【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 48 物業(yè)類型 商住 銷售價(jià)格 1700—— 1900/㎡ 租金水平 35/㎡左右 賣點(diǎn)分析 親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（ 4000平方米 ），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺(tái)為 退臺(tái)設(shè)計(jì)。多層整體 為框架結(jié)構(gòu)（開發(fā)商對(duì)戶型的可調(diào)性強(qiáng)），大型超市和綜合樓 ，功能齊全，后期規(guī)劃中的學(xué)校。 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 例如：天邑惠昌花園 建筑面積： 占地面 2023年 6月 15日一期開盤 一期已銷售 95% 積： 符合區(qū)域消費(fèi)心理結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品被快速消化 開發(fā)商滿足了消費(fèi)者住 “ 大盤 ” 的虛榮心 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 ▲產(chǎn)品生活半徑 建設(shè)中的大邑新城與老城 相連，分為南北兩區(qū)， 南區(qū)規(guī)劃總面積約 5平方公 里，可開發(fā)用地面積 4000 畝； 北區(qū)一線的規(guī)劃范圍約 ，可開發(fā)用 地多達(dá) 。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 南區(qū)的開發(fā)已如 火如荼開始，現(xiàn) 已成為 “ 新城南 ” 高尚住宅區(qū)！ 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 區(qū)域照片 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 本 項(xiàng) 目 地 處 “ 城 東 ” 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 東部循環(huán)生態(tài)工業(yè)區(qū) 目前已成功引進(jìn)了雙星集團(tuán)、芙蓉鞋業(yè)、中國(guó)科學(xué)院有機(jī)公 司、三瓦窯熱電、貝根管道、天享科技、同道堂藥業(yè)、江口醇集 團(tuán)等投資 1000萬元以上項(xiàng)目近 50家，逐步形成了以電子通訊、食 品加工、服裝生產(chǎn)、機(jī)械制造為主的 “ 四大產(chǎn)業(yè)集群 ” 。 區(qū)內(nèi)擔(dān)保公司、物流公司、建設(shè)公司和企業(yè)信息化平臺(tái)等公共 服務(wù)配套完善，可為入駐企業(yè)提供便捷的融資擔(dān)保、物流等各種 服務(wù)。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 工 業(yè) 區(qū) 規(guī) 劃 圖 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目周邊情況 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 （產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境部分） 三大方面剖析產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境 ▲產(chǎn)品規(guī)劃 ▲產(chǎn)品園林 ▲產(chǎn)品戶型 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目在建形象 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 5842㎡ 建筑面積： 11496㎡ 住宅面積： 10669㎡ 商業(yè)面積： 692㎡ 門衛(wèi)室面積： 7㎡ 其他配套用房： 128㎡ 容積率： ㎡ 綠地率： 30% 機(jī)動(dòng)車停車位： 43個(gè) 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 配套 地塊周圍景觀情況 噪 音 、 遠(yuǎn) 景 缺 乏 美 感 衛(wèi)生、治安情況 揚(yáng) 塵 、 臨 近 安 置 區(qū) 社區(qū)交通 線 路 少 、 僅 一 條 菜 市 、 醫(yī) 療 、 生 活 購(gòu) 物 、 學(xué) 校 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)部 觀看項(xiàng)目總平圖 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 小區(qū)大門：小區(qū)大門在項(xiàng)目由側(cè)拐角處，開口較小，不正對(duì)街面，缺 乏形象與氣勢(shì)； 樓間距：最近處，僅 12米，相比大邑其他項(xiàng)目，樓間距過短； 景觀：臨街面無法享受小區(qū)綠化，由于項(xiàng)目體量過小，缺乏有新意的 小區(qū)景觀 周邊建筑：基本被建筑物包圍，跟其他建筑的樓間距也較近，私密性 不能得到保證 建筑風(fēng)格：以歐式為主，缺乏與之配套的園林和相互襯托的周邊建筑 物。