【正文】 質(zhì)產(chǎn)品有一定沖擊。n 東山片區(qū)位于云巖區(qū)的東側(cè)，和烏當區(qū)接壤。雖然區(qū)域配套、周邊環(huán)境不如金陽，但是距離主城區(qū)稍微近一些，且戶口屬于主城區(qū)。中天世紀新城等大盤已經(jīng)出現(xiàn)，雖然綜合品質(zhì)不高，但是產(chǎn)品定位、價格定位與金陽的項目基本接近，存在較強的競爭關系。n 小河片區(qū)相對成熟一些，現(xiàn)有幾個大盤項目，綜合品質(zhì)較好，距離中心城區(qū)距離與金陽新區(qū)差不多，基礎配套條件要差一些，也存在較強的競爭關系。n 烏當片區(qū)的項目，對本區(qū)域的影響比較大。目前保利溫泉新城一期項目已經(jīng)開盤銷售，市場反饋良好，二期項目將于明年 5月份開盤銷售，也會分流一部分客戶群。競爭關系分析：n 雖然市中心新出讓的土地很少，可售的項目綜合品質(zhì)不高，且平均價格很高，但是在短期內(nèi)仍將是主流市場。本項目需要聯(lián)合金陽的其它項目，共同造勢，爭取盡早將主流市場的地位搶奪過來。若能如此，一方面在市場上可以立于不敗之地，另一 方面可以賺取超值利潤。n 綜上所述，本項目的競爭關系比較復雜。只要我們能把產(chǎn)品的綜合品質(zhì)做好，通過營銷推廣把高品質(zhì)大盤的聲勢造出來，在市場上取得一席之地應該不難，成為市場領導者亦有可能。主要競爭對手列表：名稱 總占地面積總建面(萬平方米 )開發(fā)商 物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù) 銷售率 戶型 價格 (元 /平方米興隆珠江灣畔（二期）631畝 貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層 ,小高層 ,高層 ,小戶型 ,1梯 2梯 4戶二期推出1100預計 12月底開始認購43平身公寓 ,多為 90以上的 ,現(xiàn)剩余的是的 3房 2入戶大花園電梯戶均 3850觀山湖 1號 (一期 )208畝 40 中國水電地產(chǎn)瞰湖高層別墅三十二層 ,雛鷹公寓三十層 ,花園洋六層（ 6+1）1梯 3戶 ,4戶總共有 18棟建筑 ,約 2023多套 ,一期推出 600余套 ,(現(xiàn)剩余 21套 )96% 45370平米的 1房 ,2房 ,3房瞰湖高層3400,花園洋房 4500金陽新世界 (一期 ,共五期)3000畝 330 新世界中國房產(chǎn)高層，小高層 全裝修；總共 19棟其中高層 5棟其余全是小高層 高層和 35，小高層11二期推出2023,現(xiàn)剩:400余套80%二居室 90㎡ ，三四居室 120190㎡ 主力戶型 :89122平米高層 4200,小高層 5200保利溫泉新城630畝 83保利貴州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高尚住宅別墅毛坯；多層； 一梯 2戶 ,4戶 630余套多層，電梯房 98﹪；洋房 120140M2，起價 3500；電梯房 90200M2，均價 3350；別墅 160240M2，均價 6100。均獨 :14000聯(lián) :8000雙拼 :80009000山水黔城 (三期 ) 99 100 宏立城多層 ,小高層 ,高層 ,別墅 ,小戶型 ,1梯 戶總 6000套三期推出 2023上半季推出46870% 毛坯主力 90305平米 ,精主力戶 90150毛坪房 :起3880精裝 :均 4880,一次性付有5000優(yōu)惠大興星城 (三期 ) 25 48貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層（ 6+1層）、小高層（ 18層）1梯 總共 4180三期推出 454套 45%99250平米的三房 ,躍層，主力戶型 110120平米均 3400前期目標市場初步定位：n 鑒于金陽新區(qū)尚有一定數(shù)量的經(jīng)濟適用房正在銷售，宗地的自然環(huán)境很好、面積很大，金陽新區(qū)在消費者心目中的地位與日俱增，國家的調(diào)控政策，現(xiàn)金流壓力大等要素，前期的目標市場應該鎖定中端和偏高端客戶群，也可以適當考慮少量別墅需求。主要是：n 金陽新區(qū)已入住和即將入住單位人員的再次置業(yè)需求，如政府領導、高新企業(yè)員工等；n 在金陽已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房的消費者中的再次置業(yè)需求；n 居住在市中心區(qū)欲購買高品質(zhì)產(chǎn)品或者欲投資升值者，包括中端需求和偏高端需求；n 省內(nèi)其它縣市的偏高端需求和中端需求；n 其它消費者消費者需求分析：n 在 《 貴陽項目市場問卷調(diào)研結(jié)果報告 》 中，我們對產(chǎn)品的類型及戶型面積需求方面做了具體的問卷調(diào)研分析，結(jié)果如下： n 其中對花園洋房的產(chǎn)品需求最多，疊拼別墅次之。但是，從成本收益的角度考慮，現(xiàn)實情況不允許我們的低密度建筑過多，因此，我們只能在容積率允許的條件下，適當?shù)臐M足市場需求。