【文章內(nèi)容簡介】 巢湖是我國五大淡水湖泊之一，屬長江下游左岸水系，距合肥市約 15km。巢湖流域面積 13350km2，其中巢湖閘以上 9130km2，多年平均水位為 ，平均水深 ，水位變化幅度 平均為 ，水位為 ～ 時湖泊水域面積約 760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。 總平面布局 總平面布局原則 應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于 居民和 車輛進出，做到“技術(shù)”先進，經(jīng)濟合理、安全選用，確保質(zhì)量 ； 建筑設(shè)計應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展 ； 建筑造型寬敞、簡潔、明快； 22 根據(jù) 項目特點，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實給小區(qū)創(chuàng)造一個整潔、安全的環(huán)境； 工程設(shè)計均遵照國家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標準； 根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 總平面布局 根據(jù)整個小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個區(qū)域，具體如下： 居民住宅樓； 臨街商辦樓； 綠化區(qū)； 停車區(qū)； 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務(wù)區(qū)主要為一些休閑娛樂設(shè)施，供居民散步、鍛煉。 23 第五章 項目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)原則 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進行 宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 。 經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖 突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。 應(yīng)當堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟效益和社會效益。 符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 24 基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作 為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的制約。 項目建設(shè)內(nèi)容 本項目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 多層住宅： 22710m2。 商辦樓： 7440m2 停車位： 134 個 地下停車位 ： 136 個 小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 建設(shè)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)經(jīng)合肥市規(guī)劃局批準的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項指標控制下，計劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公用建筑、車位及 自行車庫等。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，項目總建筑面積為 30150m2。 小區(qū)在 合淮公路 設(shè)主入口。內(nèi)部建筑物均設(shè)計為南北向，其中住宅均為 多層住宅 ，單套面積在 65 m2— 120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿 合淮路 商業(yè)鋪面，總建筑面積 7440 m2。小區(qū)內(nèi)車位 總計 270 個。 小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫，同時對道路兩側(cè)及樓房間進行綠化處理，設(shè)置庭院小品及戶外體育設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 25 給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項目建設(shè)將給排水干管一次預(yù)埋到位， 排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC 給水干管， De500 鋼筋混凝土雨水管， De600 鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 供電規(guī)劃 本項目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側(cè)布置；同時采用庭園燈作為庭院、草坪等綠化地帶照明，高度為 4 米，并輔以草坪燈、投光燈，創(chuàng)造一個美麗的內(nèi)部環(huán)境，所有室外照明控制系統(tǒng)均為微機自動 +手動，設(shè)置室外路燈自動控制箱，可人工設(shè)置不同的照明方案，對室外照明進 行多方案控制。 （ 2）、供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)共計 用戶 240 戶，按每戶 6KW 考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘考s為 1800KW， 由市政供電網(wǎng)絡(luò)以 10KV 高壓電纜引入， 380/220V 三相四線制輸出，并以放射式饋電方式向各單體建筑進行供電?？紤]到美觀和安全，供電方式采用 VV22 型電纜地下直埋敷設(shè)。 （ 3）、電視電話及電腦寬帶布線 本項目在各單體建筑物的底層均設(shè)置電話交換箱和電視信號集 26 中放大設(shè)備，采用電話電纜和電視電纜一次直埋引入，再將電話及電視信號分配至各樓層及各戶。在各單體建筑物的底層設(shè)置電腦寬帶分線，采用 UPT5 電纜以放射式敷設(shè)到各層各戶。 （ 4）、電子巡更和樓宇呼叫系統(tǒng) 本項目在各單體建筑物設(shè)置樓宇呼叫系統(tǒng)，同時配合紅外線監(jiān)控的電子巡更系統(tǒng)，給入住的用戶提供安全、可靠、舒適的生活環(huán)境。 27 第六章 消防、環(huán)保和節(jié)能 消防 本項目為具有相當規(guī)模的集中式住宅小區(qū)，一旦發(fā)生火災(zāi)并得不到控制，其后果將十分嚴重，因此，消防是本項目能否順利實施的一個關(guān)鍵因素。計劃采取以下消防措施： 小區(qū)內(nèi)交通暢通，在道路布局上考慮消防環(huán)形通道，所有道路均不小于 4 米，便于消防車輛的進出并實施消防工作。 在總圖布置中考慮與相鄰建筑之間的安全距離、防火規(guī)范以及采光、通風等，必要時必須設(shè)置防火墻。 