【正文】 10 9 200畝，兩期開發(fā)，一期規(guī)劃19萬平米 6 31畝 13萬平方米。 ? 七、高新區(qū)域樓市分析小結(jié) ? 經(jīng) 16年建設(shè)高新區(qū)的環(huán)境趨于成熟，人口素質(zhì)高，市場承載力較強(qiáng)； ? 單套總價 35萬 50萬中端市場基數(shù)大，競爭激烈， 5080萬中高端市場處于平穩(wěn)， 80萬以上單套住宅高新區(qū)開始萎縮； ? 樓盤售價梯度明顯，產(chǎn)品更加細(xì)分：一流地段及項目萎縮（ 50006000元），三線樓盤數(shù)量增加趨勢明顯，價格彈性大（ 40004500元 )，而二線樓盤各種因素近期數(shù)量較少。 說明：普通住宅含經(jīng)濟(jì)適用房。尤其近年來，外來房產(chǎn)大鱷爭先恐后地進(jìn)入西高新房地產(chǎn)市場，例如上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣。 ? 第二篇 高新區(qū)樓市分析 ? 一、區(qū)域總體市場形象定位 二、西安 高新區(qū)市場供應(yīng)情況 三、 08年高新區(qū)普通住宅成交情況 四、西安高新區(qū)房產(chǎn)價格走勢 五、高新區(qū)消費者需求特征分析 六、市場結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)兩極分化 七、高新區(qū)域樓市分析小結(jié) 第二篇 高新區(qū)樓市分析 ? 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是 1991年 3月經(jīng)國務(wù)院首批批準(zhǔn)的國家級高新區(qū)，總規(guī)劃面積達(dá) 98平方公里，已完成 20平方公里的開發(fā)建設(shè)。 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 09年初消費者觀望情緒有松動苗頭 西安房價下行空間小，購房者價格預(yù)期改變 經(jīng)過 08年西安樓市的整體運行，房價的整體水平已經(jīng)發(fā)生了明顯調(diào)整，各個板塊的房價也日趨合理，有剛性住房需求、或者計劃改善居住條件的購房者開始放棄對西安房價過低的價格預(yù)期，理性對待西安房價水平 。 。 ? 四、 07/08年西安房地產(chǎn)市場情況 ? 四、 07/08年西安房地產(chǎn)市場情況 ? 2023/2023年度全市商品房開發(fā)情況列表 指標(biāo) 新開工面積 （萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 開發(fā)投資額 （億元） 2023年 2023年 四、 07/08年西安房地產(chǎn)市場情況 ? 四、 07/08年西安房地產(chǎn)市場情況 小結(jié) :512及金融危機(jī)使得 08年消費者觀望情緒濃厚 , 漲幅放緩、但平穩(wěn)。 ?全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?865平方千米以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 ；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?490平方千米以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為 。 城市配套和勞保統(tǒng)籌可以緩交。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 西安市優(yōu)惠政策： 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)安居樂業(yè) 西安 《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》 ，在市民購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及使用住房公積金貸款方面給予了多項優(yōu)惠。 2023年 4月 16日 從 4月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2023年 9月 15日 從 2023年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 從 2023年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1個百分點。 2023年 10月 29日 從 2023年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至%，下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 概述 區(qū)縣經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 去年西安市各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢良好， 13個區(qū)縣中，有11個區(qū)縣增速超過前年或持平，其中，高陵、未央、雁塔位列前三。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 概述 西安民生持續(xù)改善 08年西安市居民收入提升最快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，比上年增加 2545元，增長 %，扣除物價實際增長 %，增速為 1997年以來最高。但隨著各項控制物價上漲政策措施的出臺和實施、翹尾因素的遞減，3月份之后 CPI實現(xiàn)連續(xù) 10個月回落。全年生產(chǎn)總值增長速度達(dá) %，連續(xù) 8年保持了 13%以上的速度。其中： 全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %。? 目 錄 第一篇 西安房地產(chǎn)市場綜述 第二篇 高新區(qū)樓市分析 第三篇 競爭樓盤調(diào)研與分析 第四篇 項目 SWOT綜合分析 第五篇 項目定位方案 第六篇 項目營銷推廣方案 ? 一、西安市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢概述 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 三、西安市城市規(guī)劃概述 四、 07/08年房地產(chǎn)市場情況 五、 09年 2季度樓市開局乍暖 第一篇 西安房地產(chǎn)市場綜述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢概述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2023 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 居民人均可支配收入（元） 社會商品零售總額（億元） 2200 2023年 16000 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢概述 20232023年西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭 ? 西安市歷年經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)統(tǒng)計表 年 度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 734 824 840 1096 1270 1474 1737 2190 固定資產(chǎn)投資 （億元） 288 280 446 640 776 972 1435 1906 居民人均可支配收入（元） 6705 7184 7748 8544 9628 10905 12662 15207 社會商品零售總額（億元） 366 409 440 507 666 776 922 1154 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 西安經(jīng)濟(jì)一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 概述 ? 2023年，雖然面臨著全球經(jīng)濟(jì)明顯衰退和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐季回調(diào)的嚴(yán)峻考驗 ， 但西安經(jīng)濟(jì)依然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭，在高平臺上實現(xiàn)了新的突破?？偭烤拥?9位，前移 1位；增速居第 1位前移 2位。 08年是西安經(jīng)濟(jì) 15年來增長最快的一年， 既高于改革開放以來年均 %的增長速度，又高于十六大以來西安年均 %的增長速度 。其中， 12月份為 %，是去年以來的最低，也創(chuàng)下 28個月以來的新低 。農(nóng)民人均純收入 5212元，比上年增加 813元，增長 %，提高 3個百分點，扣除物價實際增長 %，增速為 1996年以來最高。經(jīng)濟(jì)總量雁塔首次超 400億元，達(dá) ，蓮湖、未央、新城、碑林過 200億元，長安、臨潼、灞橋過100億元。從 2023年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。個人住房公積金貸款利率保持不變。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 央行 2023年歷次利率及準(zhǔn)備金率調(diào)整 (上調(diào) ) 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 6月 7日 從 6月 25日起 上 調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2023年 3月 18日 從 3月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。對開發(fā)企業(yè)，可享受城建費用的減免優(yōu)惠、金融信貸、稅務(wù)征繳、規(guī)劃審批、土地政策等諸多方面的補(bǔ)貼， ? 《西安市關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見 》中 主要優(yōu)惠措施 : 對于普通商品房項目，在 2023年 6月 30日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，項目應(yīng)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在 150元 /平方米基礎(chǔ)上減免 35元 /平方米。 購房戶購買下列住房的，享受政府財政補(bǔ)貼：購買 90平方米（含 90平方米）以下商品住房或購買 144平方米（含 144平方米）以下二手住房的，按購房款總額的 %補(bǔ)貼；購買 90144平方米（含 144平方米）商品住房的，按購房款總額的 1%補(bǔ)貼；購買 144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的 %補(bǔ)貼。 注 :省統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示 ,2023年末 ,西安市常住人口 870萬 ,其中城鎮(zhèn)人口 570余萬 ,市區(qū)人口約 510萬 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 城市總體布局 ： 九宮格局、棋盤路網(wǎng)構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心” 市域城鎮(zhèn)空間布局 ? 按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。 20232023年西安普通住宅價格走勢圖 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 政策企穩(wěn)是 09年西安樓市回歸的有力保障 09年開發(fā)商積極應(yīng)對市場變化以促進(jìn)銷售 09年初消費者觀望情緒有松動苗頭 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 政策企穩(wěn)是 09西安樓市回歸的有力保障 2023年中央及西安市政府頒布的各項救市政策的實際效果將在 09年逐漸顯現(xiàn)，這將形成一股推動 09年西安樓市前進(jìn)的助力。 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 09年開發(fā)商積極應(yīng)對市場變化以促進(jìn)成交 伴隨著決策層強(qiáng)調(diào)住房保障等關(guān)注民生態(tài)度的堅決，促進(jìn)發(fā)展保增長的目的很明確。 ? 五、西安樓市 09年 2季度初開局乍暖 09年初消費者觀望情緒有松動苗頭 目前西安房地產(chǎn)買方市場剛性需求占市場占主導(dǎo)地位，據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心研究顯示 ,西安購房剛性需求主要涵蓋以下幾個方面： ①西安家庭共有 240萬余戶，其中約有 60萬戶人口無自有住宅； ②約 20萬戶老舊物業(yè)升級換代的需求 ③近幾年西安平均每年農(nóng)轉(zhuǎn)非人口保持在 4萬人左右（ 8000戶） ④西安自 2023年開始每年新生人口近 10萬人，“嬰兒潮”帶來的巨大住房 增量需求 ⑤西安流動人口約 160萬，部分定居西安需要置業(yè)等。 15年來，西高新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長迅猛，綜合指標(biāo)位于全國 53個高新區(qū)前 4位。 一、區(qū)域總體市場形象定位 高新區(qū)處于西安城市中高端市場 ? 二、 高新區(qū)市場供應(yīng)情況 指標(biāo) 新開工面積 （萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 住宅銷售面積 （萬㎡） 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源：西安市房地局西宇信息公司 進(jìn)入 08年之后，受宏觀市場不景氣影響，開發(fā)企業(yè)對市場未來良好運行的預(yù)期有所減少，使得市場開發(fā)供應(yīng)量下降明顯，商品房新開工面積同比上年降幅達(dá)到 44%左右，商品房竣工面積同比上年下降超過42%，住宅銷售面積則下降約 45%。 ? 五、高新區(qū)消費者需求特征分析 西高新區(qū)住宅購房者身份分布本市居民,%外地城鎮(zhèn)居民,%外籍人員,%法人或團(tuán)體, 4 . 7 1 %其它,%本市居民外地城鎮(zhèn)居民法人或團(tuán)體外籍人員其它? 家庭年收入2 . 8 %5