【正文】 關(guān)于在 XXX北巒征地 300畝，打造達州城市山地游樂園的建議。 目的： 彌補城市功能，增強組團競爭力，產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域的成熟； 圍繞游樂園，打造餐飲、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，解決因拆遷帶來的就業(yè)壓力、城市化就業(yè)壓力。 （成都游樂園：周邊配套商業(yè) 2萬余平方米，平均經(jīng)營額 47萬元 /天，從業(yè)人員 2021余人） 根據(jù)： XXX城市目前已有的城市公園設(shè)施陳舊，不能滿足市民需要； 州河景觀大道，直達游樂園，利用山地，價值最大化。 設(shè)施建議： 高空觀覽車、空中環(huán)園列車、小火車、碰碰車、快樂椅、射擊館、水上世界等；又有驚而不險、興趣盎然的高空翻滾列車，勇敢者轉(zhuǎn)盤，瘋狂的老鼠，超級秋千、越野賽車降落傘隊等、電動摩托車、遙控車、遙控船、空戰(zhàn)機、升降機、彈跳城堡、迪斯卡健身游樂車、幼兒智力訓(xùn)練室。 65 本報告嚴格保密 XXX城市山地游樂園選址 66 本報告嚴格保密 關(guān)于在 XXX北巒征地 2021畝，打造森林公園的建議。 目的： 彌補城市功能，增強區(qū)域競爭力； 打造旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶，如高爾夫、游樂、會務(wù)、保健、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟效益、社會效益； 為城市解決就業(yè)問題； 提升居住質(zhì)量。 根據(jù)： 鐵山遠離城市，有競爭優(yōu)勢； 州河景觀大道、金蘭大道，直達火鋒山，利用山地，價值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用 BOT或者 BT模式，共同打造，降低風(fēng)險。 67 本報告嚴格保密 XXX森林公園選址 68 本報告嚴格保密 龍郡體育公園 69 本報告嚴格保密 森林公園發(fā)展目標建議： 近期發(fā)展： 城市旅游，增加區(qū)域競爭力； 城市產(chǎn)業(yè)鏈，以旅游產(chǎn)業(yè)帶動達州農(nóng)產(chǎn)品、工藝品的同步發(fā)展；（叢林氧吧、森林嘉年華、拓展基地、度假村等） 體育公園 18洞標準高爾夫球場，提區(qū)域品質(zhì)。 中期發(fā)展： 城市秦巴紅色旅游線上的旅游點，規(guī)模擴大至 4000畝，縮短了與天然能源化工基地的距離，城市積聚效應(yīng)形成。 遠期發(fā)展： 既可以發(fā)展林業(yè)，又可以依托森林公園進行房地產(chǎn)開發(fā)。 70 本報告嚴格保密 中央生活區(qū)子系統(tǒng)展示 HOPSCA（都市綜合體） 森林公園（城市山體游樂園） 能源化工商務(wù)基地 高層樣板區(qū) 行政中心樣板區(qū)（能源化工科技展覽館） 名牌學(xué)校 71 本報告嚴格保密 景觀商業(yè)街 休閑景觀帶 能源化工商務(wù)中心 XXX森林公園 產(chǎn)業(yè)打造： 天然氣能源化工總部基地定向招商、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃和學(xué)校引進先行啟動，森林公園、城市山地游樂園項目論證、規(guī)劃隨行，把商業(yè)街招商、沿湖生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)招商作為 2021年重點，根據(jù)配套成熟度引進醫(yī)院、商家，使其能夠達到成片成熟的目的。 72 本報告嚴格保密 運營策略 風(fēng)險 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “ 龍郡” 定位 73 本報告嚴格保密 現(xiàn)象： 本階段面臨的問題： 拆遷瓶頸； 土地整理進度緩慢； 南岸口碑效果不理想； 配套設(shè)施欠缺。 實質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機： 政府誠信危機； 開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動； 土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進行； 商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨立開發(fā)周期長達 10年（ 25%的市場占有率），資本運作難度大。 城市運營要解決的問題： 政策風(fēng)險的規(guī)避（尤其是地方政府）。 經(jīng)濟風(fēng)險的預(yù)測（尤其是拆遷與土地）。 成功開發(fā)的保障，產(chǎn)品、市場等。 開發(fā)策略、順序等。 74 本報告嚴格保密 配合不積極、工作效率低下，不能滿足項目開發(fā)進度，使項目運營存在不確定性。 政府不誠信：土地交易、拆遷、 優(yōu)惠政策等存在變數(shù)。 政策（地方政府） 土地風(fēng)險 土地風(fēng)險 （國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓、集體用地征用） 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地增值稅。 指標：集體土地征用，必須先行進行用地指標爭取。 征用：土地二元結(jié)構(gòu)，集體用地征用，農(nóng)民變居民，拆遷、安臵補償，耕地、戶口、勞動保障。 政策、地方政府 耕地征用，控制嚴格。 75 本報告嚴格保密 土地一級開發(fā)公司組建模式 規(guī)避政府風(fēng)險，實現(xiàn)土地整治權(quán)與開發(fā)權(quán)的獨立 XXX人民政府 以土地出資 XXX 有限責(zé)任公司 土地整理公司 76 本報告嚴格保密 成立土地一級開發(fā)公司，實行“區(qū)域共建、利益共享” ： 目的： 與政府經(jīng)濟效益直接掛鉤，提高政府職能部門工作效率； 有利于集體用地的征用，取得國有土地使用權(quán)證，以規(guī)避后期的風(fēng)險，取得項目開發(fā)主動權(quán)； 有利于統(tǒng)一解決拆遷、安臵、失地農(nóng)民保障等拆遷中實際問題； 有利于加快規(guī)劃實施和“三通一平”設(shè)施建設(shè)，爭強區(qū)域競爭能力； 有利于產(chǎn)業(yè)鏈的打造，如能源化工企業(yè)商務(wù)區(qū)、能源科技展覽館等，均可以公共利益需要的名義，先行征地啟動。 