中原-恒基中國沈陽沈北項目營銷策劃提案-展示頁
2025-01-17 21:39本頁面
【正文】 位沒有形成自身亮點。而本案四塊土地各具特色，可以實現(xiàn)多產(chǎn)品線開發(fā)。區(qū)域內(nèi)樓盤檔次不斷攀升，個別項目將目標(biāo)鎖定為打造沈陽市高端的洋房、別墅產(chǎn)品。浦河區(qū)域內(nèi)樓盤分布情況 這些缺口面積將在未來幾年內(nèi)集中得到補(bǔ)充，正符合本案的發(fā)展周期，這對本案的發(fā)展有很大的利好。這些郊區(qū)的大盤在一定程度上拉低了沈陽房地產(chǎn)的整體均價，從沈陽中原市場研究部對 三環(huán)內(nèi)個案 的監(jiān)測情況看，個案每年的銷售價格幅動速度基本保持在 810%。大眾化消費時代的來臨推動了沈陽樓市開發(fā)熱點從中心區(qū)向城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)供銷比商品住宅銷售量及銷售額商品住宅成交均價 這說明沈陽市將在 3年內(nèi)實現(xiàn)近 300萬 的人口擴(kuò)容，這些剛性的人口增加將直接帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，同時由于增加人口的數(shù)量龐大，將在 3~5年內(nèi)穩(wěn)定的對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生拉動作用。購買力沒有得到充分釋放。沈陽市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資額持續(xù)上漲呈現(xiàn)良好的遞增趨勢，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例基本都穩(wěn)定在30%左右，說明沈陽房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)非常合理，屬于健康發(fā)展態(tài)勢。 v 項目周邊缺少購物、醫(yī)療衛(wèi)生、金融、郵政、娛樂、餐飲、運動生活等生活配套設(shè)施 v沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 GDP發(fā)展 沈陽市 GDP保持了持續(xù)增長的勢頭，自 01年以來 連續(xù) 6年保持兩位數(shù)增長，年均增幅 14個百分點。經(jīng)調(diào)查，未見任何典故和人文建筑。v 地塊所處區(qū)域地廣人稀，周邊缺少現(xiàn)代化建筑群。 由圖所標(biāo)注的 四個地塊組成。恒基（中國）沈陽沈北項目提案市場研究部分1項目發(fā)展定位建議2 項目開發(fā)節(jié)奏建議3 項目產(chǎn)品設(shè)計建議4 整合傳播策略建議5目 錄v 項目用地周邊環(huán)境分析v 沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析v 蒲河區(qū)域市場情況分析v 區(qū)域市場消費需求特征描述v 區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢預(yù)測v 項目 SWOT分析 市場研究部分v 項目綜地位于沈北新區(qū)月牙湖以北、蒲河兩岸。1243項目所在地v 項目用地周邊環(huán)境分析1號地塊呈三角形狀，土地平整； 2號地塊面積較大，大致呈長條形，土地略有起伏。3號呈長方形，紅線方正土地平整，處于相對的洼地之中； 4號地塊海拔最高，且位于山嶺之中，土地形狀不規(guī)則；項目用地周邊環(huán)境 小結(jié)v 4塊土地自然條件差異較大，落差明顯，各具特色。v 地塊周邊自然景觀底蘊優(yōu)秀，但均未經(jīng)人為養(yǎng)護(hù)和整治，呈原生態(tài)特點，綠化率極高，可稱為是項目的天然氧吧！環(huán)境優(yōu)秀，未見任何污染 .v 地塊周邊缺少人文氣息和歷史文化底蘊。