【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 巢湖是我國(guó)五大淡水湖泊之一，屬長(zhǎng)江下游左岸水系，距合肥市約 15km。巢湖流域面積 13350km2，其中巢湖閘以上 9130km2，多年平均水位為 ，平均水深 ，水位變化幅度 平均為 ，水位為 ～ 時(shí)湖泊水域面積約 760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂(lè)河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。 總平面布局 總平面布局原則 應(yīng)滿(mǎn)足平面緊湊，布局合理，便于 居民和 車(chē)輛進(jìn)出，做到“技術(shù)”先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理、安全選用，確保質(zhì)量 ； 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展 ； 建筑造型寬敞、簡(jiǎn)潔、明快； 22 根據(jù) 項(xiàng)目特點(diǎn)，遵照國(guó)家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問(wèn)題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安全的環(huán)境； 工程設(shè)計(jì)均遵照國(guó)家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 總平面布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個(gè)區(qū)域，具體如下： 居民住宅樓； 臨街商辦樓； 綠化區(qū)； 停車(chē)區(qū)； 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門(mén)面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務(wù)區(qū)主要為一些休閑娛樂(lè)設(shè)施，供居民散步、鍛煉。 23 第五章 項(xiàng)目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對(duì)建設(shè)進(jìn)行 宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 。 經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開(kāi)發(fā)企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì)帶來(lái)的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會(huì)產(chǎn)生沖 突。這就需要政府站在國(guó)家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開(kāi)發(fā)原則。綜合開(kāi)發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 24 基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作 為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受?chē)?guó)家產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 多層住宅： 22710m2。 商辦樓： 7440m2 停車(chē)位： 134 個(gè) 地下停車(chē)位 ： 136 個(gè) 小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 建設(shè)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)經(jīng)合肥市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項(xiàng)指標(biāo)控制下，計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公用建筑、車(chē)位及 自行車(chē)庫(kù)等。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總建筑面積為 30150m2。 小區(qū)在 合淮公路 設(shè)主入口。內(nèi)部建筑物均設(shè)計(jì)為南北向，其中住宅均為 多層住宅 ，單套面積在 65 m2— 120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿 合淮路 商業(yè)鋪面，總建筑面積 7440 m2。小區(qū)內(nèi)車(chē)位 總計(jì) 270 個(gè)。 小區(qū)道路規(guī)劃人車(chē)分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車(chē)庫(kù)，同時(shí)對(duì)道路兩側(cè)及樓房間進(jìn)行綠化處理，設(shè)置庭院小品及戶(hù)外體育設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 25 給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目建設(shè)將給排水干管一次預(yù)埋到位， 排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC 給水干管， De500 鋼筋混凝土雨水管， De600 鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 供電規(guī)劃 本項(xiàng)目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側(cè)布置；同時(shí)采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明，高度為 4 米，并輔以草坪燈、投光燈，創(chuàng)造一個(gè)美麗的內(nèi)部環(huán)境，所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機(jī)自動(dòng) +手動(dòng)，設(shè)置室外路燈自動(dòng)控制箱，可人工設(shè)置不同的照明方案，對(duì)室外照明進(jìn) 行多方案控制。 （ 2）、供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)共計(jì) 用戶(hù) 240 戶(hù)，按每戶(hù) 6KW 考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘考s為 1800KW， 由市政供電網(wǎng)絡(luò)以 10KV 高壓電纜引入， 380/220V 三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進(jìn)行供電。考慮到美觀和安全，供電方式采用 VV22 型電纜地下直埋敷設(shè)。 （ 3）、電視電話及電腦寬帶布線 本項(xiàng)目在各單體建筑物的底層均設(shè)置電話交換箱和電視信號(hào)集 26 中放大設(shè)備，采用電話電纜和電視電纜一次直埋引入，再將電話及電視信號(hào)分配至各樓層及各戶(hù)。在各單體建筑物的底層設(shè)置電腦寬帶分線，采用 UPT5 電纜以放射式敷設(shè)到各層各戶(hù)。 （ 4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng) 本項(xiàng)目在各單體建筑物設(shè)置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時(shí)配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶(hù)提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。 27 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 消防 本項(xiàng)目為具有相當(dāng)規(guī)模的集中式住宅小區(qū)，一旦發(fā)生火災(zāi)并得不到控制，其后果將十分嚴(yán)重，因此，消防是本項(xiàng)目能否順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵因素。計(jì)劃采取以下消防措施： 小區(qū)內(nèi)交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于 4 米，便于消防車(chē)輛的進(jìn)出并實(shí)施消防工作。 在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全距離、防火規(guī)范以及采光、通風(fēng)等，必要時(shí)必須設(shè)置防火墻。 小區(qū)道路每隔 60 米設(shè)一處室外消防栓，各單體建筑四周均設(shè)置消防栓，所有消防管網(wǎng)連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網(wǎng)，同時(shí)在樓頂設(shè)置消防水箱，以滿(mǎn)足消防要求。 嚴(yán)格按照消防規(guī)范要求，設(shè)專(zhuān)門(mén)消防值班室，專(zhuān)人 24 小時(shí)值班。