中原-恒基中國沈陽沈北項目營銷策劃提案(編輯修改稿)
2025-01-29 21:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 遷農(nóng)民等。 投資客：政府公務(wù)員（周遍城市）、商人、私營業(yè)主、醫(yī)藥煙草電力等壟斷行業(yè)職工、高級白領(lǐng) 等。購房使用用途：A．居住需要：長期居住為主要目的，動遷后的農(nóng)民以一次性付款為主。部分年輕人作為居所以及婚房。B．過度性居所：在經(jīng)濟的承受范圍內(nèi)，選擇一處過度性居所，待時機成熟再次改善生活環(huán)境。C．投資心態(tài)：看中區(qū)域升值潛力，看中本案產(chǎn)品高性價比以及價格優(yōu)勢，作為投資型產(chǎn)品進行購買?；咎卣鳎罕倦A層年齡在 20－ 35歲之間；年輕化。UA（消費習慣及態(tài)度）分析：對未來經(jīng)濟預期有著一定看好趨勢，但受經(jīng)濟現(xiàn)狀影響，無法承擔過高房款壓力；屬于半理性消費，對于購房行為謹慎，但經(jīng)過市場引導，容易轉(zhuǎn)化為感性消費 。受本案良好規(guī)劃及生活環(huán)境的感染，向往旅游式的度假生活，但經(jīng)濟能力有限。 客戶定位物業(yè)類型：豐富的產(chǎn)品線加強項目的市場競爭力，同時規(guī)避項目開發(fā)風險A．產(chǎn)品線種類 單體別墅、雙拼別墅 低層洋房 經(jīng)典多層、小高層、高層B．不同產(chǎn)品的功能定位 雙拼別墅 /單體別墅 —— 園區(qū)品質(zhì)的體現(xiàn)，起到畫龍點睛的作用 低層洋房 —— 主推產(chǎn)品，舒適性住宅 經(jīng)典多層 /小高層 /高層 —— 項目產(chǎn)品品質(zhì)提升的象征，本案利潤點的保證產(chǎn)品定位產(chǎn)品線分區(qū)域劃分湖景洋房湖景雙拼別墅坡地風情獨體別墅核心商業(yè)步行街低密度現(xiàn)代商業(yè)社區(qū)多層、小高層多層、小高洋房、多層小高層、高層產(chǎn)品線體量劃分及戶型面積配比洋房產(chǎn)品價格定位 市場比較法v 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’v Pi’= （ Qx/Qi） =Pi 注： Pi為均價v Pa’= （ Qx/Qa） Pa= （ 79/69） 3700≈v Pb’= （ Qx/Qb） Pb= （ 79/67） 3700≈v Pc’= （ Qx/Qc） Pc= （ 79/71） 4000≈v Pd’= （ Qx/Qd） Pd= （ 79/73） 4150≈v 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi’v Wa=20% Wb=20% Wc=35% Wd=25%v Px=∑PiWiv =Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+ Pd’Wd v =20%+20%+35%+25%v ≈ （元 /㎡ ）v 因此，通過市場比較法，本項目現(xiàn)階段洋房可比均價為 /㎡。v 以此類推，別墅產(chǎn)品線通過此法得出客觀銷售均價。高層 /小高產(chǎn)品由于區(qū)域內(nèi)多層、小高層和高層產(chǎn)品相對較少，因此在價格確定方面無法做出準確判定，因此建議本案的這部分產(chǎn)品采用 價格試探法 進行確定 步驟一：根據(jù)市場經(jīng)驗判定法擬定價格區(qū)間步驟二：進行意向客戶價格試探，在不釋放產(chǎn)品價格信息時試探客戶價格預期。步驟三：再次價格試探，擬定價格區(qū)間，試探客戶對價格反映。步驟四：修正產(chǎn)品價格信息，再次進行價格試探。步驟五：根據(jù)三次價格試探的結(jié)果擬定 多層、小高層和高層產(chǎn)品 最終價格。開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)分期與開放強度Title 本案分為 6期開發(fā)，開發(fā)規(guī)劃年限為 6年；Title每期開發(fā)體量為 1015萬；Title多種產(chǎn)品線相搭配進行；首先開發(fā)園區(qū)位置較好的臨月牙湖景觀帶，以雙拼、洋房產(chǎn)品高調(diào)入市，樹立起項目的中高端形象，增強本案的價值感。在入市價格上實現(xiàn)低開高走，以較好的性價比吸引目標客戶的關(guān)注，形成市場追捧。其它各期見下圖所：物業(yè)開發(fā)策略一期湖景別墅、洋房二期坡地別墅三期商業(yè)社區(qū)四期濱河低密度景觀住宅五期綜合人文景觀社區(qū)六期綜合人文景觀社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計建議在車位的考慮上，我們分產(chǎn)品形式設(shè)置不同的停車形式。車位設(shè)計考慮雙拼 /獨體別墅的外立面設(shè)計建議設(shè)計要點： 體現(xiàn)產(chǎn)品的舒適性與高性價比，戶戶有露臺贈送，一層贈送私家花 園，地下室，頂層躍層設(shè)計。洋房的外立面設(shè)計建議古典現(xiàn)代多層外立面設(shè)計建議小高 /高層外立面設(shè)計建議園林、景觀設(shè)計要點建議景觀小品戶型建議在戶型設(shè)計上，充分體現(xiàn)中國傳統(tǒng)建筑的精華，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，力求合乎現(xiàn)代人生活習慣，達到現(xiàn)代人的理想生活標準。 雙拼戶型建議連排5/4/4 戶型建議洋房一層面積段： 160142128182房間數(shù)： 4（ 3） /2/（ 3）（ 2）四層戶型建議洋房一層五層面積段： 14513212611492功能劃分： 4（ 3）（ 2） /2/2（ 1）戶型建議小高層3/2/2 125平方米 3/2/2 116平方米戶型建議高層戶型建議高層2/2/1——84 平方米3/2/1——125 平方米裝修風格歐式裝修風格 品質(zhì)感、韻味感、造成視覺轟動、心靈震撼。產(chǎn)品創(chuàng)新建議A、微生物有機垃圾處理機生物有機垃圾處理機，每臺的成本在 20萬元左右。機器里面有耗氧菌，經(jīng)過它們的分解后， 95％的有機垃圾成為純凈的水蒸氣被排放掉，剩余的 5％則變?yōu)橛袡C肥，用于小區(qū)的綠化施肥產(chǎn)品創(chuàng)新建議B、負壓換風系統(tǒng)在漫長的冬季，由于門窗密閉，傳統(tǒng)的自然通風很難保證，采用負壓換風系統(tǒng)可以保持舒適健康的室內(nèi)環(huán)境 .產(chǎn)品創(chuàng)新建議C、純凈水直接入戶供水可以直接飲用，安全環(huán)保，同時也體現(xiàn)了項目的檔次性 產(chǎn)品創(chuàng)新建議D、太陽能熱水器綠色環(huán)保，節(jié)省資源，統(tǒng)一安裝，有利于項目的整體統(tǒng)一。整合傳播策略整體營銷推廣策略品牌營銷主題概念營銷體驗式營銷A、主題
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