【文章內容簡介】 滿分 楓林華府 美立方 昆明花園 東方米蘭 評 分 要素 評 分 要素 評 分 要素 評 分 要素 1 交通位置 10 9 臨團結南路 6 接丈八北路 7 臨昆明路 7 臨大寨路 2 周邊環(huán)境 8 5 原 3511廠 周邊多家屬院 4 響堂寨 村民居住區(qū) 4 周邊是廠區(qū) 家屬院 4 周邊新建 商品房 3 商業(yè)配套 8 5 鄰近商服配套 尚沒有 7 華潤萬家 百安居等 4 鄰近商服配套 尚沒有 4 鄰近商服配套 尚沒有 4 教育配套 6 4 鄰近教育配套 尚沒有 4 鄰近教育配套 尚沒有 4 鄰近教育配套 尚沒有 4 鄰近教育配套 尚沒有 5 項目規(guī)模 10 9 200畝，兩期開發(fā)，一期規(guī)劃19萬平米 6 31畝 13萬平方米。 7 71畝 建面 15萬平米 7 建面 21萬平米 6 小區(qū)景觀 9 9 漢文化庭院 600棵原生大樹 7 美式庭院 五打主題景觀 7 法式園林景觀 8 ㎡中心花園 東西融合亭臺 /水榭 五、競爭樓盤綜合分析與評估 ? 7 戶型 結構 12 11 130平米以上 大戶型為主 7 34130平米 11 79124平米 11 34286平米 8 內部規(guī)劃設施 10 10 自身配有2800平米會所， 大型超市等商業(yè)配套 7 中水處理系統(tǒng)、恒溫泳池、保姆公寓、先進的安保系統(tǒng)、太陽能供電照明等。 9 有會所，保姆公 寓等 10 會所內設置星級賓館、特色餐飲、現(xiàn)代化智能健身中心、羽毛球館、游泳館等，還有內容豐富的“東方米蘭文化藝術中心”。 9 發(fā)展商榮譽 6 6 口碑很好 4 口碑一般 4 口碑一般 5 口碑一般 10 工程 進度 8 7 一期近期交 房 5 2023 年 8月交房 7 一期 2023年 10月底交房 6 09年 12月底交房 11 交樓 標準 5 5 毛坯 4 毛坯 5 毛坯 5 毛坯，精裝 12 物業(yè) 管理 8 8 較好 5 一般 6 一般 8 較好 總結 100 88 66 75 79 ? (一 ) “楓林華府”項目賣點 : 1. 整體規(guī)劃以地塊背景漢文化為脈絡，在保留社區(qū)上百余棵原生樹種的同時，吸取漢文化精髓，以“多重原味庭院”為主題 . 2. 內配套設施齊全：社區(qū)有 2023平方米現(xiàn)代東方式會所、 1800平方米幼兒園、 1萬平方米商業(yè)街等配套設施 . 3. 交通便利：團結南路直接高新及南西二環(huán)線 4. 開發(fā)商實力雄厚 品牌形象好 六、競爭樓盤綜合點評 : ? “楓林華府”的銷售政策 : 推出特惠房源 :送百萬大禮 ,80170平米戶型，均價 5300元，一次性付款享受 2%優(yōu)惠 ,按揭付款享受 1%優(yōu)惠 ,18層以上享受特惠房源政策享受 5%優(yōu)惠 ,西組團 1211樓清盤特惠中 ,預計交房時間 08年 12月。 目前銷售價格 :12號樓 56006100元 /平米， 6號樓 62008500元 /平米 當月高層住宅優(yōu)惠后實際成交價： 5700元 /平米。 12月 7日，高新 楓林華府為答謝眾多客戶長期以來的支持與厚愛，舉行了“萬元家電幸運大抽獎”活動 營銷活動： 08年 8月聯(lián)合陜西省體育局等單位，舉辦“高新地產(chǎn)饋贈陜西 08奧運金牌選手”活動。高新地產(chǎn)將為在本次奧運會上取得冠軍的陜西運動員獎勵一套楓林華府精品住宅。 ? （二）“東方米蘭”項目賣點： 1. 社區(qū)內有星級會所、現(xiàn)代智能健身中心、羽毛球場、超闊游泳池等，另設內容豐富多彩的社區(qū)文化藝術中心。 2. 東方米蘭共 11棟樓，就有 1棟專門作為社區(qū)會所，小區(qū)內還有其他的商業(yè)配套。會所內設置星級賓館、特色餐飲、現(xiàn)代化智能健身中心、羽毛球館、游泳館等，還有內容豐富的“東方米蘭文化藝術中心”。 3. 