【正文】 地區(qū)： 源城區(qū) 49%外地 43%高新區(qū)及五個縣區(qū) 8% 了解方式： 項目樓體 81%老帶新14%朋友介紹 4%短信4%網(wǎng)絡(luò) 1% 從成交數(shù)據(jù)顯示項目推廣主要以樓體條幅為主，故源城區(qū)成交占有率最高，外地客分性比較廣，多為回鄉(xiāng)客，縣區(qū)客戶僅占 8%； 由于對源城區(qū)客戶的拓展工作已經(jīng)進(jìn)行到瓶頸狀態(tài)，對外地（深圳、廣州）投入推廣需巨額營銷費用，且不一定取得很好的效果，從數(shù)據(jù)可以得知，由于僅限于樓體條幅的推廣對于縣區(qū)拓展是十分有限，下階段需加大并拓寬對五個縣區(qū)的拓展工作力度，同時加強老帶新力度及老客戶的維系工作的相關(guān)事宜。 本項目居住便利性及景觀資源得一定認(rèn)可，升值潛力備受青睞。 地標(biāo)性建筑，使得項目樓體條幅成為最主要的認(rèn)知來源，老帶新為其次占 10%，再次為朋友介紹占6%，短信推廣占 2%，附近路過的占 2%，報紙跟網(wǎng)絡(luò)均占 1%； 由于項目開盤時間接近兩年，本項目在源城區(qū)已街知巷聞，對于源城區(qū)客戶的拓展工作已經(jīng)進(jìn)行到瓶頸狀態(tài)，需要加大對五個縣區(qū)的拓展工作力度，同時加強老帶新力度及老客戶的維系工作的相關(guān)事宜。 如：東方比華利山莊， 5月份推出首付 5000（針對本項目首付 3萬），進(jìn)行“海陸空”全面推廣包括條幅、戶外 T牌、路旗、出租車 LED、短信、派單、網(wǎng)絡(luò)、報廣等一系列推廣動作，對項目客戶有截留。 市場分析 微觀上： 市場上競爭對手無論在折扣、首付優(yōu)惠及老帶新獎勵力度均比本項目大，對本項目造成較大壓力； 如： 折扣：東方比華利山莊兩房可減裝修款 7萬三房及以上減免 10萬； 首付優(yōu)惠政策：御府中央所有戶型均享受首付 6萬，東方比華利山莊首付5000； 老帶新：東方江鳳凰城老帶新送六年物業(yè)管理費、東方比華利山莊老帶新不論戶型大小送 3000元現(xiàn)金獎； 市場分析 微觀上： 主要競爭對手以“海陸空”全面推廣策略“包圍”本項目，急需找到突破推廣及拓展至源城區(qū)以外。這是央行三年半來首次降息，也被市場解讀為貨幣政策全面轉(zhuǎn)向?qū)捤?，?jīng)濟(jì)刺激將更加倚重投資拉動。這是年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場估計，此舉將釋放約 4200億元的流動性資金。在信貸的整體微調(diào)下，房地產(chǎn)必然將是主要的資金流入行業(yè)，市場的低谷可以判斷已經(jīng)過去，而反彈的幅度將看刺激經(jīng)濟(jì)的力度。這是繼揚州之后，地方再次鮮明地提出微調(diào)措施。該政策從 7月 1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。 6％。 下階段需積極拓展本地高端客戶群及五個縣區(qū)個體工商戶的渠道。 月均銷售 16套 ，銷售金額約 800萬元 。 大戶型存量較大： 113 ㎡ 、 120 ㎡ 戶型大、總價高，客戶群購買力要求高，推售難度較大，銷售率偏低，存量較大，前期主打的投資概念與產(chǎn)品定位有偏差，下階段需轉(zhuǎn)換自住概念。麗日中心城 2023年下半年營銷執(zhí)行方案 謹(jǐn)呈：麗日集團(tuán) 世聯(lián)地產(chǎn)麗日中心城項目組 報告提綱 2 解題思路 3 應(yīng)對策略 客戶分析 4 營銷執(zhí)行 市場分析 1 銷售目標(biāo) 費用預(yù)算 5 截止至 2023年 7月 15日共銷售 銷售回顧 總結(jié)： 小戶型消化較快： 32㎡ 、 51㎡ 作為前期主力產(chǎn)品， 2023年上半年集中力量推售，且利用面積小、總價低優(yōu)勢，配合 4月份首付分期活動，使得小戶型優(yōu)勢突顯，促使銷售率均高于 80%。 中等戶型走勢較慢： 76 ㎡ 面積相對較大，總價相對較高，客戶群特殊，介乎于投資與自住之間，前期作為小戶型的補充產(chǎn)品策略，銷售速度較為緩慢，銷售率僅達(dá) 54%。 