【正文】 主體結(jié)構(gòu) 6 月推 190 套左右 中萬雅州花園 東起東明路、西至中汾涇、南至高青路、北至振興路 322824 20xx 年 10 月 主體結(jié)構(gòu) 10 月首次推案， 110套左右，一期共 10萬平方米，分 6 次推案 后續(xù)樓盤 未來域 御橋路 288 弄 140000 下批推案約在 9月 部分外立 面施工 已推 萬平方米，剩余 10 萬平方米，下次推案約在 9 月，推案量在 23 萬平方米 環(huán)球翡翠灣 西泰林路 158弄 161823 下批 05 年 8 月中旬 封頂 聯(lián)體別墅分三次已全部推出，后期將推公寓項(xiàng)目 地塊信息 恒大翰城后期 翰城國際東 100000 預(yù)計(jì) 20xx 年上市 尚未動(dòng)遷 目前還無啟動(dòng)跡象，至少 07 年才有上市可能 三林（楊思）鎮(zhèn)1街坊 1/5宗地塊 明路以西、板泉路以北 19080 預(yù)計(jì)在 07 年以后 尚未動(dòng)工 目前還處于招標(biāo)狀態(tài) 城投項(xiàng)目 御橋路，浦三路 90000 06 年底 尚未動(dòng)工 目前還處于方案階段，推案情況不詳 截止年底月推案情況 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 翡翠上南 25000 25000 25000 環(huán)球翡翠灣 20xx0 20xx0 未來域 25000 25000 環(huán)球中央花園 25000 中萬雅州花園 16000 16000 合計(jì) 25000 0 20xx0 50000 16000 0 111000 未來三林地區(qū)除大量動(dòng)遷住宅項(xiàng)目外，還將有 100 萬平方米 商品房上市，其中 05 年將有三個(gè)新盤上市，此外未來域、環(huán)球翡翠灣兩個(gè)項(xiàng)目也將陸續(xù)推出后續(xù)房源。 產(chǎn)品趨于多樣，檔次有所提升 1) 新盤規(guī)模集中在 1020 萬平方米 從未來上市樓盤的規(guī)模來看，大多數(shù)樓盤是規(guī)模在 1020 萬平方米的大中型樓盤， 10 萬平方米以下的小盤不多，但 30 萬平方米以上的超大型樓盤也不多，僅有中萬雅州花園和本案兩個(gè)，因而本案在規(guī)模上還是具備一定的優(yōu)勢。翡翠上南，中萬雅州花園的房型面積與本案類似。 20 本案的配套設(shè)施與競爭項(xiàng)目相比具有很大優(yōu)勢，將成為本案重要賣點(diǎn)之一。 ? 目前板塊普通公寓價(jià)格在 900010000 元 /平方米，這一價(jià)格水平將持續(xù)一段時(shí)間。 【歌雅花園】，不僅體現(xiàn)了南都一貫堅(jiān)持的藝術(shù)包裝路線原則，也能充分的體現(xiàn)入住社區(qū)浪漫、舒適的氛圍，一種優(yōu)雅如歌的生活意境。形成其顯著的標(biāo)示性。充分體現(xiàn)本案的劃時(shí)代的意義，萬科的真正里程碑式的開發(fā)歷程。對于項(xiàng)目來講，作為原浦房集團(tuán)開發(fā)之大型項(xiàng)目“新里城”中的一部分，一個(gè)在“新里城”基地上崛起的全新項(xiàng)目，以“新里程”作為推廣案名，既可以體現(xiàn)項(xiàng)目的潛在屬性，而且從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋碇v，“新里程”也具有瑯瑯上口易傳播，容易為大眾接受的特性。 萬都匯 推廣策略 鑒于項(xiàng)目在現(xiàn)場沒有設(shè)置接待中心，銷售手法也有異于常規(guī)的設(shè)置售樓處的 辦法，銷售產(chǎn)品的地點(diǎn)設(shè)置在與項(xiàng)目較遠(yuǎn)的世界廣場 23 樓上，那么，如何讓行人在經(jīng)過工地周邊便能接受到項(xiàng)目并能夠引起他們興趣前往至世界廣場，并能夠吸引周邊競爭個(gè)案的目標(biāo)客戶達(dá)到一定的視覺阻擊的作用；如何在常規(guī)的營銷手法上有新的突破并有效應(yīng)產(chǎn)生，如何在目前的市場上確立本案的地位，取得不俗的業(yè)績，以下我們根據(jù)銷售周期的不同將推廣策略分別闡述。 客戶資源： 充分利用萬科、南都、上房三家龐大的客戶資源，并充分挖掘這客戶網(wǎng)絡(luò)背后存在的有效性與可能性。 開盤期： 通過預(yù)熱期的良好墊底，在兩大品牌影響力的貫穿下，更加突出產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)以及對生活層次的提升性與豐富性。為了更好地體現(xiàn)品牌價(jià)值，同時(shí)在與主要競爭樓盤“未來域”的較量中立于不敗之地，可以采取不同的方式來達(dá)到同樣的效果。 