小區(qū)中心 15000平方米花園美景，融合亭臺水榭，可欣賞、可玩樂、可休憩。 ? “東方米蘭”售樓處及工地實景 ? “東方米蘭”的銷售政策 2023年 4月：內部認購期間均價 4400元 /平米 2023年 5月：地震后東方米蘭”無層差一口價 4800元 /㎡ 2023年 7月：開盤舉行盛大抽獎活動，推出 6套精裝小戶以 4300元 /㎡的價格。 2023年 8月：推出 5號樓 30套精裝小戶型， 53㎡ 78㎡一室兩廳和兩室一廳，不分朝向、樓層一口價 5200元 /㎡，全精裝戶型，交房即可入住。 在售 3號： 95㎡ — 158㎡兩室兩廳、三室兩廳，戶型全明設計，方正實用，價格 4980元 /㎡。 1號樓的復式房源推出， 286㎡六室四廳，起價 5700元 /㎡。 2023年 10月：推出 5號樓 30套房源特價酬賓，面積為 53至 78㎡的一室、兩室戶型，以 4526/㎡的優(yōu)勢價位吸引廣大購房者。 2023年 12月：“ 0首付入住高新中央”。 2023年 2月：“長城行動” 月返房租 500+免月供 800+送筆記本電腦 =自己的房子自己的家。 推出 9號樓，戶型 3497128平方米， 100米樓間距，另推出 8套特價房源，起價 3988元 /㎡，九二成本折惠僅限 92套。在售 5號樓 5378平米一室，最低首付 ，均價 4526元，另售 3號樓 2梯 4戶 52286平方為，均價 4980元，經(jīng)優(yōu)惠后，實際成交在 4600元 /㎡左右。 ? （三）美立方項目賣點： 中水處理系統(tǒng)、社區(qū)泳池、獨立的保姆公寓、 先進的安保系統(tǒng)、太陽能供電照明 項目售樓處及工地實景： 樓盤促銷政策 ： 08年 11月認購期間均價： 3860元 /平米，首付 4萬元起，認籌最高特惠 ，購房抽萬元家電獎品 08年 12月：限量推出 80套房源回饋客戶，均價 3990元 /平米 2023年 2月：均價為 4200元 /㎡ 。 ? （四） 昆明花園項目賣點： 部分準現(xiàn)房，板式高（?。樱^景客廳全明設計，大棟距 55～ 80米； 首家城市中水系統(tǒng)示范小區(qū)，高新國際幼兒園， 30000㎡的法式商業(yè)街。 近期銷售政策： 現(xiàn)銷 79124㎡戶型，起價 4400元，定價策略： 中間樓層貴 兩端價格 ； 準現(xiàn)房營銷： 6， 7號樓交房為 09年 6月； 9號樓交房時間為 09年 10月； 暢銷戶型： 80～ 90的兩室， 120的小三室。 滯銷戶型：頂樓戶型， 140～ 200大戶型。 ? 第四篇 項目 SWOT綜合分析 ? 第四篇 項目 SWOT綜合分析 一、位置與交通條件 二、區(qū)域生活配套情況 三、地塊用地條件分析 四、項目 SWOT綜合分析 五、項目分析小結 ? 一、項目地塊位置與交通條件 ? 區(qū)域位置： 雁塔區(qū)，高新六路與規(guī)劃路東南角 ? ? 交通條件： 經(jīng)高新六路接科技路，大寨路城市二環(huán)與三環(huán)。 ， 高新六路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 地塊一 地塊二 地塊三 響堂寨 ? 本項目所處位置 高新一中 易初蓮花 華潤萬家 、 百安居 高新二小 世紀金花 高新醫(yī)院 中華世紀城小學 遠東中學 唐城墻遺址公園 豐慶公園 新紀元公園 西安技師學院 大寨村小學 西安分公司所處位置 商業(yè)中信 招商銀行 建設銀行 華夏 、 中國銀行 二、項目周邊配套分布圖 ? 項目周邊配套設施：城市配套 ? 交通： 308路、 312路、 400路、 300路、 405路、 721路、 711路、 800路、 15路、 703路、14路、游 7等 20多條公交線路在周邊設站。 ? 醫(yī)療：高新醫(yī)院、西鋼醫(yī)院。 ? 購物：易初蓮花超市、華潤萬家、百安居、世紀金花。 ? 郵局：科技路郵電支局。 ? 