【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展?jié)摿Χ家哂谏鲜鰞蓞^(qū)；n 2023年金陽碧?；▓@土地還是劃撥土地，經(jīng)過 3年的發(fā)展，目前金陽市委對(duì)面的地塊起拍價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 70萬 /畝（金龍國(guó)際地塊價(jià)格約為 75萬 /畝 ,商業(yè)用地價(jià)格達(dá)到195萬 /畝）。n 政府對(duì)金陽新區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)力度，對(duì)金陽房地產(chǎn)開發(fā)起到了非常重大的推動(dòng)作用。學(xué)校、醫(yī)院、金融、市政辦公、道路、招商等等在政府的扶持和推動(dòng)下進(jìn)展得非常迅速；n 規(guī)費(fèi)優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)政策： 對(duì)新辦企業(yè)的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，除應(yīng)上繳省以上的部分外，三年內(nèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)減半收取；在金陽新區(qū)按招拍掛方式依法獲得經(jīng)營(yíng)性用地的開發(fā)項(xiàng)目，免收城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，在用地紅線范圍內(nèi)的配套設(shè)施由投資方自行實(shí)施；企業(yè)通過招拍掛方式依法取得土地使用權(quán)的，先按應(yīng)繳土地出讓金的 50% 繳納土地出讓金，余下部分第二年起每年補(bǔ)交 10% ， 5年內(nèi)繳清；n 綜上所述，從開發(fā)地塊面積、政府政策扶持、房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)、土地升值空間、產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)空間、未來區(qū)域規(guī)劃、市政設(shè)施配套等等方面綜合比較，在貴陽兩城區(qū)、烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)當(dāng)中，比較而言金陽新區(qū)更具有吸引力；金陽新區(qū)代表樓盤：名稱 占地面 積 建筑面 積 (萬平米 )開發(fā)商 物業(yè)類型 公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型 價(jià)格 (元 /平方米 )金龍國(guó)際花園 (二期電梯房為主 )200畝 32 貴陽金龍房 開洋房，小高層，多層毛坯，別墅多層 5+多層6+29+18+1,2梯 3,5戶 ,1梯12戶一期住宅 1837套 ,二期推出外圍電梯房五棟70%　2室 2廳 1衛(wèi) 1廚㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 1室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ㎡ ； 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚㎡ ,主力戶型： 60300平米36007000(二期電梯房3600元 /平方米均價(jià) )金陽乾圖中心廣場(chǎng)9萬平米 60 金陽房開高層商住樓，毛坯3梯 8,4梯 10,現(xiàn)有 2棟 ,總共 23房型住宅總 288套，預(yù)售47套，可售 241套；商業(yè)總 1998套，預(yù)售 155套，可售 1843。 ?期推出 ?80% 主力戶型 140平米住宅均價(jià)3400商鋪均價(jià) 8000（一次性 9。 8按揭 9。 9觀山湖 1號(hào)(一期 ) 208畝 40中國(guó)水電地產(chǎn)瞰湖高層別墅三十二層 ,雛鷹公寓三十層 ,花園洋六層（ 6+1）1梯 3戶 ,4戶總共有 18棟建筑 ,約2023多套 ,一期推出600余套 ,(現(xiàn)剩余 21套 )90%45370平米的 1房 ,2房 ,3房瞰湖高層3400,花園洋房 4500金陽新世界 (一期 ,共五期 )3000畝 330 新世界中國(guó) 房產(chǎn)高層，小高層 全裝修；總共19棟其中高層 5棟其余全是小高層 高層和35，小高層 11二期推出 2023,現(xiàn)剩:400余套75%二居室 90㎡ ，三四居室 120190㎡ 主力戶型 :89122平米高層精裝修4200,小高層 5200碧海乾圖 30 貴陽金陽新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層（ 11+1）， 高層一梯 2戶4,246 二期推出 400套60%3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 120 150㎡ 為主力戶型經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià) 3100帝景傳說 (一期 ) 　 45貴州欣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層 1梯 2戶 一期推出 2023剩余20套 95%主力戶型 :復(fù)式樓190平米 ,躍層 200多平米經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià) 2600景怡苑 (封盤 ) 1000畝 54貴陽明誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層 ,小高層 ,高層 　 2023　100%90268平米 經(jīng)濟(jì)適用房 均 3000貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)n 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，占 GDP比重不斷上升： “十五 ”期間，貴陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，年均增長(zhǎng) %左右，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 26%。