77 本報告嚴格保密 與發(fā)展商的戰(zhàn)略關(guān)系： 可利用資源的直接提供者與利用者；土地運營規(guī)劃與土地實質(zhì)性開發(fā)、土地價值的兌現(xiàn)；土地供應(yīng)與需求關(guān)系，構(gòu)成土地消費市場；土地資源為紐帶的運營合作。 與投資商的戰(zhàn)略關(guān)系： 資本投入的戰(zhàn)略伙伴；資本操作運營商；重大項目的承接和合作商。 與消費者的戰(zhàn)略關(guān)系： 提供優(yōu)良的人文環(huán)境；創(chuàng)造消費和商機；規(guī)劃建設(shè)中的生態(tài) 環(huán)境的創(chuàng)造和保護；品牌形象的傳播者。 與政府的戰(zhàn)略關(guān)系： 土地發(fā)展戰(zhàn)略、權(quán)力、政策的協(xié)調(diào)；資金計劃和投入的協(xié)調(diào)；發(fā)展規(guī)劃、計劃的實施和協(xié)調(diào)；建設(shè)進度的制定和執(zhí)行協(xié)調(diào)。 78 本報告嚴格保密 運營策略 風(fēng)險 預(yù)測及規(guī)避 產(chǎn)品 建議 開發(fā) 策略 “XXX” 定位 79 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本、以水為點、以路為脈、以產(chǎn)為綱、多點引爆、全面推動。 80 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 以地為本： 是指在一級土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，進行各產(chǎn)業(yè)、各經(jīng)營內(nèi)容的組合，實現(xiàn)土地指標的占有，最終達到鞏固一級市場，升值二級市場的目的。 以水為點： 將原農(nóng)家水庫進行水域治理，并沿水域打造城市核心休閑景觀帶，形成區(qū)域亮點，并迅速提升項目人氣的聚集； 以路為脈： 首先是根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，本項目開發(fā)道路先行一步是基礎(chǔ)和前提；而本項目道路建設(shè)的走向和規(guī)模既受總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)，也體現(xiàn)了本項目今后經(jīng)營開發(fā)節(jié)奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區(qū)域價值。 以產(chǎn)為綱： 產(chǎn)業(yè)鏈是項目得以成功的關(guān)鍵，通過產(chǎn)業(yè)布局，將不可建設(shè)用地盤活，同時，以經(jīng)營吸納人氣，促進整個區(qū)域的快速成熟，使地塊迅速升值，拉動整個項目的開發(fā)。 81 本報告嚴格保密 整體開發(fā)策略： 多點引爆： 即一級開發(fā)從“面”上展開，促進區(qū)域的成型，二級開發(fā)從“點”上展開，打造樣板區(qū)，促進區(qū)域快速升值；將土地一級開發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃與打造、房地產(chǎn)開發(fā)（二級市場）同時啟動，達到同時計劃、同步設(shè)施的效果，同時引導(dǎo)消費、引導(dǎo)居住。 全面推動： 就是要實施有序開發(fā)，對整個項目開發(fā)各個工作環(huán)節(jié)，按照不同分工制定統(tǒng)一計劃，全面啟動，做到有效實施開發(fā)。 在推動過程中，注意各個主題之間互相推動、互補，以有利于形成區(qū)域主題概念和形象氛圍。 82 本報告嚴格保密 路網(wǎng)建設(shè)：入口道路及內(nèi)環(huán)線配套先行； 道路按照城市主干道、次干道、支路的等級順序，依次建設(shè) . 2021年 2021年 2021年 83 本報告嚴格保密 土地一級開發(fā)： 從北向南、從西向東，逐級開發(fā)，以道路為脈依次推動。 2021年 2021年 2021年 84 本報告嚴格保密 開發(fā)實施策略： 推動政府，加快征地工作： 在與政府、市場博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個項目成功與否的一個關(guān)鍵所在。因此盡量保證更多的土地，合法取得國有土地使用權(quán)，從而增強本項目綜合推進和規(guī)避風(fēng)險的能力。 加快道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 道路、市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施先行是新城開發(fā)必須的過程。而且本項目面向的是兩級市場，必須有整個路網(wǎng)系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)效果的示范效應(yīng)。 85 本報告嚴格保密 開發(fā)實施策略： 炒熱樣板區(qū)，加大宣傳工作 樣板區(qū)、示范區(qū)建設(shè)是項目價值提升的必要條件，通過對 HOPSCA（城市綜合體）的重點打造，提高區(qū)域競爭力。同時，利用整體規(guī)劃和開發(fā)事實，向外界傳遞項目的價值前景。 由點及面，逐步推進 通過先期的主題公園示范區(qū)、政務(wù)核心區(qū)（能源科技展覽館）來打造亮點，吸引消費者目光；同時以 HOPSCA（城市綜合體）為核心賣點，采取虛實結(jié)合，整體策劃，分期打造，精心營銷的開發(fā)思路，使開發(fā)商、政府以及普通消費者三方都能各取所得。 86 本報告嚴格保密 主題景觀示范區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)樣板區(qū) “ XXX” 水環(huán)境治理后，打造城市休閑公園； 城市綜合體（ HOPSCA）建設(shè)（酒店、主題商業(yè)、商務(wù)、高尚住宅、城市綠地同步啟動），促進區(qū)域居住形象提升。 87 本報告嚴格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 88 本報告嚴格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 89 本報告嚴格保密 交流結(jié)束 Thanks!