【正文】 環(huán)繞 。 綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。 ?后期經(jīng)營(yíng)依賴項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)模式的確定。 大盤發(fā)展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分區(qū) ? 住宅是居住的機(jī)器； ? “公園中的高樓”； ? …… 場(chǎng)所精神 ? 歷史、文化與傳統(tǒng)； ? 建筑內(nèi)在品質(zhì)； ? …… 和諧空間 ? 公共空間； ? 功能符合協(xié)調(diào)； ? …… ?第一階段： 住宅樓宇開發(fā)； ?第二階段： 住宅小區(qū)開發(fā)； ?第三階段： 大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。 第三層面： 開發(fā)利潤(rùn)與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤縱橫：大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實(shí)證研究 決 戰(zhàn) 大 盤 創(chuàng) 新 名 盤 “新形勢(shì)、新趨勢(shì)、新模式”名盤實(shí)戰(zhàn)名家論壇 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 引 言 超級(jí)大盤的產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)崛起后，城市顯然是另一番景象。 大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤在中國(guó) 我國(guó)大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計(jì) 2023年底，全國(guó)建筑面積在 50萬(wàn)平方米以上的在建、擬建大盤項(xiàng)目 300個(gè)以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢(shì)、配套相對(duì)齊全與營(yíng)銷宣傳上的優(yōu)勢(shì)，對(duì)城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價(jià)格高，而且相對(duì)而言獲得更多的開發(fā)利潤(rùn)。 地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 大盤價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷階段 推廣營(yíng)銷附加價(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 運(yùn)營(yíng)附加價(jià)值 定位設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷階段 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段 推廣營(yíng)銷 標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 時(shí)間 時(shí)間 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第二 部分：國(guó)內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外 100多個(gè)大盤分析，研究了國(guó)內(nèi)外大盤開發(fā)的 6種典型 的成功 模式和 10多個(gè)典型案例 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項(xiàng)目的通達(dá)性； ?項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； ?項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場(chǎng) 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會(huì)堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實(shí)施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過(guò)分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn) ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項(xiàng)目之間的銜接 。 綠地國(guó)際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國(guó)際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營(yíng)式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過(guò)分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：我們對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè)“緊縮城市”形態(tài) ?超越“單一功能模式”： 通過(guò)自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求； ?外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 認(rèn)識(shí)四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)： 奠定項(xiàng)目高端形象 ， 奠定項(xiàng)目高品質(zhì) ， 建立項(xiàng)目的圈層感 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會(huì)的郊區(qū) ， 主要目的是疏散市中心過(guò)多的人口 。 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)集會(huì)堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會(huì) 、 陳列館 、 市場(chǎng) 、 商店及行政機(jī)構(gòu) 4。 ? 市區(qū)建設(shè)完成后 ， 由住戶成立 「 社區(qū)合作社 」 類似機(jī)構(gòu) ， 配 合政府有關(guān)單位管理一切公共設(shè)施等相關(guān)事項(xiàng)和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作 。 可以為企業(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營(yíng)管理氛圍 ， 以高效 、 多能 、 全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道 ， 以中心級(jí)輻射全國(guó)乃至全球的 “ 中心外圍效應(yīng) ” 為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑 。 三期定位為集汽車博物館 ， 汽車展示 ， 汽車銷售為一體的汽車博覽城 。 ? 地形地貌上 ， 要求有豐富的自然山水資源 。 ? 導(dǎo)入足夠的社區(qū)人口，大學(xué)城發(fā)展才具有足夠的血液。 ?總建面約 70萬(wàn)平方米 ,總投資 17億元 , 分五期建設(shè) ,分別為郁金苑、玫瑰苑、天香苑、櫻花苑、 雛菊苑。 成功開發(fā)模式 ：通過(guò)建立完善以及良好的醫(yī)療保障體系：包括醫(yī)院 、 社區(qū)咨詢服務(wù) 、 老年大學(xué) 、社區(qū)文化休閑中心帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展 。 服務(wù)要能及時(shí) ， 有餐飲 、 醫(yī)療 、 休閑 、 健身的設(shè)施和各種健全的管理和服務(wù) ， 有各種應(yīng)急的措施 。 SOHO 現(xiàn)代城 ?項(xiàng)目總規(guī)模 70萬(wàn)平米 ， 以公寓為主 ， 包括 18棟商務(wù)公寓 、 2棟寫字樓 、 4棟SOHO別墅 、 l6條小街 、 300個(gè)店鋪 以商務(wù)公寓為主體 ，輔以一定量的寫字樓和商業(yè)街 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 商務(wù)公寓面對(duì) SOHO客戶，寫字樓面對(duì)高端商務(wù)客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)活力中心 2棟 364套 SOHO辦公 SOHO公寓是 混合和模糊的 ， 可以辦公可以居住 ，這里為辦公和生活提供了無(wú)數(shù)種可能性。 SOHO辦公樓各單元均有獨(dú)立入口， 靈活的室內(nèi)空間分割方式 。 比如：具備簡(jiǎn)單易行的預(yù)報(bào)和呼叫系統(tǒng)、設(shè)臵通廊便于 服務(wù)和交流、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、加強(qiáng)光照色彩的設(shè)計(jì)、防滑、防撞和 設(shè)臵扶手等。 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 綠地 21城尊老社區(qū) 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)良好的規(guī)劃和配套演繹國(guó)際化大型社區(qū)生活，體現(xiàn)時(shí)尚現(xiàn)代、自然康居的社區(qū)氛圍 1。 ? 基礎(chǔ)配套建設(shè)及時(shí)跟進(jìn)，滿足不斷增加人口的需要。 ? 注意標(biāo)高不可過(guò)低 ， 以免洪災(zāi) 。 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 旅游房地產(chǎn)經(jīng)歷了從大型主題園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)較長(zhǎng)的探索過(guò)程 ? 旅游房地產(chǎn) ，顧名思義，就是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套的主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過(guò)和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 北京中關(guān)村豐臺(tái)園總部基地作為國(guó)務(wù)院直屬的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一部分已成為科技新貴特區(qū) ?總占地面積： 65公頃 ?總建筑面積： 140萬(wàn)平方米 ?獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓 500余座 ?綠化比率：占總面積約50% ?總投資額：約 60億人民幣 ?建設(shè)周期： 35年 基地構(gòu)成 ? 總部廣場(chǎng) （ 含超五星酒店 ） ：建筑面積 6萬(wàn)平米 ? 瑪雅大酒店 ：位于總部基地 3區(qū)內(nèi) ， 總建筑面積 21000平米 ? 總部公寓 ：為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套 ， 產(chǎn)權(quán)自主 。 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 2。 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng) /高爾夫球場(chǎng) 6。 ?規(guī)模 ：總面積合計(jì)約3170英畝 。 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 注重鄰里關(guān)系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動(dòng) 、 交往的場(chǎng)景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認(rèn)識(shí)一 大盤 功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡(jiǎn)單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。已建成 50多萬(wàn)平米寫字樓、 20萬(wàn)平米商業(yè)娛樂、 5000套住宅單位，近百畝中心公園，另 20230多個(gè)就業(yè)崗位。 緊縮城