【正文】 市》等專業(yè)媒體和《新聞晨報》等大眾媒體 三、人員配置 對銷售人員 的要求應明顯區(qū)別與其它樓盤，體現(xiàn)萬科和南都的品牌形象。每個銷售員必須對產(chǎn)品的特性有非常全面和清晰的認識，能夠通過向客戶介紹產(chǎn)品而使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲望。 目的：形成客戶對本案的強烈預期，造成客戶的觀望和持幣待購，從而截留一部分周邊樓盤的客戶。開盤前，家樂福和小學南側(cè)以及北塊西側(cè)的綠化樣板段建設完成，會所（售樓處）的周邊景觀也同步完成。為了在開盤之前有效地積累客戶，尤其是吸引原本有意向購買“未來域”等周邊樓盤的客戶，必須有針對性的做好各項準備工作，主要包括以下幾個方面： 一、售樓處 臨時售樓處 在正式售樓處建成之前，需設立臨時售樓處接待客戶。為了更好地體現(xiàn)品牌價值，同時在與主要競爭樓盤“未來域”的較量中立于不敗之地，可以采取不同的方式來達到同樣的效果。 客戶資源： 充分利用萬科、南都、上房三家龐大的客戶資源，并充分挖掘這客戶網(wǎng)絡背后存在的有效性與可能性。 萬都匯充分體現(xiàn)本案的劃時代的意義，萬科的真正里程碑式的開發(fā)歷程。 【歌雅花園】，不僅體現(xiàn)了南都一貫堅持的藝術包裝路線原則，也能充分的體現(xiàn)入住社區(qū)浪漫、舒適的氛圍，一種優(yōu)雅如歌的生活意境。 20 本案的配套設施與競爭項目相比具有很大優(yōu)勢，將成為本案重要賣點之一。 產(chǎn)品趨于多樣，檔次有所提升 1) 新盤規(guī)模集中在 1020 萬平方米 從未來上市樓盤的規(guī)模來看，大多數(shù)樓盤是規(guī)模在 1020 萬平方米的大中型樓盤， 10 萬平方米以下的小盤不多，但 30 萬平方米以上的超大型樓盤也不多，僅有中萬雅州花園和本案兩個，因而本案在規(guī)模上還是具備一定的優(yōu)勢。三林板塊的突出表現(xiàn)使其躋身成 為全市熱點板塊之一，在一定程度上說明，三林板塊的房產(chǎn)市場環(huán)境成熟，客戶需求穩(wěn)定，市場認可程度高，另一方面也說明三林板塊蘊含巨大潛力，且消費者對其信心充足。經(jīng)濟型的物業(yè)依然是本地區(qū)的主要特征，但是在功能布局上要求更為齊全和細致。其中 03 年是升溫期， 04 年則出現(xiàn)了加速期，在各項利好措施的推動下，整體板塊價格節(jié)節(jié)抬高，目前已經(jīng)突破9000 元 /平方米。 2）、 20xx20xx年 超級大盤引爆地區(qū)開發(fā) 20xx 年之后，隨著恒大集團的入駐，超級大盤“恒大翰城”的開發(fā)建設正式啟動，掀起了地區(qū)中高檔商品房建設的序幕，特別是“恒大翰城二期翰林苑”中開始出現(xiàn)了低密度的聯(lián)排，打破了以往多層一統(tǒng)天下的局面，使得地區(qū)的產(chǎn)品檔次有所豐富。 在 5 月成交百套以上的 11 樓盤中，多為中低價房， 7000 元 /平方米以下的占了 8 席；除動遷房外，成交百套以上樓盤皆為所在地段的知名項目，定價卻居于區(qū)域行情之中，如江南星城、未來域、都市星城、康橋半島和三湘四季花城，這些個案本身宣傳到位，知名度高，性價比為市場所認可，從而帶動銷售，其中尤以未來域的營銷風暴最為亮麗；此外，團購5 月新增項目價格變動情況 名稱 報價不變 報價上漲 報價下跌 項目個數(shù) 36 37 6 比重 % % % 200 5年 5月 個 案成交套數(shù)分布情況10套 以下74%1050套21%50100套3%100 套以上2% 6 行為使得某些郊區(qū)樓盤成交放量，如嘉旺苑和某動遷公司的成功合作，使其在冷淡行情之時實現(xiàn)自身的快速去化。 