小區(qū)道路每隔 60 米設(shè)一處室外消防栓，各單體建筑四周均設(shè)置消防栓，所有消防管網(wǎng)連接為環(huán)狀，并接通市政消防管網(wǎng)，同時在樓頂設(shè)置消防水箱，以滿足消防要求。 嚴格按照消防規(guī)范要求，設(shè)專門消防值班室，專人 24 小時值班。所有消防設(shè)備、水泵等及電氣系統(tǒng)均在消防值班室實行聯(lián)動，即時發(fā)現(xiàn)火情，控制火勢，嚴防火災(zāi)帶來的危害。 電力設(shè)備及線路應(yīng)布局合理，嚴格按照國家消防規(guī)范及標準要求設(shè)計，施工時采用合格的阻燃型材料并應(yīng)定期檢 查或更換，杜絕電氣隱患，避免電氣火災(zāi)的發(fā)生。 環(huán)境保護 本項目執(zhí)行的國家及地方環(huán)境保護標準 28 （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》； （ 2）《環(huán)境影響評價法》； （ 3）《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則》 HJ/T191997； （ 4）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（國務(wù)院 253 號令）； （ 5）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法實施細則》安徽省計委經(jīng)委環(huán)委； （ 6）《土壤環(huán)境質(zhì)量標準》 GB156181995； （ 7）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 (GB3095－ 1996) （ 8）《安徽省地方污水綜合排放標準》 施工期間對環(huán)境影響分析 （ 1） 項目施工期間的挖土、取土對土壤、植被造成一定破壞，對 周圍生存環(huán)境帶來一定影響。 （ 2） 推土機、振搗機、電鋸等產(chǎn)生噪音污染。 （ 3） 灌漿、攪拌、沖洗產(chǎn)生少量小污染物。 項目建設(shè)期間 環(huán)保措施 （ 1） 合理安排施工計劃，有效地縮短工期，減少對生態(tài)環(huán)境的影響，施工結(jié)束后，及時回填、平整土地，同時加緊綠化，利用一切可利用空地，合理種植花草樹木，以形成有效吸音，隔音的屏障，減輕噪音影響。 （ 2） 施工中產(chǎn)生的廢棄物和生活垃圾等應(yīng)及時清理，合理排放。 （ 3） 嚴禁夜間施工，以免影響周圍居 民的正常生活與休息。 項目建成后 環(huán)保措施 29 （ 1） 為預(yù)防小區(qū)生活污水對環(huán)境的影響，本項目建設(shè)的排水系統(tǒng)考慮分流制，即雨水排放系統(tǒng)與污水排放系統(tǒng)。生活污水經(jīng)統(tǒng)一收集后集中引入化糞池，經(jīng)沉淀處理達標后方可排放。 （ 2） 項目建成后，要嚴格環(huán)境的 維護，設(shè)置專門的垃圾房，并進行垃圾分類，最后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一定時清理。 節(jié)能 編制依據(jù) 《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇（章）的暫時規(guī)定》 有關(guān)國家設(shè)計標準、規(guī)范、工程設(shè)計手冊 能耗指標分析 本項目的主要能耗是電耗， 小區(qū)內(nèi)新增用戶 240 戶，按每戶 6KW考慮，結(jié)合共用照明等因素，新增用電總?cè)萘繛?1800KW，年總耗電約 69 萬度。 節(jié)能措施 （一）在供電設(shè)計中合理選擇配電中心，力求使其位于各車間的中部，盡量避免遠程供電，降低供電線路的損耗。供電干線采用 VV22型電纜直埋，減少線損。 （二）在建筑設(shè)計中采用保溫性能好的混凝土空心砌塊等作為圍護墻體，增加建筑物的保溫性能，可減少用于室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)的能耗，節(jié)約能源。 30 （三）在小區(qū)變電所內(nèi)設(shè)置無功功率因數(shù)補償柜，采用靜電電容器組并通過自動控制對功率因數(shù)進行自動投切、補償（補 償后達到 以上），以減少系統(tǒng)的無功消耗，同時對部分電感型用電設(shè)備（如熒光燈等）采用靜電電容器自補償，減少無功能耗。 （四）小區(qū)內(nèi)路燈照明線路采用路燈自動控制箱，可根據(jù)需要選用不同的照明方案和照明時段，并通過自控實現(xiàn)，達到實用并節(jié)約能源的目的。 31 第七章 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算的依據(jù) ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方案與參數(shù)》第三版 ? 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價表》 2020 年 ? 合肥市 有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格； ? 現(xiàn)行各項稅費標準。 投資估 算范圍 ： 包括居民住宅樓 、 商辦樓、小區(qū)給排水 、 供電、道路和圍墻 、 綠化等 。 ： 土地平整清理 、 水增容、 勘察設(shè)計費、 管理 費 、不可預(yù)見費 等。 投資估算結(jié)果 項目建設(shè)總投資為 5000 萬元，其中 建筑工程費 萬元，其他費用 萬元，詳見《項目投資總估算表》。 32 投資估算表 序號 建設(shè)內(nèi)容 單位 數(shù)量 單價 (元 ) 合價 (萬元 ) 備注 1 建筑工程費 住宅 m2 22710 1100 平均 商辦 樓 m2 7440 750 558 小區(qū)給排水 140 小區(qū)供電 250 道路、圍墻 400 綠化 100 2 其他費用 土地平整清理 畝 27 3000 城建配套 m2 30150 100 水增容 300 勘察設(shè)計費 m2 30150 25 管理費 70 不可預(yù)見費 3 總投資 5000 資金籌措 本項目總投資 5000 萬元，資金來源為建設(shè)單位自籌資金，詳見投資計劃與資金籌措表 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 2020 2020 712月 18 月 1 投資計劃 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌 措 用于建筑工程 用于土地平整清理 用于城建配套 用于水增容 用于勘察設(shè)計 用于管理費 用于不可預(yù)見費 33 第八章 建設(shè)工期與進度計劃 建設(shè)工期安排 本項目計劃建設(shè)期 13 個月 ，即 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月 。 2020 年 7 月 ， 項目可行性研究、申請立項； 2020 年 8 月 ， 項目規(guī)劃設(shè)計，報批； 2020 年 9 月 ，項目施工圖設(shè)計，報建； 2020 年 10 月 — 2020 年 6 月，項目土建施工； 2020 年 7 月