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)： 2023年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) % ，其中住宅投資 ，同比增長(zhǎng) % ；n 貴陽的商品房市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，近兩年價(jià)格漲幅明顯；n 貴陽中心城區(qū)多以高層建筑為主，占地面積較小 ,品質(zhì)很低 ,價(jià)格很高，銷售很好；n 貴陽商品房?jī)r(jià)格兩極分化明顯，中心區(qū)域商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較高：中心商業(yè)區(qū)域房屋價(jià)格偏高，商品房?jī)r(jià)格在 5500— 7000元 /平方米左右，商業(yè)價(jià)格甚至達(dá)到 3萬元 /平方米。但略遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)域價(jià)格在 3500元 /平方米左右，周邊郊區(qū)價(jià)格在 3000元 /平方米左右，區(qū)位價(jià)格差異明顯；n 和兩城區(qū)相臨的烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)的商品房銷售平均價(jià)格只在2800~4500元 /平左右，近年該區(qū)域的價(jià)格提升空間較大；n 商品住宅總體價(jià)格不高：其中，經(jīng)濟(jì)適用房起到了一定的壓制作用 .從目前看，未來經(jīng)濟(jì)適用房的總量會(huì)得到控制，銷售資格的審查會(huì)更嚴(yán)格，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步提高，用地區(qū)位會(huì)越來越偏遠(yuǎn)，其對(duì)主流產(chǎn)品市場(chǎng)的影響相對(duì)會(huì)減弱；n 在國(guó)家宏觀調(diào)控下，前兩年土地出讓面積迅速減少。未來受土地指標(biāo)的限制，可出讓土地將進(jìn)一步減少；n 貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖、南明兩城區(qū)向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移；n 貴陽商品房的銷售情況很好，一直保持很低的空置率（除商業(yè)項(xiàng)目）2023~2023年空置率分別為： %和 %；n 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)之前的發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)滯后，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，正處于快速發(fā)展的起步期，方興未艾；n 2023年貴陽的城市化水平將從目前的 53％上升到 58％，將有 2023萬方的需求量；目前貴陽人均住房使用面積 /人，到 2023年則會(huì)達(dá)到 25～ 28平米 /人，住宅市場(chǎng)增量為 1200萬方以上。n 隨著貴陽城市的擴(kuò)展，中心區(qū)域由于可開發(fā)土地日益減少，房?jī)r(jià)偏高，其整體成交量將逐步被周邊區(qū)域超越。可以預(yù)見，在未來 2— 5年內(nèi)，老城區(qū)周邊區(qū)域必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等專業(yè)水平相對(duì)一般；n 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，基本沒有泡沫，投資升值空間較大。貴陽房地產(chǎn)開發(fā)商狀態(tài)描述n 貴陽市共有房屋開發(fā)企業(yè) 190多家，其中擁有一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)只一家—— 世紀(jì)中天。二級(jí)資質(zhì)的商品房開發(fā)商約 10余家，整體水平不高；n 貴陽外來開發(fā)企業(yè)相對(duì)較少，約有 10家左右，其中知名企業(yè)有： 香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司 、北京保利集團(tuán)。n 保利集團(tuán)以 700余畝的葉家莊地塊。該地塊位于烏當(dāng)區(qū)順海林場(chǎng)至葉家莊一帶。