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大盤開發(fā)模式及策略思考(編輯修改稿)

2025-06-20 05:25 本頁面
 

【文章內容簡介】 大盤 功能復合不僅僅是多功能的簡單組合 ,更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ,以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。 27 本報告嚴格保密 街區(qū)建設與公共空間: 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關鍵要素,是業(yè)主之間最主要的交流平臺 ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、 生活配套和精神延伸;無論西方還是國內,都重視社區(qū)內部獨立街區(qū)的打造; ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設良好的社會關系、促進共生和成長 ; ?活力街區(qū)基本特征: 小尺度、互動性、便利與共享 、多樣性、包容性 、 防衛(wèi)性 …… 認識二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素,能夠沉淀城市的歷史與文化, 增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感 。 社區(qū)公共空間:在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中,公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施,如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等,是居民日常交往與活動的重要場所。 街區(qū)與公共空間不是越大越好,大廣場的結果常常是死角。 28 本報告嚴格保密 合理的啟動模式: 在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式,商業(yè)后期開發(fā) 認識三 ?市場可實現(xiàn): 最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè) , 否則項目形象與價值將大大貶損; ?符合項目資源特色: 大盤為了展現(xiàn)價值點 , 一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動; ?有利價值最大化 :通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升 。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅動大盤 :產(chǎn)業(yè)先行,通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位; ?景觀大盤: 以高等級酒店啟動后住宅啟動,提升項目價值; ?一般大盤: 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 29 本報告嚴格保密 科學分期與合理的進度安排: 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象,后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā): 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) , 吸引高端客戶群; ?以最好的產(chǎn)品首期開發(fā): 奠定項目高端形象 , 奠定項目高品質 , 建立項目的圈層感 。 ?首期產(chǎn)品選擇: 以市場能實現(xiàn)產(chǎn)品啟動,如果不了解產(chǎn)品的市場反應,多產(chǎn)品組合啟動,檢驗市場反應; ?開發(fā)節(jié)奏控制 :前期犧牲容積率,后期逐步提高開發(fā)強度,通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā); ?產(chǎn)品分期策略: 前期 高品質產(chǎn)品(低容積率),中期高容積率實現(xiàn)項目價值,后期高品質拔高項目形象 。 30 本報告嚴格保密 注重鄰里關系: 人際交往空間的打造,提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景,提供社區(qū)交往的平臺與機會。 鄰里之間的首屬群體與互動 , 社區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩 ,兒童 、 青年 、 老年 … 在各個階段 , 城市鄰里總是家的延伸 … Keller于 《 城市鄰里 》 ?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中 , 把室外空間設計當成一個標準 , 從人的需求出發(fā) , 創(chuàng)造人性化居住環(huán)境; ?鄰里空間成為人們居家的一個重要標準 , 這個標準被體現(xiàn)為兩個特征 , 一是尺度適宜 , 二是相對封閉 ; ?營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境 , 參與社區(qū)活動 , 討論有關公共利益的話題 , 產(chǎn)生對社區(qū)的歸屬感和責任感 。 認識五 鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一,保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一; 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段 31 本報告嚴格保密 第四部分:大規(guī)模開發(fā)策略思考 32 本報告嚴格保密 大規(guī)模開發(fā)策略思考 戰(zhàn)略層面: 從城市發(fā)展階段 、 項目在城市中的地位及發(fā)展前景 、 項目可能擔負的城市功能入手 , 系統(tǒng)的 、 框架性的綜合解決問題;不能用戰(zhàn)術手段解決戰(zhàn)略問題 , 陷入到每一個具體地塊的解決方案之中 。 財務目標層面: 整個區(qū)域開發(fā)如何盈利 。 什么是用來建立區(qū)域形象與價值標桿的 , 什么是爭現(xiàn)金流的 ? 是否每個回合都要獲勝 , 還是有輸有贏 , 最終整體獲利 。 戰(zhàn)術層面: 如何將錢用在刀刃上 , 在服從于整體戰(zhàn)略的基礎上每個地塊 ( 功能區(qū) ) 的開發(fā)目標和手段是什么 。 如何啟動項目 、啟動區(qū)域如何執(zhí)行 ? 如何營銷 ? 層面一 層面二 層面三 33 本報告嚴格保密 大規(guī)模開發(fā)的九大關鍵問題 Q1 站在城市視角的區(qū)域價值定位 Q2 以財務目標為核心的開發(fā)策略 Q4 基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項目核心能力 Q5 項目增值為導向的營銷策略 Q7 企業(yè)品牌的社會營銷 Q3 配套開發(fā)策略的制定是項目成功的關鍵 動態(tài)的客戶層面選擇 Q8 Q6 兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇 項目持續(xù)增值的社區(qū)管理和項目運營創(chuàng)新 Q9 34 本報告嚴格保密 中心化,而非中心 —— 基于城市發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價值 關鍵詞:基于未來、城市價值、城市新的增長級 在發(fā)展戰(zhàn)略層面上,大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性,必須站在城市發(fā)展的平臺上,關注城市層面的機會,如城市化進程、人口轉移,城市功能缺失、某類供應短缺等,必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值,指導項目整體定位及控制性規(guī)劃; 準確的區(qū)域價值定位極大提升項目價值,為大盤實現(xiàn)核心吸引力,形成“中心化”,擴大客戶覆蓋距離,對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力,住區(qū)與城市互為增值。 