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 36% 24% 13% 9% 戶型面積比例分析： 戶型面積比率 3% 15% ≤90平米 110≤120平米 120≤130平米 130≤140平米 160≤170平米 160≤180平米 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 分析： 該區(qū)域 ≤90 平米左右的實(shí)用戶型基本為 86— 90平米左右， 該類產(chǎn)品在本區(qū)域市場(chǎng)需求較為旺盛。 主力需求面積基本占到了項(xiàng)目的 80%左右。 同時(shí)我們也看到， 160— 180的大戶型在整個(gè)市場(chǎng)，消化速 度均較為緩慢，通過調(diào)研，該區(qū)域同類面積的區(qū)間的產(chǎn)品，消 化速度較慢，最長(zhǎng)的空置達(dá)到兩年，這類戶型將是考驗(yàn)銷售能 力的最直接體現(xiàn)。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目 SWOT分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝、營(yíng)銷、策劃建議前，首要的就是清楚自 身項(xiàng)目所存在的優(yōu)缺點(diǎn)， 正所謂知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 優(yōu)勢(shì)（ S） 交通 路網(wǎng)完善 擁有投資群體 開發(fā)商海外背景 產(chǎn)品質(zhì)量品質(zhì)較高 現(xiàn)房銷售，擁有一定 吸引力 劣勢(shì)（ W） 缺乏居住氛圍 城市配套缺少 工業(yè)開發(fā)規(guī)劃區(qū) 域，居住環(huán)境受限 產(chǎn)品體量過小，缺少賣點(diǎn)吸引 區(qū)域消費(fèi)心理與產(chǎn)品特性不吻合 周邊噪音揚(yáng)塵較大 機(jī)會(huì)（ O） 該 區(qū)域尚屬開發(fā)初期，項(xiàng)目可做形象工程 把工業(yè)新區(qū)中心和工業(yè)區(qū)消費(fèi)主流 區(qū)域內(nèi)無參照項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，便于運(yùn) 作創(chuàng)新 市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康 大邑，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的前沿區(qū)域 威脅（ T） 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策波動(dòng)，將直接影響消費(fèi) 者 心理，再度出現(xiàn)消費(fèi)者持幣觀望 南面區(qū)域新項(xiàng)目，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生區(qū)域吸引 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 增加項(xiàng)目 小賣點(diǎn) 從細(xì)節(jié)入手 提高 產(chǎn)品內(nèi)涵 品質(zhì) 給項(xiàng)目 穿漂亮 “ 衣服 ” 商業(yè)部分 謀定后動(dòng) Sw戰(zhàn)略 營(yíng)銷售手段 多樣化 項(xiàng)目包裝 上檔次 團(tuán)隊(duì)銷售 能力強(qiáng) 小盤規(guī)模 大盤運(yùn)做 營(yíng)銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 第三部分：形象包裝 通過對(duì)產(chǎn)品的深入分析，我們可以看出，產(chǎn)品無論從地段、 體量、環(huán)境上都存在一定的劣勢(shì)。我們對(duì)于項(xiàng)目的形象的建 立就十分有必要，若優(yōu)質(zhì)形象無法建立，對(duì)項(xiàng)目的銷售將會(huì) 產(chǎn)生巨大影響 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目核心概念： 適應(yīng)市場(chǎng)、獨(dú)樹一幟 項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的 “ 解決之道 ” 就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定 位。 擺在項(xiàng)目面前首先是這樣的問題： 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 如何源源不斷吸引眾多購(gòu)房者人紛紛來此置業(yè)？ 怎樣做到不同置業(yè)人群的兼容性？ 如何讓區(qū)域內(nèi)目標(biāo)購(gòu)房者鐘情本項(xiàng)目？如何確保區(qū)域居民 日常生活的便利和均好性？ 如何確保項(xiàng)目的低成本運(yùn)做，又要與安置物業(yè)明顯區(qū)分？ 如何將規(guī)劃、開發(fā)、環(huán)境、配套有意識(shí)的兼容？ 如何盡快的繁榮區(qū)位市場(chǎng)，提升住宅升值空間？ 如何克服地塊小的劣勢(shì)，產(chǎn)生持續(xù)亮點(diǎn)？ 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 我們提出： 形象定位指導(dǎo)核心： 以 “ 新區(qū)時(shí)代、關(guān)注未來 ” 作為開發(fā)理念； 以 “ 人性化、自然化、舒適化 ” 作為開發(fā)概念主題 。 賣點(diǎn) 策劃 產(chǎn)品分析 形象包裝 宏觀概況 營(yíng)銷策劃 市場(chǎng)形象： 大邑 純多層 ， 北歐現(xiàn)代風(fēng) 情 洋房社區(qū) 在項(xiàng)目的形象定位