【正文】 市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。 適用條件 ?大城市近郊 ， 屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍； ?城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求 ， 解決交通通達 。主要包括行政管理機構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。 關(guān)鍵詞： ?采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因； ?在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求； ?邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力 ， 形成項目與周邊項目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費者信心 。 開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 13 本報告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動方式 ：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中 ， 由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費者對項目關(guān)注不足 ， 項目對消費者無法形成沖擊 ， 項目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用 。 ?波托菲諾總占地面積 80萬平方米、建筑面積 108萬平方米 。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯《美國大城市的死與生》 3 本報告嚴(yán)格保密 我們的研究：以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出我們的觀點。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 我們對大盤開發(fā)的認(rèn)識與啟示 4 本報告嚴(yán)格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴(yán)格保密 價值 認(rèn)識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 6 本報告嚴(yán)格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價值增長為指導(dǎo)思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛 準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。 14 本報告嚴(yán)格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運動 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進 體育中心； ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。 加勒比新城 萬科城 New town 的來源 公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； …… 模式二： 新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城 17 本報告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 New town 的特征 ? 規(guī)模化帶來的成熟配套和便捷的生活設(shè)施 ； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)； 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 ? 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 ? 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 ? 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ? 位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口； ? 多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ； ? 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) ， 交通相對便利通達性好 。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適用條件 ?大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 ， 而且交通便利； ?項目所在地生態(tài)環(huán)境好 ， 周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少 。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè) 。 項目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價值等以區(qū)域開發(fā)為主要。 ?地理位臵 ： 項目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字， CBD核心區(qū)。 緊縮城市模式特征 ?功能復(fù)合： 項目基本具備城市的主要功能； ?建筑形態(tài)多樣化： 建筑形態(tài)與建筑形式多樣化 、 現(xiàn)代化； ?資源共享： 通過合理功能配比實現(xiàn)項目客戶資源共享與空間共享 。 街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結(jié)果常常是死角。 生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段 31 本報告嚴(yán)格保密 結(jié)束語 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問經(jīng)營者的社會責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營能力與其對品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來滾滾利潤與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個經(jīng)營者，更將對大區(qū)域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發(fā)展阻礙重重 …… 32 本報告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營者與參與者需要大盤的經(jīng)驗與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！ 33 本報告嚴(yán)格保密 匯報結(jié)束 Thanks! 34 本報告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 —— NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“ 花園城市 ”。 市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬 100英呎的中央干道 ， 將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個地區(qū) 。 ? 鄰里公園 、 綠地 、 幼稚園 、 運動場 、 游憩設(shè)施等 ， 由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān) ， 統(tǒng)一辦理 。 奧林匹克花園品牌核心價值 39 本報告嚴(yán)格保密 CSD陽光城市實現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā)，三者實現(xiàn)互動，牽動城市區(qū)域的發(fā)展 基本運作模式： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進 ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進 ?大賣場（即沃爾瑪一類的超市）的引進 ?奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā) ?其他公共設(shè)施的引進 40 本報告嚴(yán)格保密 奧林匹克花園同時還為城市帶來非同一般的活力，以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領(lǐng)跑者 通過運用奧林匹克花園和體育場館的共同開發(fā)建設(shè) ， 以設(shè)計新的城市人口動線的方式參與城市運營： ?通過住宅區(qū)的開發(fā)配合政府進行新區(qū)建設(shè) ?通過 BOT方式建設(shè)大量體育場館 ， 優(yōu)化城市環(huán)境 ， 完善城市功能 ?運用中體產(chǎn)業(yè)三大集團的資源優(yōu)勢 ， 通過共同籌辦高級別運動會和大型活動 ， 有效提升當(dāng)?shù)卣兒统鞘杏绊懥?。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目 ，2023年北京市政府 69項重點工程 ， 北京市 60大重點外資工程之一 43 本報告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)基地共分三期開發(fā)建設(shè)，引入 Business Park先進理念和“總部經(jīng)濟”理論打造中國首家總部基地 ?豐臺園規(guī)劃范圍為 5平方公里的產(chǎn)業(yè)基地和全長 12公里的國際孵化大道 。 依托優(yōu)美的景觀、良好的環(huán)境，在純水岸的核心區(qū)域規(guī)劃了面向外國人、大型企業(yè)高層管理人員的 酒店式公寓 。 核心驅(qū)動模式 ：以現(xiàn)代教育為依托 ， 開發(fā)周邊商業(yè)服務(wù)及住宅項目的房地產(chǎn)開發(fā)模式；包括大學(xué)城 、 私立學(xué)校 、 名牌學(xué)校等等 。 歐盟認(rèn)為 ， 區(qū)域性中心城鎮(zhèn)或中等城市具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟效益 ， 同時又可避免大城。規(guī)劃設(shè)施一流的會所、幼兒園等生活配套，從而彌補周邊配套不足的劣勢 57 本報告嚴(yán)格保密 新城鎮(zhèn)發(fā)展的開發(fā)機制 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的 3種類型 （ 1） 基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 2） “ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 （ 3） 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾 斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ? 國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃系統(tǒng) ? 高密度的交流聯(lián)系 —— 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)先行 ? 融資渠道的多元化 國際大都市新城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的成功要素 58 本報告嚴(yán)格保密 老年社區(qū)開發(fā) ?核心驅(qū)動因素： 中國人口成長發(fā)展趨勢 —— 中國人口老齡化趨勢， 老年社區(qū)其實是居家養(yǎng)老的一種延伸 ， 無非是老人從 “ 獨居 ” 變成了 “ 合居 ” 。 切實從老年人的需求出發(fā) ,建造適合老年人居住的老年社區(qū) ,根據(jù)老年人的特殊需求進行房型的設(shè)計、提供完善的配套設(shè)施和服務(wù) 。 63 本報告嚴(yán)格保密 北京建外 SOHO—— 位于商務(wù)中心區(qū)的綜合體項目 ?地理位置 ： 項目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。 66 本報告嚴(yán)格保密 演講完畢，謝謝觀看！