【正文】 ? 目 錄 第一篇 西安房地產(chǎn)市場綜述 第二篇 高新區(qū)樓市分析 第三篇 競爭樓盤調(diào)研與分析 第四篇 項目 SWOT綜合分析 第五篇 項目定位方案 第六篇 項目營銷推廣方案 ? 一、西安市宏觀經(jīng)濟形勢概述 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 三、西安市城市規(guī)劃概述 四、 07/08年房地產(chǎn)市場情況 五、 09年 2季度樓市開局乍暖 第一篇 西安房地產(chǎn)市場綜述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢概述 ? 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2023 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 14000 國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 居民人均可支配收入（元） 社會商品零售總額（億元） 2200 2023年 16000 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢概述 20232023年西安宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢 西安經(jīng)濟一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭 ? 西安市歷年經(jīng)濟基本指標統(tǒng)計表 年 度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元） 734 824 840 1096 1270 1474 1737 2190 固定資產(chǎn)投資 （億元） 288 280 446 640 776 972 1435 1906 居民人均可支配收入（元） 6705 7184 7748 8544 9628 10905 12662 15207 社會商品零售總額（億元） 366 409 440 507 666 776 922 1154 注：依據(jù)西安市歷年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 西安經(jīng)濟一直保持著平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 ? 2023年，雖然面臨著全球經(jīng)濟明顯衰退和國內(nèi)經(jīng)濟逐季回調(diào)的嚴峻考驗 ， 但西安經(jīng)濟依然保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢頭，在高平臺上實現(xiàn)了新的突破。 ? 據(jù)市統(tǒng)計局提供數(shù)據(jù)，西安地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP），同比增長 %。 在主要經(jīng)濟指標中，西安的固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、地方財政一般預算收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四指標的增速，在15個副省級城市中居第一位。其中： 全社會固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %?？偭烤拥?9位，前移 1位；增速居第 1位前移 2位。同時，社會消費品零售總額 億元，同比增長 %；地方財政一般預算收入 ，同比增長%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，同比增長 %，增速均居第 1位。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 2023年，盡管面對多年罕見的諸多嚴峻挑戰(zhàn)，但西安市經(jīng)濟仍然取得了五大顯著特點 ： 經(jīng)濟增長速度加快 物價漲幅持續(xù)回穩(wěn) 產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化 西安民生持續(xù)改善 區(qū)縣經(jīng)濟全面發(fā)展 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 經(jīng)濟增長速度加快 08年西安市生產(chǎn)總值一季度增長 %，上半年增長%，前三季度增長 %，呈逐季加快態(tài)勢，四季度盡管金融危機的影響顯化，但對全年影響不大。全年生產(chǎn)總值增長速度達 %，連續(xù) 8年保持了 13%以上的速度。 08年是西安經(jīng)濟 15年來增長最快的一年， 既高于改革開放以來年均 %的增長速度，又高于十六大以來西安年均 %的增長速度 。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 物價漲幅持續(xù)回穩(wěn) 08全年 CPI（消費者物價指數(shù)）累計同比上漲 6%，漲幅創(chuàng) 11年來最高。去年初，承接了上年物價上漲走勢， 1月份 CPI同比上漲 9%， 2月份受春節(jié)和冰雪災害等因素影響，漲幅升高到 %，創(chuàng)下近 11年來月度漲幅之最。但隨著各項控制物價上漲政策措施的出臺和實施、翹尾因素的遞減，3月份之后 CPI實現(xiàn)連續(xù) 10個月回落。其中， 12月份為 %，是去年以來的最低，也創(chuàng)下 28個月以來的新低 。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化 08年，主導產(chǎn)業(yè)帶動作用進一步顯現(xiàn)，全年五大主導產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP的比重達 44%，比上年提高 個百分點。同時，非公有制經(jīng)濟發(fā)展較快；投資消費關系進一步協(xié)調(diào)，消費對經(jīng)濟增長的貢獻明顯增大；財政支出結構有所改善，民生和社會事業(yè)支出迅速增加。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 西安民生持續(xù)改善 08年西安市居民收入提升最快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15207元，比上年增加 2545元，增長 %，扣除物價實際增長 %，增速為 1997年以來最高。農(nóng)民人均純收入 5212元，比上年增加 813元，增長 %，提高 3個百分點，扣除物價實際增長 %，增速為 1996年以來最高。同時，就業(yè)崗位明顯增加；社會保障覆蓋面不斷擴大；空氣質(zhì)量顯著提升。全年空氣質(zhì)量二級以上天數(shù)達 301天，比上年增加 7天，創(chuàng)有紀錄以來最佳 。 ? 一、西安宏觀經(jīng)濟形勢 概述 區(qū)縣經(jīng)濟全面發(fā)展 去年西安市各區(qū)縣經(jīng)濟運行態(tài)勢良好， 13個區(qū)縣中，有11個區(qū)縣增速超過前年或持平，其中，高陵、未央、雁塔位列前三。經(jīng)濟總量雁塔首次超 400億元，達 ，蓮湖、未央、新城、碑林過 200億元，長安、臨潼、灞橋過100億元。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 貨幣政策： 開發(fā)資金鏈有所緩解 08年上半年抑制： 五次上調(diào)存款準備金率 ； 下半年三季度適時寬松： 三次下調(diào)基準利率，兩次下調(diào)存款準備金率。