大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進性,預測重于當前的競爭,解決方案應是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。 35 本報告嚴格保密 大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏 —— 以財務目標為核心的開發(fā)策略 關鍵詞:前瞻性、資源分配、規(guī)劃價值 以財務目標為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時序,首先明確在公司的整體布局中項目承擔的責任,為完成財務目標,分解階段性盈利和整體盈利,繼而明確不同的產(chǎn)品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。 無數(shù)案例說明:大規(guī)模房地產(chǎn)項目的開發(fā),利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預見能力,物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團之間要有差異,有提升,給消費者理由 舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件,其安排以實現(xiàn)項目利潤最大化為前提 36 本報告嚴格保密 全面 OR局部領先? —— 基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項目核心能力 項目產(chǎn)品力解構 整體規(guī)劃 景觀設計 產(chǎn)品形象 戶型設計 社區(qū)配套 DIS系統(tǒng) 項目核心能力 關鍵詞:資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇 大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設計上必須體現(xiàn)出項目的獨特價值 —— 項目核心能力,這種核心能力往往與項目獨特的資源相連,從而保證項目的可持續(xù)發(fā)展。 在產(chǎn)品的分期設計中應兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化,從規(guī)劃上確保項目持續(xù)競爭優(yōu)勢 37 本報告嚴格保密 商業(yè)價值最大化? —— 配套開發(fā)策略的制定是項目成功的關鍵 關鍵詞:配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略 大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質的,商業(yè)價值的培育期則相對較長,其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升 大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次,不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同 因此,在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關系,解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模,也就是開發(fā)策略的問題至關重要,在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項目的成敗 38 本報告嚴格保密 主流市場 OR細分市場 ? —— 動態(tài)的客戶層面選擇 關鍵詞:主流客戶、客戶群轉化 陌生區(qū)大規(guī)模項目要立足于主流客戶群,并且客戶群要復合而非單一,宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。 陌生區(qū)大規(guī)模項目,還要關注客戶群體的轉化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。 一般來說,城市邊緣陌生區(qū)的客戶可能有:主動郊區(qū)化人群、被動郊區(qū)化人群、外地 /郊縣人群等。 39 本報告嚴格保密 兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇 關鍵詞:高調亮相、標桿物業(yè)、配套展示 大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化,因此整個啟動策略的確定與其長期開發(fā)目標、區(qū)域整體定位以及預期盈利模式緊密相關。 啟動策略的制定應遵循土地價值系統(tǒng)增加原則、市場接受原則、經(jīng)濟可行原則以及開發(fā)實力匹配原則。 大規(guī)模項目啟動的主要思路是:規(guī)模取勢、定位示范、品質展示和資源利用。 地塊環(huán)境資源 區(qū)域成熟度 啟動相對中低端產(chǎn)品,圍合環(huán)境,逐步拉升 啟動相對中低的產(chǎn)品,完善配套,樹立形象,拉升產(chǎn)品 啟動高端產(chǎn)品,樹立形象,帶動后期產(chǎn)品開發(fā) 4 3 1 2 中高端產(chǎn)品樹形象,帶動后期開發(fā) 啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位置圖 40 本報告嚴格保密 大盤,立勢是關鍵 —— 營銷創(chuàng)造價值 關鍵詞:區(qū)域營銷、強勢 大盤的競爭不是個別樓盤的競爭,而是區(qū)域價值的競爭。如果缺乏區(qū)域價值,大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”,需要做邊界界定和區(qū)域營銷。 ‘強勢’是大盤營銷的特色,大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費用,用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。 啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段,至關重要。 在各期開發(fā)過程中不斷進行“脈沖式”的刺激,保證持續(xù)成功開發(fā) 41 本報告嚴格保密 項目品牌 VS企業(yè)品牌 —— 企業(yè)品牌的社會營銷 關鍵詞:開發(fā)模式、話語霸權 成熟區(qū)的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)通常建立的是項目品牌,而大規(guī)模開發(fā)是非常有利于企業(yè)在城市里建立品牌的。 企業(yè)品牌的社會營銷非常有效:傳遞開發(fā)理念,給消費者信心,同時建立城市里規(guī)模開發(fā)的 話語霸權 及保障體系 企業(yè)建立品牌兩種主要途徑: 建標準,樹立行業(yè)的一些新標準; 建立對一種開發(fā)模式的話語霸權 華僑城 —— 旅游地產(chǎn) 萬科四季花城 —— 郊區(qū)地產(chǎn) 星河地產(chǎn) —— 豪宅開發(fā)專家 星河丹堤 —— 外觀和產(chǎn)品專利 42 本報告嚴格保密 大盤持續(xù)增值之路 —— 社區(qū)管理模式創(chuàng)新 大盤的客戶構成是復合的,大盤社區(qū)管理模式需要進行創(chuàng)新,通過軟性價值體系形成特殊的社區(qū)文化,進而產(chǎn)生人文附加值和歸屬感,為大
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