【正文】 大盤的開(kāi)發(fā)模式總結(jié) 大盤的開(kāi)發(fā)模式 定位模式 案例 項(xiàng)目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競(jìng)爭(zhēng)力 評(píng)價(jià)結(jié)論 新市鎮(zhèn)概念 深圳萬(wàn)科四 季花城 城郊結(jié)合部 560畝 開(kāi)放式商業(yè)街 適應(yīng)于城市中心房?jī)r(jià)高，中、低收入階層對(duì)房?jī)r(jià)的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍； 離主城區(qū) 30分鐘車程 社區(qū)環(huán)境 與主城區(qū)房?jī)r(jià)差 2023元 特色產(chǎn)品 市中心中、低收入階層 開(kāi)發(fā)商品牌 教育人文社區(qū) 深圳桃源居 位于郊區(qū) 1800畝 名校 適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對(duì)教育的重視程度極高，希望寄托于下一代； 距市中心 80分鐘車程 本區(qū)域居民 完備、齊全的生活配套 周邊區(qū)域教育條件差 高品質(zhì)居住社區(qū) 星河灣 重慶龍湖花園 距市中心 30分鐘車程內(nèi) 690畝 產(chǎn)品品質(zhì) 適應(yīng)于市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視； 供應(yīng)產(chǎn)品單一落后階段 景觀環(huán)境 中高收入階層需求強(qiáng)烈 服務(wù)品質(zhì) 四、三四線城市大盤開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 三四線城市大盤的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 1 城市宏觀特征 經(jīng)濟(jì)特征 人口特征 規(guī)劃特征 單核的擴(kuò)張階段 —— 城市未來(lái)規(guī)劃中，居住功能相對(duì)集中的新區(qū) 單個(gè)核心區(qū) ，未出現(xiàn)相對(duì)獨(dú)立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認(rèn)同原有的單核的城市核心地位， 缺乏城市副中心 。 2. 解決： 社區(qū)整體功能定位為學(xué)城 —— 主打孩子教育 ，避免大而全，但無(wú)特點(diǎn)的尷尬，形成差異化，支撐持續(xù)發(fā)展。前期以低租金引入華潤(rùn)萬(wàn)家、丹桂軒、肯德基等眾多一線品牌的強(qiáng)勢(shì)加入，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。 中國(guó)奧委會(huì)合作伙伴 中國(guó)奧委會(huì)商用徽記特許產(chǎn)品 —— 北京奧林匹克花園 在項(xiàng)目地塊缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)自然資源的情況下，首期啟動(dòng)通過(guò)高端產(chǎn)品和強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套及全國(guó)品牌主打市場(chǎng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域價(jià)值及形象的重新定位 ： 重建區(qū)域價(jià)值比較體系，消除客戶心理障礙，超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?通過(guò)區(qū)域認(rèn)知度的炒作進(jìn)一步拉升價(jià)格 松散型都市社區(qū)的形象推出 北京中心城區(qū)唯一 首規(guī)委唯一從始至終統(tǒng)一規(guī)劃 區(qū)域限高 30米 綠化率 55% 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，無(wú)工業(yè)分布 東壩 160億基建投資 北京城市“副中心” 高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施、完備的生活場(chǎng)景展示的基礎(chǔ)上，配合產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升，營(yíng)造大盤持續(xù)的生命力 北京師范大學(xué) 教育品牌的成功進(jìn)駐 ?高標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施的持續(xù)引進(jìn) ?完備的生活場(chǎng)景展示 一 /二 /三期成交價(jià)格的演變 49005150580062006500700078005150 5150515051505600550056006700450050005500600065007000750080002 0 0 2 年6 月 2 0 0 2 年1 2 月 2 0 0 3 年6 月 2 0 0 3 年1 2 月 2 0 0 4 年6 月 2 0 0 4 年1 2 月一期歷史價(jià)格二期歷史價(jià)格三期歷史價(jià)格三期價(jià)格拉升迅速 啟動(dòng)時(shí)通過(guò)鮮明的主題（運(yùn)動(dòng) +品牌）和強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套形成震撼點(diǎn) 在一期開(kāi)盤初期，展示完善的運(yùn)動(dòng)配套，配合“奧園”品牌內(nèi)涵的突破，獲得市場(chǎng)認(rèn)可。 其他服務(wù)面積在 785034600平米。 我們需要解決 5萬(wàn)人的居住，約 1000人的工作（物業(yè)、商業(yè)、服務(wù)類）！ 