【正文】 ?后期經(jīng)營(yíng)依賴(lài)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)模式的確定。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。包括 寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開(kāi)放式混合型都市綜合社區(qū) 。 ?啟動(dòng)的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)大盤(pán) ：產(chǎn)業(yè)先行，通過(guò)產(chǎn)業(yè)成功建立項(xiàng)目地位； ?景觀大盤(pán)： 以高等級(jí)酒店啟動(dòng)后住宅啟動(dòng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?一般大盤(pán)： 通過(guò)前期住宅啟動(dòng)帶動(dòng)后期商業(yè)、配套的實(shí)現(xiàn)。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū) 、 國(guó)民小學(xué) 、 幼稚園 、 兒童游集場(chǎng) 、 娛樂(lè)中心等有關(guān)之設(shè)施 3。 Business Park發(fā)展歷程 —— 第一代 Business Park： Business Park的起源 — “ 工業(yè)園區(qū) ” 第二代 Business Park：商務(wù)與社區(qū) 第三代 Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系 第四代 Business Park：現(xiàn)代 Business Park— NEW TOWN概念 總部基地的內(nèi)涵 ： 總部基地以 智能化 、 低密度 、 生態(tài)型 的總部樓群 ， 形成集辦公 、科研 、 中試 、 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 。 49 本報(bào)告嚴(yán)格保密 旅游休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適用條件和開(kāi)發(fā)成功要素 旅游休閑地產(chǎn)的適用條件 ? 區(qū)位上 ， 由于成本關(guān)系 ， 不宜在城市中心 ， 但必須位于大城市近郊 ， 距市中心直線(xiàn)距離不超過(guò) 30公里 。 ?政務(wù)中心 ?國(guó)際花都西南面，規(guī)劃中的 人工湖 —— 天鵝湖，以及湖畔的大劇院 ? 規(guī)劃中的綜合藝術(shù)館 ?位于政務(wù)文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈 ?國(guó)際花都規(guī)劃為一個(gè)以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂(lè)休閑等多功能為一體的大型城市綜合體。 老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配臵相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感 ” 老年人公共設(shè)施和配臵應(yīng)符合老年人群的要求 ， 要便于老年人交往 。 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市綜合體開(kāi)發(fā)特征與開(kāi)發(fā)模式選擇 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 總投資 一般較大 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 客戶(hù)來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部 客戶(hù)活動(dòng) 體驗(yàn)式的 客戶(hù)綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線(xiàn) /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫(xiě)字樓為核心的模式 已形成產(chǎn)業(yè)簇群； 引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群； 未來(lái)商務(wù)核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性－ 主干道沿線(xiàn) 客戶(hù)支持 －商務(wù)客戶(hù) 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 －地鐵口 /主干道沿線(xiàn) 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在一定程度上有提升城市價(jià)值的作用 ，通常開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ， 對(duì)發(fā)展商的資金具有較高要求 。孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)入住老人 5000— 10000戶(hù)，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ?概念及定義： 以中心鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等 。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段 —— 單一的大中型文化主題公園 綜合性 、 區(qū)域性開(kāi)發(fā)的雛形 大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn) 階段一 階段二 階段三 錦繡中華 迪士尼樂(lè)園 華僑城 多樣化產(chǎn)品的需求 旅游休閑時(shí)代的到來(lái) 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 華僑城 —— 中國(guó)旅游地產(chǎn)的代表 ?占地面積： 450公頃 ?土地使用：東南面建成區(qū)約 320公頃 ， （ 其中旅游用地約 130公頃 ） ?中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ?現(xiàn)狀人口： 40,000人 ?規(guī)劃人口： 70,000—— 80,000人 ?城區(qū)主要功能：居住 、旅游 、 商務(wù) 以四座大型主題公園為旅游核心 ， 帶動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 、 酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè) 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的主題住宅小區(qū) —— 波托菲諾 ?