v 項目目前市政路網(wǎng)尚不發(fā)達(dá)，部分地區(qū)公路正在建設(shè)中。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)列車是一個城市房地產(chǎn)市場繁榮的基礎(chǔ)。宏觀部分?jǐn)?shù)據(jù)均源于國家統(tǒng)計局、沈陽市房地產(chǎn)交易中心、《 沈陽市統(tǒng)計年鑒 》 、《 沈陽市統(tǒng)計月報 》 以及沈陽市政府工作報告。人均可支配收入及消費性支出水平城市居民人均可支配性收入以平均每年近 12%的比率逐年上漲，人均消費性支出上漲比率年均僅約為 9%沈陽市面積、市區(qū)面積、人口、市區(qū)人口 根據(jù)沈陽市政府的規(guī)劃在 2023前，沈陽市人口將達(dá)到 1000萬 人。 沈陽市 01年～ 06年商品住宅銷售均價持續(xù)上升，每年增幅 3%～ 7%。隨著鐵新西新區(qū)、于洪新城、東部區(qū)域、城北區(qū)域的全面開發(fā)，沈陽房地產(chǎn)進(jìn)入了 郊區(qū)大盤化 時代。人均住宅面積據(jù)沈陽十一五規(guī)劃綱要，至 2023年，沈陽人口將增加至 1000萬，城市人口住宅面積將達(dá)到 28平方米，據(jù)此推斷，現(xiàn)階段沈陽市商品住宅將有 1億 3千萬平方米 的缺口，可見沈城商品住宅未來發(fā)展空間巨大。 本區(qū)域內(nèi)樓盤均于 06\07兩年開始正式開盤銷售，06年推盤量相對較少，進(jìn)入 07年以后，推盤量有所上升。各項目具體情況見下表： v浦河區(qū)域市場情況分析別墅、洋房類產(chǎn)品普通住宅類產(chǎn)品述可以看出，本案所在的區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品類型以別墅、洋房產(chǎn)品為主，而多層產(chǎn)品相對較少，小高層、高層產(chǎn)品更是鳳毛麟角，由于具有一定的坡地景觀資源，更適宜打造高端的產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，區(qū)域內(nèi)的別墅主要為聯(lián)排和雙拼，單體別墅較為稀缺。目前，區(qū)域內(nèi)本案最直接，同時也最具有競爭力的項目為大溪地和皇帝龍第兩個項目，定位均屬中高端產(chǎn)品，建筑風(fēng)格一中一西，均形成獨特的競爭優(yōu)勢，本案為取得開發(fā)成功開發(fā)，勢必要規(guī)避同質(zhì)化競爭，瞄準(zhǔn)區(qū)域市場空白點。 供應(yīng)快速增長，發(fā)展?jié)摿薮?。v項目 SWOT分析解決問題的相關(guān)對策交通配套不發(fā)達(dá) 引入業(yè)主巴士加快路網(wǎng)的進(jìn)一步完善生活配套不完善娛樂設(shè)施健全、大規(guī)模的業(yè)主會所根據(jù)周邊樓盤商業(yè)配套情況，規(guī)劃一定體量園區(qū)商業(yè)配套，定性招商，完善生活便利性教育資源匱乏 引進(jìn)著名幼兒園、小學(xué)、初中等教育機(jī)構(gòu)宗地形象進(jìn)行差異化市場定位與產(chǎn)品研發(fā)，實施你無我有，你有我優(yōu)，你優(yōu)我變，你變我廉的策略。項目發(fā)展定位 v恒基（中國）沈陽沈北項目 以 “風(fēng)格獨特的建筑形式＋度假式的生活、辦公氛圍＋基本商業(yè)配套 ”相結(jié)合的復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)思路，開發(fā)建設(shè)包括主題島嶼度假景觀洋房、山地度假和辦公別墅 （ 產(chǎn)業(yè)別墅 ） 、大眾化生態(tài)人文社區(qū)、山水主題公園、度假村主題酒店、配套商業(yè)步行街，兼居住、休閑、娛樂、辦公、文化旅游等功能于一體大型自然景觀生態(tài)人文社區(qū)團(tuán)。一座獨擁天地 ,悠然自得 ,不受干擾的島 ,代價如下 :Lol
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