所有消防設(shè)備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實(shí)行聯(lián)動(dòng)，即時(shí)發(fā)現(xiàn)火情，控制火勢(shì)，嚴(yán)防火災(zāi)帶來(lái)的危害。 電力設(shè)備及線路應(yīng)布局合理，嚴(yán)格按照國(guó)家消防規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)，施工時(shí)采用合格的阻燃型材料并應(yīng)定期檢 查或更換，杜絕電氣隱患，避免電氣火災(zāi)的發(fā)生。 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目執(zhí)行的國(guó)家及地方環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 28 （ 1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》； （ 2）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》； （ 3）《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》 HJ/T191997； （ 4）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院 253 號(hào)令）； （ 5）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》安徽省計(jì)委經(jīng)委環(huán)委； （ 6）《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB156181995； （ 7）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB3095－ 1996) （ 8）《安徽省地方污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 施工期間對(duì)環(huán)境影響分析 （ 1） 項(xiàng)目施工期間的挖土、取土對(duì)土壤、植被造成一定破壞，對(duì) 周?chē)姝h(huán)境帶來(lái)一定影響。 （ 2） 推土機(jī)、振搗機(jī)、電鋸等產(chǎn)生噪音污染。 （ 3） 灌漿、攪拌、沖洗產(chǎn)生少量小污染物。 項(xiàng)目建設(shè)期間 環(huán)保措施 （ 1） 合理安排施工計(jì)劃，有效地縮短工期，減少對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，施工結(jié)束后，及時(shí)回填、平整土地，同時(shí)加緊綠化，利用一切可利用空地，合理種植花草樹(shù)木，以形成有效吸音，隔音的屏障，減輕噪音影響。 （ 2） 施工中產(chǎn)生的廢棄物和生活垃圾等應(yīng)及時(shí)清理，合理排放。 （ 3） 嚴(yán)禁夜間施工，以免影響周?chē)?民的正常生活與休息。 項(xiàng)目建成后 環(huán)保措施 29 （ 1） 為預(yù)防小區(qū)生活污水對(duì)環(huán)境的影響，本項(xiàng)目建設(shè)的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。生活污水經(jīng)統(tǒng)一收集后集中引入化糞池，經(jīng)沉淀處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 （ 2） 項(xiàng)目建成后，要嚴(yán)格環(huán)境的 維護(hù)，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的垃圾房，并進(jìn)行垃圾分類(lèi)，最后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一定時(shí)清理。 節(jié)能 編制依據(jù) 《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇（章）的暫時(shí)規(guī)定》 有關(guān)國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、工程設(shè)計(jì)手冊(cè) 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目的主要能耗是電耗， 小區(qū)內(nèi)新增用戶(hù) 240 戶(hù)，按每戶(hù) 6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘繛?1800KW，年總耗電約 69 萬(wàn)度。 節(jié)能措施 （一）在供電設(shè)計(jì)中合理選擇配電中心，力求使其位于各車(chē)間的中部，盡量避免遠(yuǎn)程供電，降低供電線路的損耗。供電干線采用 VV22型電纜直埋，減少線損。 （二）在建筑設(shè)計(jì)中采用保溫性能好的混凝土空心砌塊等作為圍護(hù)墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)的能耗，節(jié)約能源。 30 （三）在小區(qū)變電所內(nèi)設(shè)置無(wú)功功率因數(shù)補(bǔ)償柜，采用靜電電容器組并通過(guò)自動(dòng)控制對(duì)功率因數(shù)進(jìn)行自動(dòng)投切、補(bǔ)償（補(bǔ) 償后達(dá)到 以上），以減少系統(tǒng)的無(wú)功消耗，同時(shí)對(duì)部分電感型用電設(shè)備（如熒光燈等）采用靜電電容器自補(bǔ)償，減少無(wú)功能耗。 （四）小區(qū)內(nèi)路燈照明線路采用路燈自動(dòng)控制箱，可根據(jù)需要選用不同的照明方案和照明時(shí)段，并通過(guò)自控實(shí)現(xiàn)，達(dá)到實(shí)用并節(jié)約能源的目的。 31 第七章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算的依據(jù) ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案與參數(shù)》第三版 ? 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表》 2020 年 ? 合肥市 有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格； ? 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 投資估 算范圍 ： 包括居民住宅樓 、 商辦樓、小區(qū)給排水 、 供電、道路和圍墻 、 綠化等 。 ： 土地平整清理 、 水增容、 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 管理 費(fèi) 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 等。 投資估算結(jié)果 項(xiàng)目建設(shè)總投資為 5000 萬(wàn)元，其中 建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，詳見(jiàn)《項(xiàng)目投資總估算表》。 32 投資估算表 序號(hào) 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 合價(jià) (萬(wàn)元 ) 備注 1 建筑工程費(fèi) 住宅 m2 22710 1100 平均 商辦 樓 m2 7440 750 558 小區(qū)給排水 140 小區(qū)供電 250 道路、圍墻 400 綠化 100 2 其他費(fèi)用 土地平整清理 畝 27 3000 城建配套 m2 30150 100 水增容 300 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) m2 30150 25 管理費(fèi) 70 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3 總投資 5000 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 5000 萬(wàn)元，資金來(lái)源為建設(shè)單位自籌資金，詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 712月 18 月 1 投資計(jì)劃 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌 措 用于建筑工程 用于土地平整清理 用于城建配套 用于水增容 用于勘察設(shè)計(jì) 用于管理費(fèi) 用于不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 33 第八章 建設(shè)工期與進(jìn)度計(jì)劃 建設(shè)工期安排 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期 13 個(gè)月 ，即 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月 。 2020 年 7 月 ， 項(xiàng)目可行性研究、申請(qǐng)立項(xiàng)； 2020 年 8 月 ， 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，報(bào)批； 2020 年 9 月 ，項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)，報(bào)建； 2020 年 10 月 — 2020 年 6 月，項(xiàng)目土建施工； 2020 年 7 月