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 央行 2023年歷次利率及準備金率調(diào)整 (下調(diào) ) 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 12月 22日 從 2023年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 百分點 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從 2023年 12月 25日起，下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率 。 2023年 11月 27日 從 2023年 11月 27日起，下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。 2023年 10月 29日 從 2023年 10月 30日起，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至%，下調(diào) ；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準利率相應調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。 2023年 10月 8日 從 2023年 10月 9日 起 下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 點。 從 2023年 10月 15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 百分點。 2023年 9月 15日 從 2023年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 從 2023年 9月 25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調(diào) 1個百分點。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 央行 2023年歷次利率及準備金率調(diào)整 (上調(diào) ) 調(diào)整時間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 6月 7日 從 6月 25日起 上 調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 從 6月 15日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 2023年 5月 12日 從 5月 20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 2023年 4月 16日 從 4月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 2023年 3月 18日 從 3月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 。 2023年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 地產(chǎn)政策： 購房者得到一定實惠 08年 11月契稅率下調(diào)到 1%%；免征印花稅 ? ；土地增值稅 1%；房貸首付款 20%30%；公積金貸款利率降%等。 08年 12月 20日發(fā)布的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策 。 ? 二、 08年行業(yè)政策環(huán)境回顧 西安市優(yōu)惠政策： 加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進安居樂業(yè) 西安 《關于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》 ，在市民購買商品房、經(jīng)濟適用房以及使用住房公積金貸款方面給予了多項優(yōu)惠。對開發(fā)企業(yè)，可享受城建費用的減免優(yōu)惠、金融信貸、稅務征繳、規(guī)劃審批、土地政策等諸多方面的補貼， ? 《西安市關于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見 》中 主要優(yōu)惠措施 : 對于普通商品房項目，在 2023年 6月 30日前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，項目應繳納的城市基礎設施配套費在 150元 /平方米基礎上減免 35元 /平方米。經(jīng)發(fā)改、建設、國土部門審核同意，房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過半年開工的，城市基礎設施配套費減免 25元/平方米；房地產(chǎn)企業(yè)申請延期不超過一年開工的，城市基礎設施配套費減免 15元 /平方米。在經(jīng)批準的延期內(nèi)不作為閑置土地。 城市配套和勞保統(tǒng)籌可以緩交。 購房戶購買下列住房的，享受政府財政補貼：購買 90平方米（含 90平方米）以下商品住房或購買 144平方米（含 144平方米）以下二手住房的，按購房款總額的 %補貼；購買 90144平方米（含 144平方米）商品住房的，按購房款總額的 1%補貼；購買 144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的 %補貼。財政補貼按現(xiàn)行財政體制分擔。 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 ? 西安市 2023— 2023年總體規(guī)劃 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 第四次城市總體規(guī)劃獲批： 08年 5月 6日，國務院原則同意修訂后的《西安市城市總體規(guī)劃（ 2023年－ 2023年）》 城市規(guī)模（至 2023年） ?西安市域總人口規(guī)模為 ，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 ，城鎮(zhèn)化水平達到 %，主城區(qū)人口規(guī)模為 。 ?全市城鎮(zhèn)建設用地規(guī)?？刂圃?865平方千米以內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設用地控制在 ；主城區(qū)的城市建設用地總規(guī)?？刂圃?490平方千米以內(nèi)，人均城市建設用地為 。 注 :省統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示 ,2023年末 ,西安市常住人口 870萬 ,其中城鎮(zhèn)人口 570余萬 ,市區(qū)人口約 510萬 ? 三、西安市城市規(guī)劃概述 城市總體布局 ： 九宮格局、棋盤路網(wǎng)構建“一城、一軸、一環(huán)、多中心” 市域城鎮(zhèn)空間布局 ? 按照保護生態(tài)環(huán)境，加強區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系結構。因地制宜地穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結構。 其中： ? “一城”為主城區(qū)； ? “一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展軸； ? “一環(huán)”為以關中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展集群帶； ? “多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個組團、三個新城和四個縣城，其中： 四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