自 3 月高點起，滬上住宅均價開始連續(xù)大幅下跌： 6 月上半月，全市住宅均價再次跌破 7000 元 /平方米關口，甚至連 6000 元 /平方米關口也岌2 0 0 5 年 網(wǎng)上交易量走勢圖0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 單位：萬M 2商品房 住宅20 05 年 網(wǎng) 上交易價格走勢圖6770915684659268858580139111821883176090746090016000700080009000100001月 2月 3月 4月 5月 單位：元/ 平方米商品房均價住宅均價 4 岌可危，樓市下挫嚴重。 2 [二 ] 新增供應 —— 逐月下降 后市信心不足 ? 政策市下 供應謹慎 20xx 年下半年來，樓市銷售火爆 情形有目共睹，與此同時，新增供應也處于每月 200 萬平方米左右的高峰期；直至今年 1 月，樓市仍然保持較高的供應水平。只是，在近期一系列政策影響下，樓市供應節(jié)奏受到明顯干擾。 5 月主要表現(xiàn)為 50008000 元 /平方米中價位房比重明顯提升，而 6 月上半月，30005000 元 /平方米住宅的成交比重更是大幅放大，同比提高約 15 個百分點。 2 0 0 5 年4 5 月 新增項目當月去化情況%%%%%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%去化80 100 % 去化50 80% 去化30 50% 去化10 30% 去化10% 以下4月5月 7 從實際成交套數(shù)來看： 5 月， 10%的新增項目沒有成交；成交 10 套以下的比重高達 41%； 1050 套的當月成交量屬于較好水平；個別項目能夠當月去化，如浦東碧云社區(qū)高性價比、高品質(zhì)的樓盤 —— 曉園深受市場認可。板塊商品房價格在短短 2 年內(nèi)出現(xiàn)了大幅飚升，并有加速上揚的態(tài)勢。恒大翰城、恒大華城和申江豪城等個別項目規(guī)模在 1030 萬平方米之間外，但由于數(shù)量較少，區(qū)域的規(guī)模型大盤格局尚未形成，但是規(guī)模型大盤 已經(jīng)成為區(qū)域的標桿，具備領袖氣質(zhì)，市場認同度普遍高于中小樓盤。以翰城國際目前的成交價格看，其二房的最高總價已經(jīng)達到 114 萬元 /套，而三房的最高總價也達到了 127 萬元 /套，但與金橋碧云社區(qū)相比，其在售樓盤無論是單價還是總價上都有一定的差距，在浦東仍屬于中等水平，極具潛力。 未來域是年內(nèi)三林板塊上市的首個項目，因而成為板塊內(nèi)其他樓盤定價的風向標，目前板塊內(nèi)普通公寓的價格水平在900010000 元 /平方米之間。 建筑形態(tài)比較表 樓盤名稱 未來域 雅州花園 環(huán)球翡翠灣 環(huán)球中央花 園 翡翠上南 開發(fā)背景 開發(fā)商 上海浦發(fā)集團 /金地集團 中環(huán)集團、舜杰集團 上海浦發(fā)集團/香港捷豐集團 上海中房億泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海眾開房產(chǎn) 建筑設計 上海日清建筑設計有限公司 上?，F(xiàn)代建筑設計院 美國 JWDA 建筑師事務所 上海英越建筑設計 天津市建筑設計院上海分院 景觀規(guī)劃 美國奧斯本設計有限公司 上海現(xiàn)代建筑設計院 美國 ESD 環(huán)境與空間設計事務所 FrankWu 香港立德建筑設計研究院 物業(yè)管理 金地物業(yè) 未定 未定 未定 未定 總體規(guī)劃 用地面積 110000 223645 108000 60000 90000 建筑面積 140000 322824 161823 100000 75020 建筑形態(tài) 多層、小高層 68 層多層，聯(lián)排、 4 層復式 小高層、聯(lián)排 小高層 多層、小高層、 聯(lián)排 容積率