n 因此，我們在保證容積率為 ：項目產(chǎn)品定位：總體經(jīng)濟指標項目名稱：貴陽項目 銷售面積（萬平米 ） 占地面積（畝） 853結(jié)構形式：鋼砼框架 建筑面積（萬平米 ） 104 凈用地面積（畝） 785其中： 3F聯(lián)排別墅可售面積（萬平米） 預計銷售單價（元 /平方米） 82604疊拼別墅可售面積（萬平米） 預計銷售單價（元 /平方米） 67505F\6F花園洋房可售面 積 （萬平米） 預計銷售單價（元 /平方米） 535033層 高 層 可售面 積 （萬平米） 預計銷售單價（元 /平方米） 465033層 酒店式服 務 公寓 預計銷售單價（元 /平方米） 4970社區(qū)配套商業(yè)可售面積（萬平米） 預計銷售單價（元 /平方米） 25000預計銷售總額（萬元） 　 容積率： 綠地率： 40%一期項目產(chǎn)品定位 :類型類型 建面（萬平）3F聯(lián)排別墅、 4F疊拼別墅 5F、 6F花園洋房 33層高層電梯洋房 33層高層電梯洋房（ ） 8合計 項目總建筑面積為 104萬平方米，開發(fā)周期為 5—6 年，準備分 7期進行投放，平均每期投放量約在 15萬 ~20萬方左右。其中 1期總建筑面積約 23萬平，首次推出 15萬平方米（ ）之后推出另外 8萬平方米（ ）。產(chǎn)品銷售價格初步定位：n 消費者對房屋戶型的需求：三室是主流需求戶型，總體比例達到了 % ，兩室和四室的比例差不多。 消費者對不同房型面積區(qū)間的選擇：a、兩室面積：兩室面積區(qū)間集中在 70~90平方米之間b、四室面積分布：四室面積區(qū)間集中分布在 160~180平方米之間。c、三室一衛(wèi)戶型面積分布：面積區(qū)間集中在 100~110平方米之間。戶型面積集中在 110~140平方米。d、三室二衛(wèi)戶型面積分布：結(jié)合問卷調(diào)查結(jié)果及市場反饋信息，一期我們給出如下戶型定位：面積段 套數(shù) 比例100㎡ 685 %105115㎡ 227 %126133㎡ 429 %138152㎡ 391 %房型 套數(shù) 比例兩房兩廳一衛(wèi) 657 %三房兩廳一衛(wèi) 131 %三房兩廳兩衛(wèi) 857 %四房兩廳兩衛(wèi) 99 %目前市場代表性樓盤的戶型及銷售狀況 ：金陽新世界一期南組團n 容積率 n 綠化率 30%n 總建筑面積 17萬平方米 19棟單體n 電梯高層精裝修銷售均價： 4200元 /平方米n 電梯小高層銷售均價： 5200元 /平方米n 精裝修 裝修標準 600元 /平方米n 主力戶型： 90~130平方米三室、四室n 暢銷戶型： 90~130平方米n 一期供應量： 600余套，銷售量近 400套興隆珠江灣畔n 目前正在銷售的是一期中間部分的 16層建筑，房屋類型單一，只有兩種戶型。面積分別為 128平方米三房兩廳一衛(wèi)和 141平方米三房兩廳兩衛(wèi)，銷售均價 3850元 /平方米。n 供應量： 300多套，銷售近 200套。保利溫泉新城：n 一期推出 600套，n 聯(lián)排別墅 126套（面積 220~400平方米，均價 5900元 /平方米），n 花園洋房 224套（面積 127~180平方米，均價 3450元 /平方米），n 電梯公寓 250套（面積 90~130平方米，均價 3300元 /平方米）。n 首期推出房源銷售完畢，二期將于 2023年 5月推出。n 主力戶型： 130~150平方米三室兩廳及四室。n 主要優(yōu)勢：溫泉、價格觀山湖一號：n 總共有 18棟建筑 ,約 2023多套 ,一期推出 600余套 ,(現(xiàn)剩余 21套 )；n 瞰湖高層 3400,花園洋房 4500；n 銷售率： 90%，高層銷售狀況很好；n 高層多以 100~120平小三室及三室住房為主；山水黔城：n 三期：建筑面積 25萬平左右；n 精裝修 130平以下裝修標準 900元 /平 ， 130平以上裝修標準 1500元；n 銷售均價：高層銷售均價 4880元 /平方米，銷售率 70% ；n 暢銷戶型： 140平水景三室兩廳兩衛(wèi)、 95平高層小三室n 主要優(yōu)勢：精裝修、品牌、價格優(yōu)勢。金龍國際花園：n 一期推出建筑面積 10萬平 花園洋房 600余套 目前銷售 400套左右n 銷售均價： 3600元 /平方米n 暢銷戶型： 130~140三室兩衛(wèi)及四室一期價格預期：n 目前，金龍國際社區(qū)花園洋房銷售價格在 4000元 /平方米左右，普通多層項目銷售價格在 3600元 /平方米左右。n 觀山湖 1號，高層銷售均價在 3600元 /平方米；洋房均價 4100元 /平方米n 新世界精裝修高層均價 3800元 /平方米；小高層 5000元 /平方米；n 隨著市場不斷成熟，本項目一期多層花園洋房銷售均價定在 4600元 /平方米左右，高層銷售均價定在 3950元 /平方米左右。一期總體均價 4113元 /平方米。建面（萬平） 銷售均價（元 /平方米） 銷售總價（萬元）3F聯(lián)排別墅、 7200 44644F疊拼別墅 5800 28425F、 6F花園洋房 4600 616433層高層電梯洋房 3950 49849 4200 6331933層高層電梯洋房（ ）8 3950 316001期合計 4113 94919一期項目產(chǎn)品價格預測：營銷工作計劃：