【文章內(nèi)容簡介】 的主流。目前在售樓盤中，二房主力面積基本控制在80100 平方米之間，三房主力面積在 110130 平方米之間。復(fù)式及 140 平方米以上的大房型數(shù)量大約僅占 3％。經(jīng)濟(jì)型的物業(yè)依然是本地區(qū)的主要特征，但是在功能布局上要求更為齊全和細(xì)致。 三林板塊樓盤房型分布1%47%49%3%一房 二房 三房 四房以上 13 (3) 總價(jià)分析 中價(jià)房定位 ，上升空間較大 三林目前占據(jù)的地理優(yōu)勢(shì)和世博效應(yīng)來看，已經(jīng)具備了向中高檔居住區(qū)發(fā)展的外部條件，全國品牌的開發(fā)商的介入使商品房的開發(fā)理念得以提升，完全有潛力向世紀(jì)公園和碧云社區(qū)靠近。 地區(qū)新盤二房總價(jià)基本在 91108 萬元 /套之間，三房的總價(jià)在 110122 萬元 /套之間。以翰城國際目前的成交價(jià)格看，其二房的最高總價(jià)已經(jīng)達(dá)到 114 萬元 /套，而三房的最高總價(jià)也達(dá)到了 127 萬元 /套，但與金橋碧云社區(qū)相比，其在售樓盤無論是單價(jià)還是總價(jià)上都有一定的差距，在浦東仍屬于中等水平，極具潛力。 14 [三 ] 處亂不驚――宏觀調(diào)控 下的三林市場(chǎng) 05年上半年供應(yīng)尚未明顯放量 三林板塊在售樓盤列表 樓盤名稱 地址 產(chǎn)品形態(tài) 總規(guī)模 平方米 預(yù)售價(jià)格 元 /平方米 累計(jì)成交 價(jià) 未來域 御橋路 288 弄 小高層 140000 890011000 9325 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 聯(lián)體別墅 161823 1300015000 13673 截止 05年 5月川楊河以南的三林板塊依然延續(xù)了去年供應(yīng)稀少的局面，在售樓盤數(shù)量稀少，目前僅有未來域及環(huán)球翡翠灣兩個(gè)項(xiàng)目在售，總規(guī)模 30 萬平方米，由于是分批推出，目前實(shí)際可售面積近 5 萬平方米左右。 個(gè)案銷售火爆，樓市聚焦三林板塊 推案時(shí)間 推案量 推案套數(shù) 已售套數(shù) 當(dāng)前可售 套數(shù) 銷售率 以已推量計(jì)算 未來域 20xx58 268 209 59 78% 環(huán)球翡翠灣 20xx430 36 36 0 20xx521 50 45 5 20xx64 20 10 10 小計(jì) 106 91 15 86% 合計(jì) 374 300 74 ? 未來域 5 月初開盤，由于前期蓄水充足，雖然開盤恰逢宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，還是取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，目前銷售率達(dá)78％，成為浦東 5 月份成交量最大的樓盤。 ? 環(huán)球翡翠灣采用少量多批方式推案，從 4 月底到目前已推案三次，每次不足 1 萬平方米，由于其產(chǎn)品具有特殊性，因而銷售也沒有明顯受到宏觀調(diào)控的影響，目前推出的房源銷售率已達(dá)86％。 4 月份以來，上海樓市受宏觀調(diào)控影響銷量大幅回落，幾 15 乎所有區(qū)域的樓盤銷售都受到不同程度的影響，而三林板塊卻一支獨(dú)秀，雖然在售樓盤僅兩個(gè)，但卻雙雙登上 5 月 全市銷售排行 前 20 位，其中未來域名列第三，環(huán)球翡翠灣排在第 18 位。三林板塊的突出表現(xiàn)使其躋身成 為全市熱點(diǎn)板塊之一，在一定程度上說明，三林板塊的房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境成熟，客戶需求穩(wěn)定，市場(chǎng)認(rèn)可程度高，另一方面也說明三林板塊蘊(yùn)含巨大潛力，且消費(fèi)者對(duì)其信心充足。 板塊價(jià)格相對(duì)穩(wěn)健 未來域項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格在 9300 元 /平方米左右，與其預(yù)計(jì)價(jià)格相差不大，保持了去年年底水平，并未在宏觀調(diào)控之下明顯下降。環(huán)球翡翠灣成交價(jià)格 13700 元 /平方米，也基本在市場(chǎng)行期之內(nèi)。 