【正文】 ?后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設計與運營模式的確定。 市鎮(zhèn)結構組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 文化體育中心 商務中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮(zhèn)解決。包括 寫字樓、商務公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū) 。 ?啟動的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅動大盤 ：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位； ?景觀大盤： 以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值； ?一般大盤： 通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū) 、 國民小學 、 幼稚園 、 兒童游集場 、 娛樂中心等有關之設施 3。 Business Park發(fā)展歷程 —— 第一代 Business Park： Business Park的起源 — “ 工業(yè)園區(qū) ” 第二代 Business Park：商務與社區(qū) 第三代 Business Park：發(fā)展鄰里關系 第四代 Business Park：現(xiàn)代 Business Park— NEW TOWN概念 總部基地的內(nèi)涵 ： 總部基地以 智能化 、 低密度 、 生態(tài)型 的總部樓群 ， 形成集辦公 、科研 、 中試 、 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 。 49 本報告嚴格保密 旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)適用條件和開發(fā)成功要素 旅游休閑地產(chǎn)的適用條件 ? 區(qū)位上 ， 由于成本關系 ， 不宜在城市中心 ， 但必須位于大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 。 ?政務中心 ?國際花都西南面，規(guī)劃中的 人工湖 —— 天鵝湖，以及湖畔的大劇院 ? 規(guī)劃中的綜合藝術館 ?位于政務文化新區(qū)的核心地帶，緊鄰市政大廈 ?國際花都規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務、娛樂休閑等多功能為一體的大型城市綜合體。 老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式為主，并配臵相應的服務設施和完善的生活照料，有足夠的歸屬感和安全感 ” 老年人公共設施和配臵應符合老年人群的要求 ， 要便于老年人交往 。 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個沿街店鋪 65 本報告嚴格保密 城市綜合體開發(fā)特征與開發(fā)模式選擇 功能 復合性、適應性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風險 較小 總投資 一般較大 經(jīng)濟風險 較大 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部 客戶活動 體驗式的 客戶綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫字樓為核心的模式 已形成產(chǎn)業(yè)簇群； 引入核心客戶帶來相關簇群； 未來商務核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠離城市核心區(qū) 交通可達性－ 主干道沿線 客戶支持 －商務客戶 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達性 －地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項目的開發(fā)建設在一定程度上有提升城市價值的作用 ，通常開發(fā)周期較長 ， 對發(fā)展商的資金具有較高要求 。孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬平方米，預計入住老人 5000— 10000戶，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 54 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式 ?概念及定義： 以中心鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機構辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等 。 旅游房地產(chǎn)發(fā)展的三個階段 —— 單一的大中型文化主題公園 綜合性 、 區(qū)域性開發(fā)的雛形 大型旅游休閑社區(qū)的出現(xiàn) 階段一 階段二 階段三 錦繡中華 迪士尼樂園 華僑城 多樣化產(chǎn)品的需求 旅游休閑時代的到來 47 本報告嚴格保密 華僑城 —— 中國旅游地產(chǎn)的代表 ?占地面積： 450公頃 ?土地使用：東南面建成區(qū)約 320公頃 ， （ 其中旅游用地約 130公頃 ） ?中西部在建和待建區(qū)為 130公頃 ?現(xiàn)狀人口： 40,000人 ?規(guī)劃人口： 70,000—— 80,000人 ?城區(qū)主要功能：居住 、旅游 、 商務 以四座大型主題公園為旅游核心 ， 帶動發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 、 酒店業(yè)和其它下游產(chǎn)業(yè) 48 本報告嚴格保密 華僑城以意大利濱海小鎮(zhèn)作為概念設計基礎的主題住宅小區(qū) —— 波托菲諾 ?總投資達 13億元 ?項目占地 29萬㎡，總建筑面積達 40萬㎡、建筑容積率 ，總戶數(shù)超過 2600戶 ?綠地 3萬㎡、道路 2萬㎡、水面與荔枝林面積 15萬㎡。 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 3。 市鎮(zhèn)結構組成 1。 27 本報告嚴格保密 街區(qū)建設與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺 ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造； ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設良好的社會關系、促進共生和成長 ； ?活力街區(qū)基本特征： 小尺度、互動性、便利與共享 、多樣性、包容性 、防衛(wèi)性 …… 認識二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化， 增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬～ 100萬之間的城鎮(zhèn) 。 成功關鍵因素 16 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結構及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構想，通過付諸歐美的城市建設，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 ?華僑城建設經(jīng)過 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板 。 ? 大盤從上世紀二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。 傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導生活模式的改變。通過 主題吸引消費者的關注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 產(chǎn)業(yè)驅動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 成功關鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 認識五 鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風格的統(tǒng)一； 更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。 其它公共設施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等；郵政 、 電信 、 警察 、消防隊等 各級道路之長度與占地面積計劃表 編 號 區(qū) 分 寬 長 總 路 長 占用面積 1 中央干道 1OOFeet 約 (mile) 約 33英畝 2 主要道路 6OFeet 約 (mile) 約 28英畝 3 次要道路 5OFeet 約 5英哩 (mile) 約 203英畝 36 本報告嚴格保密 采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因 ? 市鎮(zhèn)開發(fā)之建設工作 ， 皆分年分段實施 ， 川主要干道劃分十大區(qū)型 ， 作為十期建設范圍 。 ? 總部大講堂 ：打造高端 ， 睿智 ， 博納的場所文化 ， 總建筑面積 1600平米 總部基地概況： 位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關村豐臺園二期基地內(nèi) 。 ? 環(huán)境優(yōu)先 、 永續(xù)利用 ：正確處理保護與開發(fā)的矛盾 ? 規(guī)劃的合理銜接：在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程 、整個項目與各子項目之間的銜接 ， 50 本報告嚴格保密 教育地產(chǎn)開發(fā)模式 ?教育地產(chǎn)是指在樓盤達到一定規(guī)模后，發(fā)展商按規(guī)劃投資興建學校的，只有具備一定規(guī)模和實力的地產(chǎn)項目才有機會涉足教育地產(chǎn)。國際化智能型房型設計，打造功能型住宅，集高效、簡約、實用、大氣于一體 3。 作用 —— 城市綜合體在城市化過程中起著 營造城市新的商務 、 商業(yè)中心區(qū) ， 打造城市新地標 ， 創(chuàng)造城市活力之源 的商業(yè)綜合體和居住街區(qū) ， 創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時 ，在避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時不夜城 等方面起著重要作用 。 ?項目性質(zhì) ： 項目總建筑面積 70萬平米，分七期銷售。 而且 ， 較之普通的居家養(yǎng)老 ， 老年社區(qū)所能提供的為老服務 ， 更集中 、 齊全也更便捷 ， 所有的生活 、 醫(yī)療 、 文化需求都可就近盡快得到 。 教育地產(chǎn)的變遷 —— 開發(fā)