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正文內(nèi)容

大盤研究_超級大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實證研究_65頁(編輯修改稿)

2025-01-27 18:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 ,滿足人們“工作、居住、生活”需求; ?外向互動、內(nèi)向緊湊: 大盤既是一個領域,又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合,大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 ?集約化、集聚化: 多功能組合是主要特征,是一個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認識一 大盤 功能復合不僅僅是多功能的簡單組合 ,更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ,以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 27 本報告嚴格保密 街區(qū)建設與公共空間: 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關鍵要素,是業(yè)主之間最主要的交流平臺 ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、生活配套和精神延伸;無論西方還是國內(nèi),都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造; ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設良好的社會關系、促進共生和成長 ; ?活力街區(qū)基本特征: 小尺度、互動性、便利與共享 、多樣性、包容性 、防衛(wèi)性 …… 認識二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素,能夠沉淀城市的歷史與文化, 增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感 。 社區(qū)公共空間:在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中,公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施,如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等,是居民日常交往與活動的重要場所。 街區(qū)與公共空間不是越大越好,大廣場的結(jié)果常常是死角。 28 本報告嚴格保密 合理的啟動模式: 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式,商業(yè)后期開發(fā) 認識三 ?市場可實現(xiàn): 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) , 否則項目形象與價值將大大貶損; ?符合項目資源特色: 大盤為了展現(xiàn)價值點 , 一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動; ?有利價值最大化 :通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤 :產(chǎn)業(yè)先行,通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位; ?景觀大盤: 以高等級酒店啟動后住宅啟動,提升項目價值; ?一般大盤: 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 29 本報告嚴格保密 科學分期與合理的進度安排: 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象,后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā): 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) , 吸引高端客戶群; ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā): 奠定項目高端形象 , 奠定項目高品質(zhì) , 建立項目的圈層感 。 ?首期產(chǎn)品選擇: 以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動,如果不了解產(chǎn)品的市場反應,多產(chǎn)品組合啟動,檢驗市場反應; ?開發(fā)節(jié)奏控制 :前期犧牲容積率,后期逐步提高開發(fā)強度,通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā); ?產(chǎn)品分期策略: 前期 高品質(zhì)產(chǎn)品(低容積率),中期高容積率實現(xiàn)項目價值,后期高品質(zhì)拔高項目形象 。 30 本報告嚴格保密 注重鄰里關系: 人際交往空間的打造,提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景,提供社區(qū)交往的平臺與機會。 鄰里之間的首屬群體與互動 , 社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩 ,兒童 、 青年 、 老年 … 在各個階段 , 城市鄰里總是家的延伸 … Keller于《城市鄰里》 ?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中 , 把室外空間設計當成一個標準 , 從人的需求出發(fā) , 創(chuàng)造人性化居住環(huán)境; ?鄰里空間成為人們居家的一個重要標準 , 這個標準被體現(xiàn)為兩個特征 , 一是尺度適宜 , 二是相對封閉 ; ?營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境 , 參與社區(qū)活動 , 討論有關公共利益的話題 , 產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責任感 。 認識五 鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一,保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一; 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段 31 本報告嚴格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤,不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力,更是在拷問經(jīng)營者的社會責任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”,它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境,帶來滾滾利潤與品牌提升; 然而,開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”,它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者,更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響,對城市發(fā)展阻礙重重 …… 32 本報告嚴格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引,居民需要大盤的便利與舒適,經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中,我們不僅要獲得利潤,更要獲得成長! 