公園 :新紀元公園、唐城墻遺址公園、豐慶公園。 ? 金融：建行、商行、中行、華夏、中信、招商銀行。 ? ? 幼托：高新三幼、蓓蕾雙語幼兒園、各小區(qū)幼兒園等。 ? 小學：高新二小、中華世紀城小學、 3507子校、大寨村小學等。 ? 中學：高新一中、 14中、 15中、遠東中學、慶安中學等。 ? 大學：西北大學現(xiàn)代學院、西安外事學院、西安技師學院。 項目周邊配套設施：教育與學校 ? 三、項目用地條件分析 項目地塊行屬高新與雁塔區(qū)邊緣的泛高新板塊； 周圍土地屬于在、待開發(fā)建設階段（道路與項目），一定時間內為大施工現(xiàn)場，但前景較好。 土地面積 ，可以規(guī)劃小規(guī)模生活社區(qū)，但中間地段分割為三，對小區(qū)完整規(guī)劃與整體品質有一定影響。 盡早規(guī)劃報建，在項目四鄰關系上搶占先機； 規(guī)模偏小、容積率偏高。 ? 四、項目的 SWOT分析 Strength(優(yōu)勢分析 ) ? 臨近高新區(qū)，大區(qū)域市場形象較好； ? 科技路和丈八路區(qū)域商務環(huán)境成熟，就業(yè)前景較好，潛在住宅需求量較大； ? 周圍大盤項目銷售接近尾期，高端住宅市場競爭壓力較少； ? 中鐵公司的實力與品牌優(yōu)勢。 ? Weakness(劣勢分析 ) ? 周邊的道路不暢，高新六路與大寨路尚未接通 ? 周圍樓盤布局密集、檔次高低豐富，消費者分流嚴重、競爭十分激烈 ? 東臨響塘寨，居住人口復雜，人員流動大 ? Opportunity(機會分析 ) ? 隨著高新六路及項目周圍規(guī)劃路的貫通，未來增值潛力巨大； ? 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的就業(yè)機會及區(qū)域的生活功能配套也在不斷升級，將會帶來穩(wěn)定的購房消費者； ? 西安西城區(qū)及省內其他城鎮(zhèn)經(jīng)濟的建設發(fā)展，將會帶來一定的外（西）區(qū)域購房消費者 ? （中鐵）企業(yè)知名度，為其進入開發(fā)行業(yè)創(chuàng)造有利條件，也為項目成功奠定基礎。 ? Treat(威脅分析 ) ? 國家的產(chǎn)業(yè)政策向保障性住房傾斜，連年普漲的房市，難以再現(xiàn)； ? 產(chǎn)品定位、地價、成本、售價、競爭力與市場的接受度的合理協(xié)調； ? 項目“中間地帶”的村民土地，其銷售、建設和物業(yè)潛在影響大； ? 項目周圍規(guī)劃路的建成時間與項目開發(fā)周期節(jié)奏的搭配。 ? 五、項目分析小結 ? 發(fā)揮企業(yè)品牌的優(yōu)勢，注重品牌利用和延伸。樹立產(chǎn)品的形象 的同時，宣傳企業(yè)的品牌，通過企業(yè)的品牌推動產(chǎn)品的銷售，樹立消費者對產(chǎn)品的信心。 ? 開發(fā)高性價比樓盤，塑造項目產(chǎn)品特有的優(yōu)勢，引領高新區(qū)消費者。 ? 產(chǎn)品的內涵概念上做足吸引力，使產(chǎn)品在文化概念上引起共鳴，弱化環(huán)境及地段上的劣勢，進而提高樓盤的整體生活指標與業(yè)主生活質量。 ? 在銷售過程中充分把握區(qū)域客戶消費特征，采取針對性的銷售手段。 ? 第五篇 項目定位方案 ? 第五篇 項目定位方案 一、項目市場定位策劃 二、項目產(chǎn)品定位策劃 三、產(chǎn)品增值策劃與建議 ? 項目市場細分定位： 高新區(qū) 中等規(guī)模 二線定位 一流品質樓盤 一、項目市場定位策劃 定位主要原則： 項目用地規(guī)模較小，不易建設大環(huán)境與大配套設施； 中鐵的品牌與實力，能夠塑造一流的工程與樓盤品質； 區(qū)域二線樓盤數(shù)量少，銷售市場穩(wěn)定同時利用一線樓盤的萎縮及超越三線樓盤的激烈競爭， ? 項目目標客戶群定位 客戶群定位分析主要原則： （ 1）客源區(qū)域