【正文】 所 會所 07年開放 3000㎡ 景觀 一期充分展示 用地面積 ㎡（含學(xué)校） 98255㎡ ㎡ 計容積率面積 ㎡ 101889㎡ ㎡ 容積率 萬科城案例總結(jié) 物業(yè)組合逐漸走高，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì) 首期組合產(chǎn)品多層、小高層、花園洋房以及少量寬景 house。前兩期開發(fā)奠定低密度親地houses大盤形象 啟動時全力展示未來美好生活 在一期開盤初期，將 3萬方商業(yè)、中心廣場、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場景得以充分體驗 —— 看得見的未來。 2. 解決： 社區(qū)整體功能定位為學(xué)城 —— 主打孩子教育 ，避免大而全，但無特點的尷尬，形成差異化，支撐持續(xù)發(fā)展。 大盤的開發(fā)模式案例 —— 桃源居 —— 距離城市中心區(qū)距離在 90分鐘車程 －廣深高速， 107國道，前進(jìn)路等干道的交匯點 ，生活不便 —— 周邊以工業(yè)區(qū)和道路為主，空置荒地多，極度缺乏生活配套，沒有生活氛圍 －周邊規(guī)劃有 20萬平米的三大公園 —— 屬于保安區(qū)中低檔住宅區(qū) ，收入房價比 100萬平米 項目背景 90分鐘車程 城市核心區(qū) 規(guī)劃指標(biāo) 占地面積： 106萬平米 建筑面積： 180萬平米 規(guī)劃人口： 規(guī)劃配套：幼兒園、菜市場、網(wǎng)球場、按摩走道等已投入使用，豪華會所、游泳池、學(xué)校、醫(yī)院 前期銷售情況 19962023年 的開發(fā)量 10萬平米，銷售量僅 ，且銷售價格持續(xù)走低 客戶整體素質(zhì)較高，“桃源生活”概念基本被客戶認(rèn)可 城市核心區(qū) 大部分客戶：周邊企業(yè)的管理層 客戶分布情況 2:銷售情況 3:客戶情況 較便利的交通；未來大社區(qū)生活的構(gòu)想；低價格 1:促成成交因素 困 境 1. 陷入資金與形象的惡性循環(huán) —— 前期銷售緩慢導(dǎo)致資金運作緊張，無法解決前期生活配套的投入，嚴(yán)重影響項目形象 人們能感受到“桃源居生活理想”的文化標(biāo)簽，但其市場接受存在問題 2023年對已入主的業(yè)主調(diào)查， 70％ 客戶對項目的區(qū)位，環(huán)境，大社區(qū)的未來優(yōu)勢，產(chǎn)品素質(zhì)，物業(yè)服務(wù)基本認(rèn)同。 0%5%10%15%20%25%30%菜市場 學(xué)校 超市 醫(yī)院 娛樂設(shè)施 銀行首期業(yè)主配套需求 困 境 2. 早期定位的功能齊全的社區(qū)， 并不能 形成項目強(qiáng)有力的核心賣點 周邊功能齊全、品質(zhì)優(yōu)良，成熟的大盤帶來激烈競爭： 萬科四季花城，風(fēng)和日麗，中海怡翠山莊，新亞洲花園。 ?教育功能 由于國人多重視子女教育，作為 社區(qū)功能展示的快速切入點， ，但大盤的后期社區(qū)功能不能以單純的教育為主， 完善的社區(qū)功能是最終走向。 桃源居案例啟示 項目的核心競爭力 項目的開發(fā)節(jié)奏 啟動時克服區(qū)域陌生感 項目的持續(xù)開發(fā) 大盤的開發(fā)模式總結(jié) 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競爭力 評價結(jié)論 奧林匹克運動文化社區(qū) 奧林匹克花園 郊區(qū)居住成為熱點 1000畝 運動會所 適應(yīng)于整個城市強(qiáng)有力的消費群客戶支撐，居住需求多樣化 高速建成，距市中心 30分鐘 奧林匹克花園的品牌 與主城區(qū)房價差 2023元 高爾夫 全市及周邊區(qū)域中高收入階層 高尚濱海社區(qū) 深圳蔚藍(lán)海岸 城市新開發(fā)區(qū) 450畝 濱海景觀 利用與中心區(qū)開通快速交通的有利時機(jī)，抓住喜歡價格實惠，品質(zhì)高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項目的核心優(yōu)勢，在第一時間產(chǎn)生轟動效應(yīng)，迅速樹立項目品牌，并注重每一個與客戶溝通的細(xì)節(jié)，使項目品牌延展成為區(qū)域第一品牌； 