二、大盤的開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 問(wèn)題 3：大盤的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)有哪些？ 大盤的開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 核心價(jià)值？ 開(kāi)發(fā)進(jìn)程？ 客戶特征？ 產(chǎn)品特征？ 營(yíng)銷特征？ 大盤的開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 大盤的開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 大盤項(xiàng)目 中、小規(guī)模項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 主流客戶群 豐富的產(chǎn)品線 形象 內(nèi)容 5年甚至更長(zhǎng)的遠(yuǎn)景描繪 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模開(kāi)發(fā) 特定細(xì)分市場(chǎng) 相對(duì)單一的產(chǎn)品 相對(duì)實(shí)際的展示 ?主要指標(biāo) : ?占地面積 :60萬(wàn) ?建筑面積 :86萬(wàn) ?容積率 : ?上市時(shí)間 :2023年 6月 ?主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu) : ?5層花園洋房 ?79層電梯板式公寓 北京奧林匹克花園， 是東壩第一個(gè) 86萬(wàn)平米低密大盤。 后續(xù)的營(yíng)銷中定義區(qū)域價(jià)值 在北京迅速發(fā)展背景下的奧園的“松散型都市社區(qū)”，“一生之城” ，解決社區(qū)位置相對(duì)偏僻和區(qū)域認(rèn)知度低的問(wèn)題困擾 以高端產(chǎn)品啟動(dòng)，迅速贏得市場(chǎng)認(rèn)可 產(chǎn)品形態(tài)逐漸走低，銷售價(jià)格迅速攀升 運(yùn)動(dòng)資源、教育資源的嫁接 現(xiàn)場(chǎng)展示，強(qiáng)調(diào)實(shí)景生活體驗(yàn) 奧園案例總結(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)配套的持續(xù)引進(jìn)（運(yùn)動(dòng)立勢(shì)，教育推動(dòng)） 產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升（密度走低） 區(qū)域價(jià)值攀升（通過(guò)區(qū)域營(yíng)銷提升區(qū)域價(jià)值） 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā) 案例借鑒二：深圳萬(wàn)科城 ?萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過(guò)梅觀高速可在 30分鐘內(nèi)到達(dá)市中心，總規(guī)模 43萬(wàn)平米。 二、商業(yè)街定位：休閑風(fēng)情街。 以引入名?！扒迦A”為整個(gè)戰(zhàn)略的切入點(diǎn) 。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開(kāi)發(fā)性低 ，加之 用地成本過(guò)高 ，可開(kāi)發(fā)改造的程度有限。 三四線城市大盤的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 人口特征 細(xì)腰的正立三角形結(jié)構(gòu)，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度相對(duì)較快。 三四線城市大盤的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 處于起步階段的房地產(chǎn)市場(chǎng) 4. 多數(shù)新項(xiàng)目均立足于規(guī)劃中的 居住新區(qū) ，區(qū)域內(nèi)拿地成本相對(duì)較低。 6. 多數(shù)項(xiàng)目的規(guī)劃屬于傳統(tǒng)的 封閉型設(shè)計(jì) ， 與城市的交流很少 ，建筑形態(tài)較為單一。 2. 多傾向于 7090的經(jīng)濟(jì)型兩房或 100－ 130的舒適形三房，以自住為主。 4. 銷售現(xiàn)場(chǎng)及園林 展示通常不到位 、或粗糙，無(wú)法展示未來(lái)生活場(chǎng)景。 ，而以產(chǎn)品外圍競(jìng)爭(zhēng)為主，大盤的持續(xù)銷售核心競(jìng)爭(zhēng)力一定不是產(chǎn)品本身，不是戶型，而是產(chǎn)品的附加價(jià)值 ——區(qū)域價(jià)值。 2. 啟動(dòng)區(qū)的劃分 要考慮土地運(yùn)營(yíng) ，既能正常的持續(xù)開(kāi)發(fā)，也能在開(kāi)發(fā)一期后，剩余土地完整出售。 18:43:1818:43:1818:434/16/2023 6:43:18 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 下午 6時(shí) 43分 18秒 下午 6時(shí) 43分 18:43: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 4月 下午 6時(shí) 43分 :43April 16, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :43:1818:43:18April 16, 2023