未來域是年內(nèi)三林板塊上市的首個(gè)項(xiàng)目，因而成為板塊內(nèi)其他樓盤定價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，目前板塊內(nèi)普通公寓的價(jià)格水平在900010000 元 /平方米之間。 16 [四 ] 面臨百萬競爭――未來的三林市場(chǎng) 下半年新增供應(yīng)放量，競爭壓力加劇 樓盤名稱 地址 規(guī)模 推案時(shí)間 目前進(jìn)度 推案進(jìn)度 新盤 環(huán)球中央花園 楊高南路 5389號(hào) 100000 20xx 年底 主體結(jié)構(gòu) 年底預(yù)計(jì)將有 23 萬平方米上市 翡翠上南 楊南路 399 弄 90000 20xx 年 6 月底 主體結(jié)構(gòu) 6 月推 190 套左右 中萬雅州花園 東起東明路、西至中汾涇、南至高青路、北至振興路 322824 20xx 年 10 月 主體結(jié)構(gòu) 10 月首次推案， 110套左右，一期共 10萬平方米，分 6 次推案 后續(xù)樓盤 未來域 御橋路 288 弄 140000 下批推案約在 9月 部分外立 面施工 已推 萬平方米，剩余 10 萬平方米，下次推案約在 9 月，推案量在 23 萬平方米 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 161823 下批 05 年 8 月中旬 封頂 聯(lián)體別墅分三次已全部推出，后期將推公寓項(xiàng)目 地塊信息 恒大翰城后期 翰城國際東 100000 預(yù)計(jì) 20xx 年上市 尚未動(dòng)遷 目前還無啟動(dòng)跡象，至少 07 年才有上市可能 三林（楊思）鎮(zhèn)1街坊 1/5宗地塊 明路以西、板泉路以北 19080 預(yù)計(jì)在 07 年以后 尚未動(dòng)工 目前還處于招標(biāo)狀態(tài) 城投項(xiàng)目 御橋路，浦三路 90000 06 年底 尚未動(dòng)工 目前還處于方案階段，推案情況不詳 截止年底月推案情況 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 翡翠上南 25000 25000 25000 環(huán)球翡翠灣 20xx0 20xx0 未來域 25000 25000 環(huán)球中央花園 25000 中萬雅州花園 16000 16000 合計(jì) 25000 0 20xx0 50000 16000 0 111000 未來三林地區(qū)除大量動(dòng)遷住宅項(xiàng)目外，還將有 100 萬平方米 商品房上市，其中 05 年將有三個(gè)新盤上市，此外未來域、環(huán)球翡翠灣兩個(gè)項(xiàng)目也將陸續(xù)推出后續(xù)房源。 預(yù)計(jì)截止 05 年底將板塊內(nèi)將有 10 萬平方米新增供應(yīng)，且集 17 中在四季度開盤，對(duì)于本案來說可能將面臨較大壓力。 預(yù)計(jì)未來售價(jià)穩(wěn)定在 900010000元 /平方米 樓盤名稱 預(yù)計(jì)單價(jià) 預(yù)計(jì)主力總價(jià) 未來域 9300 元 /平方米 三房： 110127 萬元 二房： 7285 萬元 環(huán)球翡翠灣 9500 元 /平方米 環(huán)球中央花園 9000 元 /平方米左右 二房： 108 萬元 三房： 135 萬元 雅州花園 多層 10000 元 /平方米 疊加： 120xx 元 /平方米 二房： 97103 萬元 三房： 118160 萬元 翡翠上南 9100 元 /平方米左右 二房： 8298 萬元 三房： 110120 萬元 未來域項(xiàng)目后期房源預(yù)計(jì)將與前期持平，環(huán)球中央花園、翡翠上南兩個(gè)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格略低，中萬雅州花園憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格可能突破 10000 元 /平方 米。從總價(jià)來看，區(qū)域內(nèi)二房總價(jià)在80100 萬元，三房在 110120 萬元。 產(chǎn)品趨于多樣，檔次有所提升 1) 新盤規(guī)模集中在 1020 萬平方米 從未來上市樓盤的規(guī)模來看，大多數(shù)樓盤是規(guī)模在 1020 萬平方米的大中型樓盤， 10 萬平方米以下的小盤不多，但 30 萬平方米以上的