策略二：釜底抽薪法 方法：以項(xiàng)目本身在成本上的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以競爭對手無法實(shí)現(xiàn)的、極具性價(jià)比的銷售價(jià)格強(qiáng)勢入市，形成市場的轟動(dòng)效應(yīng)。為了在開盤之前有效地積累客戶，尤其是吸引原本有意向購買“未來域”等周邊樓盤的客戶，必須有針對性的做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，主要包括以下幾個(gè)方面： 一、售樓處 臨時(shí)售樓處 在正式售樓處建成之前，需設(shè)立臨時(shí)售樓處接待客戶。 優(yōu)點(diǎn)：更實(shí)際地介紹產(chǎn)品，有效攔截區(qū)域購房客戶 缺點(diǎn)：設(shè)施簡陋，對品牌形象有一定影響 正式售樓處 設(shè)立在小區(qū)的運(yùn)動(dòng)會(huì)所內(nèi)。開盤前，家樂福和小學(xué)南側(cè)以及北塊西側(cè)的綠化樣板段建設(shè)完成，會(huì)所（售樓處）的周邊景觀也同步完成。 考慮到本案銷售周期比較長，為了控制成本，銷售員的配置盡可能地精簡，同時(shí)根據(jù)銷售節(jié)奏逐步到位。 目的：形成客戶對本案的強(qiáng)烈預(yù)期，造成客戶的觀望和持幣待購，從而截留一部分周邊樓盤的客戶。 目的：形成轟動(dòng)效應(yīng)，為開盤做最后的沖刺。每個(gè)銷售員必須對產(chǎn)品的特性有非常全面和清晰的認(rèn)識，能夠通過向客戶介紹產(chǎn)品而使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。 人員配備 案場經(jīng)理： 1 名 業(yè)務(wù)主管： 1 名 文員： 1 名 辦證員： 1 名 業(yè)務(wù)員： 6 名 29 人員到崗計(jì)劃 人員到崗時(shí)間及開盤 前工作內(nèi)容：（ 05 年 11 月開盤） 人員 到崗時(shí)間 工作內(nèi)容 案場經(jīng)理 05 年 6 月底 ? 開始前期準(zhǔn)備工作 ? 編寫銷講 業(yè)務(wù)主管 05 年 7 月中旬 ? 做前期市調(diào)、熟悉周遍環(huán)境 ? 協(xié)助案場經(jīng)理完成銷售執(zhí)行方案 ? 補(bǔ)償、完善銷講 文員 05 年 7 月中旬 ? 開盤前準(zhǔn)備工作 業(yè)務(wù)員 05 年 7 月底 ? 做市調(diào)、熟悉周遍環(huán)境 ? 理解銷講 ? 現(xiàn)場客戶接待 ? 協(xié)助簽約、辦理貸款手續(xù) 辦證員 05 年 9 月底 （ 11 月取得預(yù)證） ? 了解區(qū)域辦證相關(guān)法規(guī)政策 ? 辦理網(wǎng)上備案登記 四、蓄水方式 主要分以下幾個(gè)階段： 概念導(dǎo)入期 時(shí)間： 20xx 年 7 月 內(nèi)容：這一時(shí)期主要以概念宣傳為主，主打萬科和南都的品牌，同時(shí)突出樓盤在規(guī)模、配套、房型配比以及單套建筑面積等方面的優(yōu)勢。主要通路包括： 萬客會(huì)、易居會(huì)、南都會(huì)的會(huì)員信息發(fā)布（短信） 會(huì)員刊物 易居會(huì)門店 戶外高炮（楊高南路沿線） 電視節(jié)目冠名、專訪、樓盤推薦等 《上海樓市》等專業(yè)媒體和《新聞晨報(bào)》等大眾媒體 三、人員配置 對銷售人員 的要求應(yīng)明顯區(qū)別與其它樓盤，體現(xiàn)萬科和南都的品牌形象。為了體現(xiàn)樓盤的品位，底層接待區(qū)域可以布置成咖啡吧的形式。對臨時(shí)售樓處的設(shè)置建議如下： 方案一： 設(shè)置在世界廣場 23 樓，通過模型、看板、 DM 等銷售道具展示樓盤的 情況，同時(shí)在現(xiàn)場設(shè)置接待點(diǎn)，負(fù)責(zé)向到現(xiàn)場的客戶介紹。 缺點(diǎn)：銷售成本增加，預(yù)期利潤降低。 優(yōu)點(diǎn)：品牌價(jià)值突現(xiàn)，利潤最大化。 26 ? 價(jià)格策略 受宏觀調(diào)控政策的影響，近期房產(chǎn)市場的走勢一直受到各方面的關(guān)注。 開盤期： 充分運(yùn)用三大客戶資源庫的優(yōu)勢組合，更在于突顯出萬科與南都兩大地產(chǎn)品牌公司，打造產(chǎn)品的力度、實(shí)力與文化內(nèi)涵、藝術(shù)修養(yǎng)，以及更被關(guān)注的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)、居住理念與對信賴客戶的項(xiàng)目品牌影響度。吸引其前往銷售中心去了解項(xiàng)目 詳情。 24 企劃總精神 和諧社區(qū)