總投資達(dá) 13億元 ?項(xiàng)目占地 29萬(wàn)㎡，總建筑面積達(dá) 40萬(wàn)㎡、建筑容積率 ，總戶(hù)數(shù)超過(guò) 2600戶(hù) ?綠地 3萬(wàn)㎡、道路 2萬(wàn)㎡、水面與荔枝林面積 15萬(wàn)㎡。 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 3。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1。 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 街區(qū)建設(shè)與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺(tái) ?街區(qū)是大盤(pán)社區(qū)重要的組織成分 、生活配套和精神延伸；無(wú)論西方還是國(guó)內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造； ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長(zhǎng) ； ?活力街區(qū)基本特征： 小尺度、互動(dòng)性、便利與共享 、多樣性、包容性 、防衛(wèi)性 …… 認(rèn)識(shí)二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化， 增加居住者對(duì)環(huán)境的依戀與歸屬感 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂(lè)等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬(wàn)～ 100萬(wàn)之間的城鎮(zhèn) 。 成功關(guān)鍵因素 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過(guò)付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過(guò) 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開(kāi)發(fā)模式樣板 。 ? 大盤(pán)從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤(pán)、后現(xiàn)代主義大盤(pán)的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤(pán)發(fā)展階段。 傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)價(jià)值的理解表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； 大盤(pán)價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。通過(guò) 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過(guò) 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿(mǎn)現(xiàn)代都市氣息； ?國(guó)際化特征： 吸引外國(guó)資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過(guò)新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開(kāi)發(fā)主體資金雄厚 。 認(rèn)識(shí)五 鄰里關(guān)系不僅要求大盤(pán)在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過(guò)居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 其它公共設(shè)施 —— 汽車(chē)站 、 停車(chē)站 、 加油站等；郵政 、 電信 、 警察 、消防隊(duì)等 各級(jí)道路之長(zhǎng)度與占地面積計(jì)劃表 編 號(hào) 區(qū) 分 寬 長(zhǎng) 總 路 長(zhǎng) 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密 采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)之建設(shè)工作 ， 皆分年分段實(shí)施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設(shè)范圍 。 ? 總部大講堂 ：打造高端 ， 睿智 ， 博納的場(chǎng)所文化 ， 總建筑面積 1600平米 總部基地概況： 位于北京西南四環(huán)的豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村豐臺(tái)園二期基地內(nèi) 。 ? 環(huán)境優(yōu)先 、 永續(xù)利用 ：正確處理保護(hù)與開(kāi)發(fā)的矛盾 ? 規(guī)劃的合理銜接：在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程 、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接 ， 50 本報(bào)告嚴(yán)格保密 教育地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ?教育地產(chǎn)是指在樓盤(pán)達(dá)到一定規(guī)模后，發(fā)展商按規(guī)劃投資興建學(xué)校的，只有具備一定規(guī)模和實(shí)力的地產(chǎn)項(xiàng)目才有機(jī)會(huì)涉足教育地產(chǎn)。國(guó)際化智能型房型設(shè)計(jì)，打造功能型住宅，集高效、簡(jiǎn)約、實(shí)用、大氣于一體 3。 作用 —— 城市綜合體在城市化過(guò)程中起著 營(yíng)造城市新的商務(wù) 、 商業(yè)中心區(qū) ， 打造城市新地標(biāo) ， 創(chuàng)造城市活力之源 的商業(yè)綜合體和居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿(mǎn)活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí) ，在避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城 等方面起著重要作用 。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 項(xiàng)目總建筑面積 70萬(wàn)平米，分七期銷(xiāo)售。 而且 ， 較之普通的居家養(yǎng)老 ， 老年社區(qū)所能提供的為老服務(wù) ， 更集中 、 齊全也更便捷 ， 所有的生活 、 醫(yī)療 、 文化需求都可就近盡快得到 。 教育地產(chǎn)的變遷 —— 開(kāi)發(fā)