113 ㎡ 、 120 ㎡ 將成為下階段主力銷售產(chǎn)品！ 銷售回顧 截止至 2023年 12月 31日 銷售目標(biāo) 保底完成 2023年銷售 5517萬元！ 截止至 7月 15日上半年共銷售 目標(biāo)完成率為 27% 銷售現(xiàn)狀（ 2023年 1月 1日 2023年 7月 15日） 銷售現(xiàn)狀（ 2023年 1月 1日 2023年 7月 15日） 1月份 7月 15日共成交 1千 5百萬，月均成交 8套 目標(biāo)缺口 銷售目標(biāo)（ 8月 12月） 保底目標(biāo) 目標(biāo)分解（ 8月 12月） 8月 9月 10月 11月 12月 32 ㎡ 51㎡ 76㎡ 113㎡ 120㎡ 2套 3套 5套 3套 2套 15套 合計 2套 3套 4套 5套 4套 18套 3套 3套 3套 5套 4套 18套 2套 4套 3套 4套 3套 16套 2套 3套 5套 3套 2套 15套 11套 16套 20套 20套 15套 82套 共需銷售 82套 ，總銷售金額約 4000萬元 。 銷售現(xiàn)狀 現(xiàn)有渠道 線上： ?項目本體樓體條幅4條； ?項目廣場路旗導(dǎo)視； ?商場 LED廣告； ?商場地下室停車場燈箱； ?短信發(fā)送； ?網(wǎng)絡(luò)軟文； ?報紙夾單； ?《 今媒體 》 報版； 線下： ?麗日購物廣場收銀臺放置單張； ?麗日員工派單； ?營銷活動； 河源區(qū)域 面臨以上情況，如何完成 下半年目標(biāo) ？ 針對河源區(qū)域的渠道較為豐富，但僅限于源城區(qū)，對于五個縣區(qū)的拓展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 報告提綱 2 解題思路 3 應(yīng)對策略 客戶分析 4 營銷執(zhí)行 市場分析 1 銷售目標(biāo) 費用預(yù)算 5 市場分析 宏觀大勢：市場觸底，反彈上行，從中央到地方，政策微調(diào)預(yù)調(diào)加大 住建部首都肯定揚州新政 5月 7日，揚州市房管局發(fā)布 《 關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知 》 ，對個人新購買的成品住房，根據(jù)面積不同予以 4％。的獎勵。 湖南將降首套房首付并減稅樓市再現(xiàn) 微調(diào) 湖南在全省投資工作會議上提出，湖南省將在房地產(chǎn)保持國家調(diào)控力度不變的前提下，做一些微調(diào)。一旦政策開始微調(diào)，觀望情緒將明顯降低。 各地微調(diào)信號頻出， 33個案例僅有 5例被叫停 市場分析 宏觀大勢：金融政策利好 存款準(zhǔn)備金下調(diào)支撐樓市成交量 中國人民銀行從 2023年 5月 18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0 .5個百分點。 央行降息樓市被指獲益最大首套房貸將現(xiàn) 8折優(yōu)惠 自 6月 8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 近期開發(fā)貸有放松的跡象 如果開發(fā)貸繼續(xù)緊控、未來政策預(yù)期不明確，企業(yè)無錢再拿地直接后果是兩年后市場將無足夠房源供應(yīng)，到時房價面臨真正的巨大的房價報復(fù)性增長壓力，政府的威信將再受嚴(yán)重打擊！ 市場分析 紅五月，成交環(huán)比上漲明顯 受信貸放松及地方政策微調(diào)影響，加上各地降價樓盤增多，剛性需求集中釋放，樓市成交量明顯回升 降價樓盤數(shù)量增速放緩，新增樓盤降價幅度呈現(xiàn)收窄的趨勢 宏觀大勢：市場積極反映 市場分析 微觀上： 目前河源市場上源城區(qū) 100150㎡ 三房貨量充足，面臨較大壓力 。 河源市場內(nèi)，三房同類產(chǎn)品選擇性多，在價格及優(yōu)惠力度不占優(yōu)的情況下，再加上受到外圍的推廣包圍，項目面臨較大壓力； 在僅有不多的現(xiàn)有渠道中， 6月份最主大面積對外推廣的渠道受限制下（短信），上門量有明顯的下滑，導(dǎo)致成交量也有所下降； 后期主力