離城市 40分鐘 會所 與中心區(qū)高速路開通 中心水景 與中心區(qū)房價差 1000元 精品建筑 市中心中等收入階層 大盤的開發(fā)模式總結(jié) 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競爭力 評價結(jié)論 新市鎮(zhèn)概念 深圳萬科四 季花城 城郊結(jié)合部 560畝 開放式商業(yè)街 適應(yīng)于城市中心房價高，中、低收入階層對房價的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍； 離主城區(qū) 30分鐘車程 社區(qū)環(huán)境 與主城區(qū)房價差 2023元 特色產(chǎn)品 市中心中、低收入階層 開發(fā)商品牌 教育人文社區(qū) 深圳桃源居 位于郊區(qū) 1800畝 名校 適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對教育的重視程度極高，希望寄托于下一代； 距市中心 80分鐘車程 本區(qū)域居民 完備、齊全的生活配套 周邊區(qū)域教育條件差 高品質(zhì)居住社區(qū) 星河灣 重慶龍湖花園 距市中心 30分鐘車程內(nèi) 690畝 產(chǎn)品品質(zhì) 適應(yīng)于市場供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視； 供應(yīng)產(chǎn)品單一落后階段 景觀環(huán)境 中高收入階層需求強(qiáng)烈 服務(wù)品質(zhì) 四、三四線城市大盤開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 1 城市宏觀特征 經(jīng)濟(jì)特征 人口特征 規(guī)劃特征 單核的擴(kuò)張階段 —— 城市未來規(guī)劃中，居住功能相對集中的新區(qū) 單個核心區(qū) ，未出現(xiàn)相對獨立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認(rèn)同原有的單核的城市核心地位， 缺乏城市副中心 。 ，通常會考慮區(qū)域功能的劃分， 居住功能相對集中的新區(qū)出現(xiàn) 。 規(guī)劃特征 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 經(jīng)濟(jì)特征 第二產(chǎn)業(yè)為主的階段 1. 產(chǎn)業(yè)鏈較為單一 ，多以初級的加工制造業(yè)為主。 2. 大型企業(yè)較少，一旦產(chǎn)生，其對城市具有明顯的經(jīng)濟(jì)和政治影響力，容易出現(xiàn)行業(yè)壟斷。 4. 商業(yè)主要以延街商鋪為主 ，由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，有時會在城市核心區(qū)邊緣形成專業(yè)市場，集中商業(yè)中心較少，高檔商業(yè)較少。 1. 具有購買力的人群主要集中于 公務(wù)員群體 （黨政機(jī)關(guān)）， 泛公務(wù)員群體 （事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當(dāng)?shù)?大型單位的管理人員 ， 大私營業(yè)主 。 3. 城市化進(jìn)程加快，鎮(zhèn)區(qū)人口有進(jìn)城生活、工作的愿望。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 客戶特征 產(chǎn)品特征 價格特征 市場宏觀特征 需求特征 營銷特征 財務(wù)特征 競爭特征 2 房地產(chǎn)市場特征 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 市場宏觀特征 處于起步階段的房地產(chǎn)市場 1. 處于 低起點高速發(fā)展階段 ， 政策的不確定性 較大（尤其大型招商引資項目在政府換屆時），多數(shù)發(fā)展商 以規(guī)避風(fēng)險為