 第二階段 全面銷售階段 2023年 6月 1日 目錄 CONTENTS 市場分析 2 項目規(guī)劃及定位 3 項目核心策略 4 營銷執(zhí)行 5