該集團(tuán)將斥資 25億元，把這 700余畝地塊打造成一個(gè)集旅游、溫泉、文化、休閑、居住為一體的高尚社區(qū)，其中住宅部分近 70萬平米；n 香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司通過公開掛牌出讓方式以 得了貴陽市金陽新區(qū) “202302地塊 ”的開發(fā)權(quán)。貴陽本地知名開發(fā)企業(yè)：n 貴陽本地知名房屋開發(fā)企業(yè)以貴陽世紀(jì)中天、貴陽鐵五建和 貴 州 鴻 基（集團(tuán) ）房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 為代表。n 世紀(jì)中天的前身為中房集團(tuán)貴陽公司，改制后于 1994年 2月在深交所掛牌上市。作為貴州省最早的上市企業(yè)，擁有良好的政府關(guān)系。世紀(jì)中天陸續(xù)開發(fā)了貴陽中天廣場(chǎng)、中天花園、中天宅吉大廈、中天星園等小區(qū)和樓盤。目前土地儲(chǔ)備主要集中在中天花園三期、中天世紀(jì)新城、中天南湖三個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備量約為 1000余畝。n 1998年，中鐵五局集團(tuán)公司與中鐵五局建筑工程有限責(zé)任公司共同斥資成立貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2023年 9月，在小河國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資 。一期工程約 32萬平方米于 2023年 1月全部竣工。興隆城市花園二期約 180畝土地征地相關(guān)手續(xù)已經(jīng)完成，已于 2023年 2月啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。n 宏立城地產(chǎn)：目前開發(fā) “山水黔城 ”項(xiàng)目。項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢，目前正在進(jìn)行二期高層的銷售。項(xiàng)目總建筑面積 “山水黔城 ”位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河，距貴陽市中心 6公里，占地面積 99萬平方米 (其中森林占地 40萬平方米 )，總建筑面積100萬平方米，該項(xiàng)目銷售狀況很好，樓盤品質(zhì)、檔次具有一定的代表性，在區(qū)域市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者地位。n 目前，尚有大片土地貯備的房屋開發(fā)公司市內(nèi)已經(jīng)很少了。擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)尚，除上述幾家開發(fā)企業(yè)外，多分布在金陽，將在后述金陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中具體分析。項(xiàng)目宗地狀況分析n 地塊緊鄰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，該區(qū)將建設(shè)成為集微電子、半導(dǎo)體高科技產(chǎn)業(yè)、電子信息技術(shù)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；n 園區(qū)總占地面積 ，目前已有 20余家高科技企業(yè)及20家生產(chǎn)型企業(yè)。整個(gè)園區(qū)將于 2023年建設(shè)完成，并投入使用。預(yù)計(jì)園區(qū)總體員工人數(shù)將達(dá) ，中高層企業(yè)管理者3000余人；n 目前已經(jīng)入住較大企業(yè)有：法國(guó)波音斯萊克（飛機(jī)螺旋槳制造）、咯斯特環(huán)保（波紋管、煤伴侶）、貴陽科技局、美國(guó)昌盛有限公司（硅片生產(chǎn)線）、貴陽聯(lián)華科技工業(yè)園區(qū)、雙星鞋業(yè)及服裝研發(fā)生產(chǎn)中心、同濟(jì)科技園、貴州神州科技有限公司等等n 項(xiàng)目地貌為起伏坡地地貌，在地塊的東側(cè)有一條天然溪流（小灣河）穿過地塊；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況分析潛在目標(biāo)需求分析：n 項(xiàng)目位于金陽新區(qū)，在產(chǎn)業(yè)大量進(jìn)入之前，自身缺乏消費(fèi)群體。n 目前兩城區(qū)房屋銷售價(jià)格上漲較大，最貴房屋單價(jià)已達(dá)到 9000元 /平方米。老城區(qū)里的中、高端消費(fèi)者已經(jīng)很難買到低密度高品質(zhì)的房子。而在新區(qū)我們則完全能夠滿足這類人群的需求；n 雖然如政府等單位在金陽自建經(jīng)濟(jì)適用房，但是其品質(zhì)難以滿足部分人的居住需求，其中的一部分中高端需求會(huì)產(chǎn)生再次置業(yè)需求；n 金陽的自然環(huán)境、規(guī)劃配套條件適合于開發(fā)高端產(chǎn)品。n 外省市購(gòu)房者競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析：n 與本項(xiàng)目形成最主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的將是位于金陽區(qū)域的同類型產(chǎn)品項(xiàng)目，尤其是新世界、北京金源等品牌開發(fā)商所開發(fā)的配套齊全的大盤項(xiàng)目。n 金陽的低端產(chǎn)品以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)將對(duì)本項(xiàng)目中的低品