33 本報告嚴格保密 匯報結(jié)束 Thanks! 34 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式 —— NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“ 花園城市 ”。 19世紀末,由于工業(yè)化浪潮的影響,人們原有的美好生活空間遭到了極大的破壞,為重建一個理想家園,英國規(guī)劃專家霍華德于 1898年提出了“花園城市”的構(gòu)想,這一理論被迅速付諸歐美的城市建設,歷經(jīng)百余年的發(fā)展 ,最終形成了今天的 New Town模式。 New town 的來源 新市鎮(zhèn)的功能 ?引導大都市內(nèi)的住家 、 工商業(yè)嵌入新市鎮(zhèn) ?在住宅 、 就業(yè) 、 社會文化方面 , 提供較大都會優(yōu)越之環(huán)境 ?比散漫發(fā)展更有效利用土地 ?提供都市建設技術之改進機會 ?提供社會 、 經(jīng)濟 、 與行政系統(tǒng)之實驗機會 ?新市鎮(zhèn) 是經(jīng)過事先計劃所興建的新城市或是大型社區(qū) 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會的郊區(qū) , 主要目的是疏散市中心過多的人口 。 35 本報告嚴格保密 加勒比新城通過建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實現(xiàn)對新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設 ?.區(qū)位 :位于西方高速公路25英哩臺地 , 向北延伸之廣大區(qū)域 。 ?規(guī)模 :總面積合計約3170英畝 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1。 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 , 南邊為西方高速公路 。 市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬 100英呎的中央干道 , 將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個地區(qū) 。 2。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū) 、 國民小學 、 幼稚園 、 兒童游集場 、 娛樂中心等有關之設施 3。 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設集會堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會 、 陳列館 、 市場 、 商店及行政機構(gòu) 4。 商業(yè)設施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心 , 采取集中設施 , 各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。 公園綠地及運動場 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。 工業(yè)設施 —— 本市區(qū)之輕工業(yè)區(qū) , 將規(guī)劃在東北端 , 使當?shù)仫L向不致妨害居民之安寧與衛(wèi)生 7。 其它公共設施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等;郵政 、 電信 、 警察 、消防隊等 各級道路之長度與占地面積計劃表 編 號 區(qū) 分 寬 長 總 路 長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報告嚴格保密 采用成片素地開發(fā)模式,完善的公共設施與服務設施,以及聯(lián)外交通的配合,是人口引進的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設工作 , 皆分年分段實施 , 川主要干道劃分十大區(qū)型 , 作為十期建設范圍 。 ? 鄰里公園 、 綠地 、 幼稚園 、 運動場 、 游憩設施等 , 由各住戶按比例分攤負擔 , 統(tǒng)一辦理 。 ? 商店 、 市場以及有商業(yè)活動事業(yè) , 采取招商營建經(jīng)營方式 。 ? 行政及公用事業(yè)設施 , 分別由政府有關 單位協(xié)助辦理 。 ? 市區(qū)建設完成后 , 由住戶成立 「 社區(qū)合作社 」 類似機構(gòu) , 配 合政府有關單位管理一切公共設施等相關事項和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作 。 社區(qū)道路 社區(qū)全景 37 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市,它更加適合人們居住 New town 的特征 ? 規(guī)?;瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施; ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀; ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) 成功開發(fā)要素 1。 街區(qū)的建設:人性化的步行空間 2。 社區(qū)規(guī)劃:獨立的社區(qū)布局 3。 公共空間的營造:打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 ( Town Center) 適用條件 ?位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部 ?占地規(guī)模較大 , 可容納較多人口 ?多種物業(yè)組合 , 以住宅為主 , 多功能復合性社區(qū) ?良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) 38 本報告嚴格保密 奧林匹克花園通過整合房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)價值鏈,打造運動健康住宅 “讓奧林匹克文化走向大眾,走進社區(qū) ” Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the munity. ?中央體育區(qū) ( CSD) 由居住 、 體育 、 商貿(mào)三大職能設施所構(gòu)成 , 強調(diào)以體育與居住功能為主 , 以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)促進城市格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化 ,形成體育居住商貿(mào)中心 ,這里聚集規(guī)模宏大的居住群 , 覆蓋體育產(chǎn)業(yè)的硬件資源及軟件資源 , 還有與其匹配的商貿(mào)中心的精英部落 。 奧林匹克花園品牌核心價值 39 本報告嚴格保密 CSD陽光城市實現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā),三者實現(xiàn)互動,牽動城市區(qū)域的發(fā)展 基本運作模式: ?體育場、體育館、名牌學校的引進 ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進 ?大賣場(即沃爾瑪一類的超市)的引進 ?奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā) ?其他公共設施的引進 40 本報告嚴格保密 奧林匹克花園同時還為城市帶來非同一般的活力,以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領跑者 通過運用奧林匹克花園和體育場館的共同開發(fā)建設 , 以設計新的城市人口動線的方式參
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