【正文】 、有聚客效應(yīng)的集中商業(yè)，無(wú)法滿足新型的中央居住區(qū)的生活要求。 預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)穩(wěn)定在 900010000元 /平方米 樓盤(pán)名稱 預(yù)計(jì)單價(jià) 預(yù)計(jì)主力總價(jià) 未來(lái)域 9300 元 /平方米 三房： 110127 萬(wàn)元 二房： 7285 萬(wàn)元 環(huán)球翡翠灣 9500 元 /平方米 環(huán)球中央花園 9000 元 /平方米左右 二房： 108 萬(wàn)元 三房： 135 萬(wàn)元 雅州花園 多層 10000 元 /平方米 疊加： 120xx 元 /平方米 二房： 97103 萬(wàn)元 三房： 118160 萬(wàn)元 翡翠上南 9100 元 /平方米左右 二房： 8298 萬(wàn)元 三房： 110120 萬(wàn)元 未來(lái)域項(xiàng)目后期房源預(yù)計(jì)將與前期持平，環(huán)球中央花園、翡翠上南兩個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯，價(jià)格略低，中萬(wàn)雅州花園憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，價(jià)格可能突破 10000 元 /平方 米。 ? 環(huán)球翡翠灣采用少量多批方式推案，從 4 月底到目前已推案三次，每次不足 1 萬(wàn)平方米，由于其產(chǎn)品具有特殊性，因而銷售也沒(méi)有明顯受到宏觀調(diào)控的影響，目前推出的房源銷售率已達(dá)86％。目前在售樓盤(pán)中，二房主力面積基本控制在80100 平方米之間，三房主力面積在 110130 平方米之間。 ? 20xx 年是三林板塊開(kāi)發(fā)的高潮期，與供應(yīng)相比，成交量表現(xiàn)為逐步吸納的過(guò)程，隨著申博的成功，地區(qū)知名度在不斷的提高； ? 20xx 年，消費(fèi)者對(duì)三林整體區(qū)域的認(rèn)知程度不斷提高，雖然供應(yīng)量有所回落，但需求量有效增加，整體供求關(guān)系從供略大于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn) 變； ? 20xx 年一季度，板塊處于階段性的供應(yīng)低潮，區(qū)域市 11 場(chǎng)的新增供應(yīng)十分稀少，隨著下半年一批新盤(pán)的上市將逐步緩解目前的供應(yīng)壓力。 200 5年5月 新增項(xiàng)目去化套數(shù)分布100套以上4%50100套12%1050套33%10套以下41%無(wú)成交10% 8 對(duì)于本案來(lái) 說(shuō)應(yīng)放穩(wěn)心態(tài)，以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略入市，同時(shí)對(duì)銷售周期有一個(gè)充分時(shí)間段的預(yù)測(cè)，強(qiáng)化營(yíng)銷策劃，以務(wù)實(shí)的銷售手法贏取消費(fèi)者關(guān)注，專注于提升產(chǎn)品的性價(jià)比。僅不足一半（約 %）的新增項(xiàng)目報(bào)價(jià)上揚(yáng)或報(bào)價(jià)高于周邊行情，同比上月減少 個(gè)百分點(diǎn)；報(bào)價(jià)平穩(wěn)的項(xiàng)目比重增加 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到%，更多開(kāi)發(fā)商對(duì)后市發(fā)展表現(xiàn)出理性的考慮。在 3月至 5月的一系列針對(duì)放房地產(chǎn)抑制政策的連續(xù)打壓之下，全市住宅成交量呈現(xiàn)一路萎縮之勢(shì)，市場(chǎng)交易熱情從年初的沸點(diǎn)降至目 前的冰點(diǎn)： 5 月住宅交易量?jī)H是 1 月份的 %，達(dá)到經(jīng)兩年來(lái)罕見(jiàn)的低谷；預(yù)計(jì)， 6 月份也將繼續(xù)保持這一低水平，這種情形有可能維持到房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)際性的下跌，成交才會(huì)回歸到 4 月份的數(shù)量。 1 歌雅花園 項(xiàng)目提案 市場(chǎng)篇 一、近期宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)影響 [一 ] 市場(chǎng)整體表現(xiàn) 樓市沸點(diǎn)轉(zhuǎn)入冰點(diǎn) 消費(fèi)信心嚴(yán)重受挫 市場(chǎng)博弈持久維持 新盤(pán)去化普遍冷清 ? 在近期一系列政策影響下，樓市供應(yīng)節(jié)奏受到明顯干擾； 20xx年年初，住宅供應(yīng)步伐放慢的主要原因是基于“惜售”心理，而自 3 月新政后，則是出于對(duì)后市下跌預(yù)期的擔(dān)憂。 [三 ] 市場(chǎng)交易 —— 進(jìn)入冰點(diǎn) 消費(fèi)者信心受挫 ? 觀望氛圍愈演愈烈 交易熱情從沸點(diǎn)降至冰點(diǎn) 0 4 年8 月—0 5 年5 月全市新增住宅供應(yīng)量0501001502002508月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 單位：萬(wàn)M 2 3 隨著政策的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)日顯嚴(yán)峻，供求雙方僵持、對(duì)壘局面已經(jīng)形成。 [四 ] 全市銷售行情 —— 價(jià)格漲跌不一 成交跌入谷底 ? 普漲行情不在 報(bào)價(jià)趨于求穩(wěn) 從 5 月的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，該月新增住宅項(xiàng)目累計(jì) 89 個(gè)（較上月減少8 個(gè)），除去 10 個(gè)動(dòng)遷配套（或部分動(dòng)遷配套）項(xiàng)目外，其余商品住宅本月銷售價(jià)格變動(dòng)情況如下（與上批房源或當(dāng)前周邊行情相比）： 2 0 0 5 年3 4 月 全市住宅成交價(jià)格段分布對(duì)比0%10%20%30%40%3000 300050005000800080001000010000150001500020xx020xx0元/ 平方米3月4月200 5年4 6月 全市住宅成交價(jià)格段分布對(duì)比0%10%20%30%40%3000 300050005000800080001000010000150001500020xx020xx0元/ 平方米4月5月 5 由上表可見(jiàn)， 5 月滬上樓盤(pán)報(bào)價(jià)再次演繹謹(jǐn)慎態(tài)度，普漲行情不在。 結(jié)論： 在連續(xù)政策打壓之下，樓市已呈現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)縮水，消費(fèi)者信心受到打擊，成交萎縮，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化，政策導(dǎo)向中低價(jià)房成為市場(chǎng)主力，而中高價(jià)房源去化受阻，從而造成成交價(jià)格下跌，從樓市交易動(dòng)向來(lái)看，上海住宅市場(chǎng)正處在盤(pán)整期的第一階段，正處于政策調(diào)整期的第一階段 —— “價(jià)停量跌”階段，預(yù)計(jì)，這一階段的持續(xù)時(shí)間短則一年至一年半，長(zhǎng)則二至三年。 [二 ] 世博會(huì)全面概念激發(fā)市場(chǎng)潛力――三林板塊市場(chǎng)近況 供應(yīng)總量偏少 成交火爆逐步吸納 從 20xx 年世博效應(yīng)開(kāi)始三林地區(qū)的供應(yīng)呈現(xiàn)出逐年下降的態(tài)勢(shì)，伴隨著區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同，需求出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，而消費(fèi)類型也正逐步從生活必需型向改善型和適度投資型為主。區(qū)域的市場(chǎng)消費(fèi)水平?jīng)Q定了大面積舒適性產(chǎn)品還無(wú)法迅速成為市場(chǎng)消費(fèi)的主流。 個(gè)案銷售火爆，樓市聚焦三林板塊 推案時(shí)間 推案量 推案套數(shù) 已售套數(shù) 當(dāng)前可售 套數(shù) 銷售率 以已推量計(jì)算 未來(lái)域 20xx58 268 209 59 78% 環(huán)球翡翠灣 20xx430 36 36 0 20xx521 50 45 5 20xx64 20 10 10 小計(jì) 106 91 15 86% 合計(jì) 374 300 74 ? 未來(lái)域 5 月初開(kāi)盤(pán)，由于前期蓄水充足，雖然開(kāi)盤(pán)恰逢宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)，還是取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，目前銷售率達(dá)78％，成為浦東 5 月份成交量最大的樓盤(pán)。 預(yù)計(jì)截止 05 年底將板塊內(nèi)將有 10 萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，且集 17 中在四季度開(kāi)盤(pán)，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)可能將面臨較大壓力。 本案首期推案中 110 平方米的小三房比例較大，將成為本案最有利的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。 ? 未來(lái)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次普遍提高，產(chǎn)品類型豐富，本案樓盤(pán)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，房型面積適中，在這些方面具備一定優(yōu)勢(shì)。 22 建議案名二 【萬(wàn)科 建議案名四 【萬(wàn)都匯 前期醞釀期：神秘行銷法 現(xiàn)場(chǎng)包裝： 通過(guò)工地現(xiàn)場(chǎng)的工地圍墻、旗幟等地盤(pán)包裝，以引導(dǎo)性的廣告標(biāo)語(yǔ)著重塑造項(xiàng)目神秘感，能夠引起消費(fèi)者的注意力與好奇心。豐富而又高品的推廣。 優(yōu)點(diǎn)：迅速?gòu)?qiáng)占區(qū)域市場(chǎng)份額，令對(duì)手無(wú)招架之功。分上、下二層，底層主要是接待和辦公，二層是樣板房。在開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期，可通過(guò)短期從其它案場(chǎng)借調(diào)人員的方式解決。